Квадратные метры в комплексах элит-класса сжимаются: дешевые квартиры в дорогих домах

Прошлый год был тяжелым для нашей страны, кризис заставил экономить практически каждого. Покупатели элитного жилья не стали исключением. Многие решили либо подождать с вложением денег в эту сферу недвижимости, либо же приобретать объекты поменьше. В результате чего застройщикам пришлось «сжать» квадратные метры в домах и комплексах бизнес и элит-класса.

В прошлом году, после наложения санкций и скачка доллара, застройщики столкнулись с проблемой реализации объектов в элитных новостройках. Более тридцати процентов покупателей предпочитает приобретать недвижимость, общая площадь которой меньше 100 квадратных метров. В связи с чем в 2016 году пришлось пересмотреть некоторые проекты и уменьшить квартиры в элитных новостройках.

«Малогабаритным жильем в этой нише интересовалось в прошлом году на целых десять процентов больше потенциальных покупателей по сравнению с 2014-м годом. При этом речь идет не о домах эконом-класса, где 20 кв. м. уже норма, а об элитных и бизнес-комплексах», – подчеркнул Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

Причина, почему клиенты стараются выбрать квартиры поменьше, понятна всем – кризис в стране. Поэтому нет ничего удивительного в том, что инвесторы стараются уменьшить бюджет покупки. Те застройщики, которые вовремя обратили вниманию на данную тенденцию и успели сразу же среагировать, оказались в выигрыше. Количество проданных малогабаритных объектов увеличилось или хотя бы осталось на прежнем уровне. Квартиры, площадь которых 100 и более квадратных метров, очень плохо распродаются. Некоторым девелоперам приходится делать внушительные скидки и работать практически в ноль.

Сегодня можно найти большое количество предложений квартир, площадь которых начинается от 30-35 кв. м. Пару лет тому назад такие «малогабаритки» в сфере элитной недвижимости было сложно представить, т.к. они просто никого не заинтересовали бы.

Дешевые квартиры в сегменте элитного жилья

Немало лотов было выставлено с лета 2015 года, большинство из которых сразу же начали раскупать. Так, к примеру, в июне прошлого года был предложен комплекс с апартаментами, квартиры в котором были в среднем по 90 квадратных метров. Застройщик ЖК «Дом на Сретенке» – «Лидер-Инвест» – стал одними из первых, кто рискнул пойти на такой шаг. И не прогадал. Стоимость однушки начинается от 18 миллионов рублей, двушки – от 27-28, трешки – от 37-38. Средняя стоимость квадратного метра – 300-500 тыс. рублей, в зависимости от этажа и стадии готовности дома. Находиться комплекс будет в центре мегаполиса, чем и обусловлены высокие цены. Сдача объекта планируется уже в следующем году.

Далее, в декабре, в доме «Современник» были предложены объекты от 35-40 кв. м. Расположен он недалеко от м. Чистые Пруды, что уже говорит само за себя. Сдача объекта – второй квартал 2017 года. Однушка стоит от 16 млн. руб., двушка – от 23, трешка – от 32, четырехкомнатная – от 50. Квартиры будут с чистовой отделкой, в комнатах – гардеробные, кухни – оборудованы техникой. Ремонт, конечно же, каждый владелец будет делать под себя, но подготовлены для этого квартиры капитально.

Застройщик Галс-Девелопмент предложил в январе текущего года новый проект – ЖК «Сады Пекина» на Большой Садовой, состоящий из 2 двенадцатиэтажных корпусов. Всего – 352 квартиры, площадь которых – от 55 до 160 кв. м.

«Спрос всегда порождал предложения. Еще четыре-пять лет назад средняя площадь квартир в элитных домах составляла около 160 квадратных метров. Сейчас этот показатель снизился до отметки 90 и стремительно падает», – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

Как утверждают аналитики, данная тенденция затронула и лофты, пентхаусы. Площадь последних редко была ниже 260 кв.м. Обычно это были объекты в 350-600 кв. м, а на сегодняшний день можно найти апартаменты и в 200 кв. м. «Сжав» квадратные метры, застройщики получили больше клиентов, чем обычно. Так как теперь приобрести дорогую недвижимость могут и те, кому она ранее была не совсем доступной.

Валюта уходит в прошлое: борьба рубля и доллара

В 2016 году квартиры в элитных домах предпочитают покупать в рублях, о валюте сейчас даже не вспоминают. Оно и понятно, курс доллара и евро довольно сложно предугадать. То он достигает отметки в 80-90 рублей, то падает до 60. Начиная с января этого года ни одна из 55 сделок не была проведена в иностранной валюте. Цены на квадратные метры сейчас не привязывают к доллару, как это делалось раньше. Всего таких объектов удалось продать на 5,6 миллиардов рублей.

Если сравнивать с первым кварталом предыдущего года, то в 2015-м было совершено 62 сделки с элитной недвижимостью на первичном рынке. Четверть из них – в валюте. Это говорит о том, что девелоперы стараются подстраиваться под клиентов, а не наоборот, как ранее. Возможно, ситуация изменится, когда курс рубля стабилизируется, но сейчас об этом думать пока рано. Да и нужно ли возвращаться к валюте?

В долларах пока реализуются сделки с квартирами класса де-люкс. Это объекты, площадь которых стандартно начинается от 130 квадратных метров и даже в кризис они не ужимаются. В домах находится не более 50 квартиры, чаще всего – 30-40. На одной площадке максимум две квартиры с террасами и балконами. Нередко встречаются даже мини-сады.

Возводятся такие дома по авторским проектам, над каждой квартирой работают дизайнеры, архитекторы. Строятся в старинных районах или парковых зонах, поэтому спрос на них довольно большой. Снижать цену или уменьшать квадратуру попросту не имеет смысла, за такими домами обычно наоборот «охотятся».

Цены на элитное жилье падают

Помимо уменьшения квадратных метров, на рынке первичной элитной недвижимости также наблюдается падение цен. По сравнению с прошлым годом квартиры подешевели на 10 % в рублях и 6 % в долларах, а это немало, учитывая стоимость недвижимости.

Так, средняя цена одного квадратного метра на сегодняшний день составляет 800-930 тысяч рублей. При этом требования клиентов ужесточились, сейчас учитываются следующие показатели: расположение, стоимость, качество, гарантии того, что объект будет возведен в указанные сроки без задержек.

Кстати, несмотря на кризис, россияне продолжают покупать квартиры в элитных новостройках. Так, в феврале текущего года было продано более 45 % объектов в новых комплексах и даже анонсированных ранее. Довольно неплохой показатель.

Что ожидает рынок элитного жилья

Текущий год однозначно будет сложным. Курс доллара неумолимо растет, вышел новый закон о банкротстве, введена новая система налогообложения. Все это сказывается на рынке первичной недвижимости. Несмотря на прогнозы пессимистов, сегмент элитных новостроек не только не остановился, но и начал пользоваться спросом. Однако есть камни преткновения, из-за которых могут начаться серьезные проблемы.

Во-первых, сейчас покупатели стремятся при приобретении недвижимости изначально указывать полную стоимость квартиры в договоре, а не часть, как делалось раньше. Не всем застройщикам это выгодно, а некоторым может даже сильно осложнить жизнь. Даная тенденция наблюдается после того, как в октябре прошлого года был принят закон о настоятельности физических лиц. Подать заявление о банкротстве теперь может любой, кто задолжал свыше полумиллиона банку и не вносивший более трех месяцев обязательные платежи. Но более всего это бьет по вторичке.

При покупке вторичной недвижимости лучше указывать всю сумму сразу, иначе можно потерять свои деньги. Если лицо объявили банкротом, то все его сделки, совершенные за последние три года, могут быть признаны недействительными. Как только мошенники поймут, что это выгодно, начнется массовый обман. И государству нужно будет более тщательно продумывать этот закон.

В чем соль? Квартира, скажем, была куплена за 20 миллионов рублей и это официально указанно в бумагах, а владелец продал неофициально ее за 30, разницу в 10 миллионов по окончанию процедуры банкротства при возврате имущества можно оставить себе, так как эта сумма не была отражена в документах. Покупатель же теряет эти деньги. Владелец может специально подать бумаги, чтобы его признали банкротом и вернули недвижимость. И, во избежание подобных ситуаций, в договоре купли-продажи практически все стремятся указать реальную цену квартиры.

Если владелец предлагает расписку, от данной идеи лучше отказаться. Ведь, как показывает практика, вернуть оставшуюся часть денег будет практически невозможно, даже если обращаться в суд.

Безусловно, такие проблемы возникали и ранее, но сейчас риски возросли в несколько раз. Плюс, если сделка была признана недействительной, сложно вернуть деньги обратно. Ведь продавец – банкрот, значит, с финансами у него проблемы. При этом покупателя ставят в список кредиторов, в котором он может оказаться чуть ли не на последнем месте. И ему придется ждать, пока до него дойдет очередь. Деньги, которые ему вернут, к тому времени могут обесцениться и вместо квартиры не купишь и комнату.

Немаловажную роль сыграло и то, что в 2016 году была изменена система налогообложения физлиц при реализации недвижимости. Это было сделано для того, чтобы люди меньше скрывали свои доходы и расходы, а также не занимались перепродажей жилья с целью получения прибыли. Ранее можно было вложиться в новостройку, подождать, пока дом будет сдан и продать квартиру в два раза дороже. Сейчас, если квартира находится в собственности более пяти лет, на нее не нужно платить налоги при продаже. Если квартира была в собственности менее пяти лет, платится налог. При этом никаких лазеек, чтобы обойти закон, практически не осталось. Снижать стоимость недвижимости на бумаге уже вряд ли кто-то захочет.

Итак, если собственник решит продать квартиру раньше, чем через пять лет после покупки, заплатить меньше налогов можно только законным способом – доказав документально, что недвижимость обошлась ему именно в указанную сумму. Т.е. если он купил за 15 миллионов, в договоре это должно быть прописано. Изменения затронули и оценку кадастровой стоимости, которая теперь является основой для налогообложения. Сейчас будет взиматься налог 70 % от кадастра (рассчитывается по рыночной цене) минус сумму, за которую объект был приобретен.

«Таким образом, цифра, указанная в договоре купли-продажи, будет максимально приближена к реальной. Больше не имеет смысла скрывать настоящую стоимость. Наоборот, покупатели будут стараться проводить все сделки честно, так как в дальнейшем из-за занижения цен на бумаге могут возникнуть при продаже серьезные сложности. К примеру, последующий покупатель может не захотеть связываться со слишком дешевой на бумагах недвижимостью» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. 

Также не стоит указывать в договоре купли-продаже стоимость, которая будет равна кадастровой. Проблема в том, что она каждый год будет индексироваться. В результате чего в любом случае при продаже придется платить налог. Грубо говоря, недвижимость покупалась за 100 миллионов рублей, но указана фиктивная стоимость – 70 миллионов. На момент покупки кадастровая стоимость составляла также 100 миллионов. Итак, 70 процентов от среднерыночной стоимости – 70 миллионов. То есть выходит та же или почти такая же сумма, как и указанная в договоре. Учитывая ежегодную индексацию, данный показатель будет больше 75 миллионов рублей. Полученная разница облагается налогом.

В общем, в текущем году стоит покупать недвижимость тем, кто мечтал о квартире в элитном доме или комплексе. Во-первых, цена на квадратный метр ниже, чем в прошлом и позапрошлом годах, во-вторых, площадь объектов меньше. Таким образом, можно неплохо сэкономить, вложив деньги в жилье. После кризиса, когда стоимость недвижимость вновь подымится, будет возможность реализовать ее дороже. Кстати, а через 5 лет не нужно уже платить на нее налог.

  • Комментарии: 0
Добавить комментарий
Ваш комментарий

Ваше имя *

E-mail: *

Комментарий: *

Горячие спецпредложения
Вы уже зарегистрированы, нужно авторизоваться: