Как изменился рынок аренды в Москве и что его ждет в 2016 году

Из-за проблем с экономикой цены на недвижимость в большинстве крупных городов начали стремительно падать. То же произошло и со спросом на жилье. Ожидалось, что кризис вызовет полный крах рынка недвижимости, однако, к счастью, этого не произошло. Чего же стоит ожидать в текущем году?

Чтобы спрогнозировать то, каким будет 2016 год, необходимо проанализировать предыдущий. Ситуация начала ухудшаться в декабре позапрошлого года, когда стоимость доллара выросла в несколько раз, а нефть начала стремительно дешеветь. Это сказалось на экономике страны и доходах граждан. Падение цен на недвижимость в среднем составило 15 % за весь год.

Обычно, когда наступает кризис, государство начинает действовать и пытается развивать другие сферы деятельности, внедрять новые законы, которые помогли бы выбраться из ямы. Следует отметить, что в прошлом году особо серьезных скачков в этом плане не было. Если говорить о жилищном законодательстве, то были приняты некоторые меры. К примеру, господдержка ипотечного кредитование. А вот увеличение налогового бремени на владельцев жилья стало причиной того, что вторичную недвижимость еще меньше стали реализовывать.

Как понять, что следует ожидать в текущем году

Одну из главенствующих ролей в ценообразовании в нашей стране, в том числе и на рынке недвижимости, играет стоимость нефти. Так, в 2009-м году за баррель давали 54 доллара, стоимость квадратного метра составляла 1357 долларов. В 2010-м году – 71 и 1494, 2011 – 87 и 1803, 2013 – 91 и 1898 соответственно. Как было сказано выше, в 2014-м году цены на нефть начали падать и составили 86 и 1612, 75 и 998 долларов соответственно. Но следует учитывать, что курс рубля в 2010-м и 2015-м годах был разный.

«Если баррель дешевеет или дорожает, это не сразу отражается на стоимости квадратных метров. В среднем на «реакцию» уходит до полугода. На что и следует ориентироваться, составляя прогноз», – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

Что еще влияет на цену

К счастью, не все зависит от нефтяных котировок. Да, цена на баррель влияет на стоимость недвижимости, но не так сильно. Существуют внутренние факторы, которые следует учитывать при анализе и прогнозе поведения рынка недвижимости.

Есть такое понятие, как перепроизводство. В предыдущих годах мы практически с этим не сталкивались. Для начала нужно посмотреть, сколько сейчас невостребованной недвижимости, пустующих домов и квартир, причем не только в мелких городах. И если, скажем, перепроизводство вещей и товаров решается экспортным путем, то лишние квадратные метры реализовать сложно. Если у мяса закончился срок годности, магазины возвращают его производителю, построенный объект может реализовываться годами.

Там, где есть избыток предложения, цена всегда меньше. Но полностью утверждать, что в той же Москве можно будет купить однушку по цене, что и в регионах, нельзя. Глобально это на цены не повлияет, т.к. девелопер вряд ли согласится работать себе в убыток.

В 2016 году сильного переизбытка квартир не ожидается, можно сказать, что это произойдет года через 3-4. Если, конечно же, ситуация в стране не стабилизируется и доходы граждан не вырастут.

Но что говорят нам цифры про сегодняшний день. Итак, на данный момент в нашей стране на одного жителя находится в продаже более двух квадратных метров. Но речь идет как о доступном, так и элитном жилье. Таким образом, это больше, чем необходимо в нынешних условиях. Еще пять лет тому назад данный показательно достигал 0,8 метров квадратных. В текущем году ожидается еще больший прирост. Что в любом случае будет влиять на ценообразование. Можно смело утверждать, что стоимость квадратных метров продолжит падать.

Финансовый рынок – следующие, на что необходимо обращать вниманию. Опять же, учетные ставки, в том числе и ипотека, курс валюты зависят от нефти. Поэтому эти два пункта взаимосвязаны. И чем выше финансовые показатели в нашей стране, чем стабильнее экономика, тем выше цены на недвижимость.

Все выше сказанное и стало причиной падения цена на квадратные метры. Но это не вызвало привычного ажиотажа, квартиры не стали массово скупать, как это было раньше. Более того, спрос все сильнее падает. Инвестировать в недвижимость рискуют только единицы, у кого-то нет уверенности в завтрашнем дне, другие боятся столкнуться с недостроем или долгостроем, третьи вообще хотят подождать, чтобы не потерять все и сразу. Нельзя сказать точно, что весь год будет таким, но сейчас ситуация на рынке недвижимости удручающая.

Продление субсидирование в 2016 году стало довольно приятным моментом для многих граждан, которые не имели возможности платить большие проценты по ипотеке. Многие эксперты полагают, что именно этот проект и помог продержаться рынку недвижимости в прошлом году. Считается, что значительная часть квартир в 2015-м была куплена через ипотеку, причем более 70 % - при помощи господдержки. До этого из-за высоких ставок по жилкредитам рынок недвижимости начал плавно угасать.

Что в итоге ожидает рынок недвижимости

Если ориентироваться на все вышесказанное, то в 2016 следует ожидать продолжение спроса на дешевые сегменты недвижимости. В прошлом году львиная доля ипотечных займов была взята на квартиры эконом-класса. Что касается объектов бизнес и комфорт-класса, уже в 2015 году на них практически не обращали внимание.

Государство уже давно планирует седлать некий аналог ЦБ для девелоперов, чтобы те работали прозрачно, вкладывали свои деньги в строительство недвижимости. Это приведет к снижению количества обманутых инвесторов. Но такая мера повлияет на ценообразование, стоимость квадратуры вырастет, так как девелоперы начнут брать кредиты на постройку объектов. 70 % проектов на сегодняшний день сразу приобретаются дольщиками, в дальнейшем можно будет покупать только уже готовое жилье. Чтобы избежать банкротства многих компаний, государство предлагает ввести систему банковского проектного финансирования.

Также были предъявлены требования к страховщикам, теперь они обязаны иметь не 400 миллионов, а целый миллиард собственных средств. Понятно, что они будут работать только с теми застройщиками, которые уже сделали себе имя, чтобы минимизировать свои риски.

Из-за слишком большой маржинальности, девелоперы не хотят работать с доходными домами. Заграницей это распространенная практика, у нас же застройщики считают такие проекты не прибыльными. Предполагается, что в текущем году на эту сферу будут смотреть иначе как сами строительные компании, так и инвесторы.

В 2016 году многие застройщики уйдут с рынка недвижимости, останутся только крупные компании. Чем меньше будет реализовываться строительных проектов, тем больше шансов не столкнуться с переизбытком.

Чтобы удешевить строительные работы, многие компании будут внедрять новые технологии. Таким образом, хороший дом можно будет возвести быстро, качественно и недорого. Опять же, можно будет не бояться недостроев.

Также ожидается, что уйдут с рынка недвижимости и многие риелторы. Сейчас этим пытаются заниматься все, кому не лень, а качество предоставляемых услуг оставляет желать лучшего. Их серьезными конкурентами считаются сайты-агригаторы. Поэтому, чтобы держаться на плаву и быть конкурентоспособными, компании начнут бороться за каждого клиента и качество их работы повысится.

Если в 2016 году государство правильно подойдет к вопросу ипотечных займов и позволит заниматься этим не только банкам, но и частным фондам, это повлияет на снижение ставок. В результате чего больше будут брать займы на приобретение недвижимости. Главное, чтобы все было продумано до мелочей, и у мошенников не возникло желания и не появилась возможность обманывать наших граждан.

Подводя итоги, можно смело утверждать, что никаких серьезных проблем на рынке недвижимости пока не предвидится. Для тех, кто желает приобрести квартиру, наоборот, все хорошо. Цены на жилье снижаются, выбор увеличивается, да и государство делает все возможное, чтобы снизить проценты по ипотеке.