Анализ ситуации на московском рынке торговой недвижимости за первый квартал 2010 г.

Анализ ситуации на московском рынке торговой недвижимости за первый квартал 2010 г.
Портал о недвижимости Move.ru (495) 134-00-05 г. Москва, Высоковольтный пр, д.1, стр. 49, офис 330
Портал о недвижимости Move.ru

Огромный объем ввода торговых площадей в 2009 г. был обеспечен в основном крупными торгово-развлекательными и многофункциональными центрами, находящимися на финальной стадии строительства еще в 2008 году: ТРЦ «Золотой Вавилон», ТРЦ «Город», ТРЦ «Филион», ТРЦ «Метрополис». Их открытие в силу экономического спада и слабого спроса со стороны ритейлеров было перенесено на 2009 год. Из-за проблем со сдачей торговых площадей, а также недостаточного финансирования и позднего выхода арендаторов на отделку общей тенденцией на рынке стал ввод объектов в эксплуатацию с торговой галереей, функционирующей на 40–60% с последующим открытием магазинов в процессе работы объекта.

В начале 2010 г. предложение площадей в качественных торговых центрах Москвы расширялось не так динамично, как за соответствующий период 2009 г. Тенденция переноса сроков открытия объектов сохранилась и в I кв. 2010 г.:  на начало года было заявлено открытие 3-х торгово-развлекательных центров: ТРЦ «Вива» в Северном Бутово, ТРЦ «Ключевой»  в Братеево на пересечении ул. Борисовские пруды, ул. Ключевая и ул. Паромная, I очередь ТРЦ «Речной» на  ул. Фестивальной у м. «Речной вокзал». Общая площадь планируемого ввода составляет 84,6 тыс. кв.м. (GLA — 55,8 тыс. кв.м.). Однако до конца марта состоялось открытие лишь I очереди ТРЦ «Речной» общей площадью 26 тыс. кв.м. (GLA — 18,1 тыс. кв.м.). Ввод в эксплуатацию 2-х других центров перенесен на конец апреля.

Совокупное предложение в торговых центрах Москвы  (GBA) на конец 1 кв. 2010 г. достигло 6 476,9 тыс. кв.м. (GLA — 3 360,5 тыс. кв.м.). Таким образом, на сегодняшний день обеспеченность площадями качественных торговых центров жителей Москвы составляет 311,2 кв.м. (GLA) на 1000 человек, что все же меньше среднего значения данного показателя в странах Восточной Европы —  470 кв.м. на 1000 человек.

динамика предложения торговой площади

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Источник: данные компании «НДВ Недвижимость»

В продолжение существующей тенденции, на 2010 г. перенесено открытие таких значимых торговых проектов как «Вегас», «Mall of Russia», «Гагаринский», «Гудзон». Их общая площадь составляет около 60% всех планируемых к вводу объектов. Всего на 2010 г. заявлено  порядка 25-ти объектов, их общая площадь составляет около 1,5 млн. кв.м. (GLA — чуть менее 700 тыс. кв.м.). На сегодняшний день достаточно трудно достоверно прогнозировать, какие именно объекты выйдут на московский рынок в 2010 г. Можно с большой долей уверенности ожидать объем ввода больший, чем в предыдущем году — порядка 600 тыс кв.м. GLA. Инерционный прирост можно прогнозировать во 2 половине 2010 г., так как последние несколько лет наблюдается тенденция неравномерного ввода площадей в течение года  и его активизации к концу года.

Таблица 2. Объекты, открытие  которых намечено на 2010 год

Тип

Название объекта

Округ

Адрес

Заявленная дата открытия

Общая площадь GBA (кв.м.)

Торговая площадь GLA (кв.м.)

ТРЦ

Речной

(I очередь)

САО

ул. Фестивальная, 2

I кв. 2010

26 000

18 140

ТРЦ

Вива

ЮЗАО

Проектируемый пр-д 680

II кв. 2010

32 000

24 000

ТРЦ

Ключевой

ЮАО

ул. Борисовские пруды / ул. Ключевая

II кв. 2010

26 600

13 700

ТОЦ

Каспий

САО

Кронштадский бул., 3

II кв. 2010

17 050

9 940

ТЦ

Маркос Молл

СВАО

Алтуфьевское ш., 70

II кв. 2010

36 200

29 000

МФК

Монарх Центр

САО

Ленинградский пр-т,

вл. 31 стр. 2,3

II кв. 2010

30 000*

20 000

ТРЦ

Рио (Шоколад)

ВАО

2-й км МКАД

II кв. 2010

175 000

58 000

МФК

Mall of Russia

ЦАО

Краснопресненская наб., участки 6, 7, 8Б

III кв. 2010

179 400

114 200

ТРЦ

Гагаринский

ЮЗАО

ул. Вавилова, 3

III кв. 2010

200 000

67 000

ТЦ

Измайловский

ВАО

ул. 4-я парковая, вл. 16

III кв. 2010

17 600

9 100

ТОЦ

Калейдоскоп

СЗАО

Химкинский бульвар / ул. Сходненская

III кв. 2010

55 440

33 000

ТЦ

Парус

СЗАО

Новокуркинское ш., д. 1, мкрн. 17

III кв. 2010

35 500

20 000

ТЦ

Азовский

ЮЗАО

ул. Азовская, вл. 28 В

IV кв. 2010

27 700

11 400

ТРЦ

Вегас

ЮАО

Каширское ш. 24 км МКАД

IV кв. 2010

398 000

120 000

ТОЦ

Военторг

ЦАО

ул. Воздвиженка, 10/2

IV кв. 2010

15 000

10 200

ТЦ

Воробьевы горы

ЗАО

ул. Мосфильмовская, 70

IV кв. 2010

27 600

16 560

МФК

Торговая галерея гостиницы «Москва»

ЦАО

ул. Охотный Ряд, 2

IV кв. 2010

27 000*

22 000

ТРЦ

GoodZone

ЮАО

Каширское ш., 12

IV кв. 2010

122 800

64 000

ТЦ

Мосфильмовский

ЗАО

ул. Пырьева, вл. 2

IV кв. 2010

14 760

8 780

ТЦ

Строгино

СЗАО

Строгинский бульвар, 22А

IV кв. 2010

5 700

3 000

ТЦ

Радуга

СВАО

ул. Енисейская, д. 23

IV кв. 2010

7 000

5 000

ТЦ

Фаворит

ЮЗАО

ул. Веневская, вл. 7

IV кв. 2010

23 590

7 900

ИТОГО:

1 499 940

684 920

Источник: данные компании «НДВ Недвижимость»

*   указана общая площадь торговой составляющей многофункционального комплекса

Спрос

 Начиная с конца 2008 г. и в течение первого полугодия 2009 г. по причине экономического спада наблюдалась низкая активность ритейлеров и, как следствие, снижение спроса как на помещения в торговых центрах, так и в сегменте street retail. Влияние кризисной ситуации на развитие торгового сектора подтверждалось не только фактами замораживания проектов, дефолтами торговых операторов, но и ростом доли свободных площадей. В течение 2009 г. уровень вакантных помещений в Москве оставался нестабильным,  и в III квартале года был зафиксирован на небывалой отметке  — 16%.  Этот показатель был обусловлен отчасти низким уровнем заполненности новых торговых центров. Из-за  недостаточного финансирования и позднего выхода арендаторов на отделку общей тенденцией на рынке стал ввод объектов в эксплуатацию с торговой галереей, функционирующей на 40–60% с последующим заполнением в процессе работы объекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Источник: данные компании «НДВ Недвижимость»

Высокая доля вакантных площадей также характерна для торговых центров, ориентированных на высокий ценовой сегмент (до 35%). Отток арендаторов в основном наблюдается в многофункциональных комплексах и неудачно расположенных объектах, центрах со слабой концепцией (15-25%). При этом качественные торговые центры с грамотно продуманной концепцией избежали существенного увеличения уровня вакантных площадей,  а наиболее успешные объекты (ТРЦ  «Европейский», «МЕГА Теплый стан», «МЕГА Химки») по-прежнему заполнены на 100%.

Начиная с III квартала 2009 г. ситуация на рынке начала меняться, почувствовалось некоторое оживление. Арендаторы стали более активны: увеличилось количество сделок аренды, что привело к прекращению падения арендных ставок (а для ряда наиболее успешных объектов, а также для некоторых торговых коридоров был отмечен рост) и снижению уровня вакантных помещений (7% в конце года).

По состоянию на I квартал 2010 г. Москва по-прежнему остается приоритетным направлением развития основных ритейлеров. Можно наблюдать активную экспансию региональных сетей на освобождающиеся площади в столичных торговых центрах. Доля вакантных площадей сократилась по результатам января ― марта 2010 г. до 5 ― 7%. Однако ввиду большого объема торговых площадей, запланированного к вводу в 2010г., можно прогнозировать рост свободных площадей по итогам года до 10 ― 12%.

В основном торговые операторы отдают предпочтение успешно функционирующим торговым центрам с отличной локацией, эффективной концепцией и адекватной арендной политикой. Также спрос ритейлеров во многом сфокусирован на масштабных проектах, находящихся на завершающей стадии строительства.

структура спроса в зависимости от размера помещения

 

 

 

 

 

 

Источник: данные компании «НДВ Недвижимость»

Существенную роль на структуру спроса оказал факт сокращения многими ритейлерами размера магазинов при сохранении неизменным уровня доходности. Так доля помещений, интересующих арендатора, размером 100 ― 200 кв.м. увеличилась до 58%, они по-прежнему остаются наиболее востребованными. В то время как помещения 200 ― 400 кв.м. интересуют арендаторов лишь в 11% случаев.  Существенно сократилась доля спроса на крупные помещения. Наименее востребованными при данной ситуации на рынке являются помещения более 1000 кв.м.

Коммерческие условия

Рынок аренды торговой недвижимости в 2009 г. можно было охарактеризовать тенденцией перехода от «рынка продавца» к «рынку покупателя». Снижение общего уровня арендных ставок продолжалось с конца 2008 г. и достигло своего максимума к середине 2009 г., составив от 25% до 50% от уровня середины 2008 г. Произошла дифференциация объектов на успешные, востребованные среди арендаторов, в которых арендные ставки сохранились на уровне докризисного периода, и менее успешные, имеющие концептуальные недостатки или неудачную локацию, в которых масштаб снижения ставок при сдаче в аренду пустующих помещений был максимальным.

динамика ставок аренды

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Источник: данные компании «НДВ Недвижимость»

Также применялись различные подходы в стимулировании арендаторов к заключению договоров: ставка в форме процента с оборота, введение льготного обменного курса, уменьшение размера страхового депозита, компенсация отделки, удлиненные арендные каникулы (до 1 года). По состоянию на конец III квартала 2009 г. снижение общего уровня арендных ставок качественных торговых помещений прекратилось. Можно констатировать, что рынок аренды достиг ценового «дна» и существенного падения ставок не предвидится.

Уже в начале 2010 г. стало возможным говорить о стабилизации ставок аренды на площади в торговых центрах Москвы, а в наиболее успешных и привлекательных объектах наметилась тенденция к небольшому росту. Если ранее при схеме: минимальная фиксированная ставка плюс процент от оборота, фиксированная часть была крайне низкой, в настоящее время она становится более существенной. Ежегодная индексация на сегодняшний день составляет в основном 5%. Однако стоит отметить, что на рынке еще значительно количество проектов, испытывающих трудности с заполнением пустующих площадей и по-прежнему предлагающих существенные скидки арендаторам.

диапазон арендных ставок в торговой галерее качественных торговых центров Москвы

 

 

 

 

 

 

 

 

Источник: данные компании «НДВ Недвижимость»

Если говорить о прогнозе на вторую половину 2010 г., то стоит отметить, что предпосылок к существенному увеличению или снижению ставок аренды нет: активный рост будет сдерживаться продолжающимся инерционным вводом крупных объектов, а снижению будет препятствовать активная экспансия и спрос со стороны развивающихся международных и федеральных ритейлеров. Мы предполагаем незначительное повышение коммерческих условий в качественных концептуальных торговых объектах в среднем на 8% по итогам 2010 г. На интенсивный рост арендных ставок можно рассчитывать лишь в 2012―2013 гг., когда на рынке возникнет дефицит нового предложения качественной торговой недвижимости ― последствие того, что сейчас девелоперы практически не заявляют новые проекты.

Street  retail

В сегменте street retail как и на всем рынке торговой недвижимости в первой половине 2009 г. наблюдалась низкая активность: количество договоров аренды и купли-продажи снижалось, арендные ставки падали, доля вакантных помещений увеличивалась. Наиболее значительная коррекция коммерческих условий (на 40―60%) наблюдалась на центральных торговых коридорах Москвы с традиционно высоким уровнем ставок аренды (Тверская, Арбат, Новый Арбат, Петровка и Кузнецкий мост). Доля вакантных помещений достигала в некоторых случаях 10―15%. В сегменте street-retail наметилась тенденция к снижению спроса на «представительские» магазины с хорошей линией витрин и отличным расположением, предлагаемые в аренду по ставке выше среднерыночной.

динамика ставок аренды по основным торговым коридорам

 

 

 

 

 

 

 

Источник: данные компании «НДВ Недвижимость»

Несмотря на снижение общего уровня ставок в результате кризиса, Москва остается одним из ведущих городов по уровню ставок аренды на торговые помещения среди мировых столиц, однако существенно отстает от лидеров:

ставки аренды основных торговых коридоров мировых столиц

 

 

 

 

 

Источник: данные компании «НДВ Недвижимость»

Выводы 

            В 2009 г. ввод торговых площадей был рекордным для московского рынка — более 1 млн. кв.м. (GLA — около 600 тыс. кв.м.). Совокупное предложение торговых площадей на конец 1 кв. 2010 г. — около 6,5 млн. кв.м. (GLA — 3,36 млн. кв.м.).  Общей тенденцией на рынке стал ввод объектов с торговой галереей, функционирующей на 40—60% с последующим открытием магазинов.  Отмечается укрупнение формата торговых центров: около 50% торговых площадей, введенных в 2009 г., принадлежат объектам суперрегионального формата. Спрос на торговые помещения в I квартале 2010 г. увеличился, уровень вакантных площадей снизился до 5—7% против 16% в середине 2009 г. Кризисная ситуация дифференцировала объекты на успешные, в которых уровень вакантных площадей составлял 1—3%, а коммерческие условия практически не изменились, и невостребованные, заполненные на 40—60%, в которых ставки аренды снизились на 30—50% по сравнению с докризисными.  В начале 2010 г. стало возможным говорить о стабилизации ставок аренды, а в наиболее привлекательных объектах наметилась тенденция к небольшому росту. Однако на рынке еще много проектов, испытывающих трудности с заполнением и предлагающих существенные скидки арендаторам.

  Прогнозы

  •         На 2010 г. заявлено  порядка 25-ти объектов, их общая площадь составляет около 1,5 млн. кв.м. (GLA — чуть менее 700 тыс. кв.м.). Можно с большой долей уверенности ожидать объем ввода порядка 600 тыс кв.м. GLA. Инерционный прирост можно прогнозировать во 2 половине 2010 г.
  •         Жесткая конкуренция за арендатора потребует реконцепции как невостребованных функционирующих, так и проектируемых объектов.
  •          В силу большого объема ввода на фоне восстанавливающегося спроса сохранится тенденция открытия торговых центров, заполненных на 60% с последующей реализацией вакантных помещений в процессе эксплуатации.
  •          За счет проектов, отложенных в предыдущие периоды, в т.ч. перенесенных с 2010 г., объем в 2011 г. будет также высоким. В 2012―2013 гг. активность резко снизится из-за отсутствия проектов на начальной стадии строительства.
  •          Если говорить о прогнозе на вторую половину 2010 г., то стоит отметить, что предпосылок к существенному увеличению или снижению ставок аренды нет: активный рост будет сдерживаться продолжающимся вводом крупных объектов, а снижению будет препятствовать активная экспансия и спрос со стороны развивающихся международных и федеральных ритейлеров. Мы предполагаем незначительное повышение ставок в концептуальных торговых объектах в среднем на 8% по итогам 2010 г.
  •          На интенсивный рост арендных ставок можно рассчитывать лишь в 2012―2013 гг., когда на рынке возникнет дефицит нового предложения качественной торговой недвижимости ― последствие того, что сейчас девелоперы практически не заявляют новые проекты.

  Аналитический департамент  «НДВ-Недвижимость»

[1]  Качественный торговый центр — по определению компании «НДВ Недвижимость» — это объект торговой недвижимости с общей арендопригодной площадью (GLA) более 1 500 кв.м., реализующий на своей территории универсальный ассортимент товаров и услуг и  управляемый как единое целое.

[1]  Московский рынок торговой недвижимости включает в себя качественные торговые объекты на территории Москвы, а также крупные объекты за ее границами, ориентированные в большей степени на жителей Москвы.

[1]  GBA — Gross Building Area — общая площадь здания.

[1]  GLAGross Leasable Area — общая арендопригодная площадь.

  • Комментарии: 0
Добавить комментарий
Ваш комментарий

Ваше имя *

E-mail или телефон: *

Войти через

Комментарий: *

Горячие спецпредложения
Вы уже зарегистрированы, нужно авторизоваться: