Обзор первичного рынка коттеджной недвижимости Волгограда за октябрь 2009

только для Волгограда, но и для ЮФО в целом. Предложение

Несмотря на то, что дефицит финансовых средств заставляет девелоперов Волгоградской области снижать темпы строительства своих коттеджных поселков, в 2009 г. на рынке появился ряд новых проектов. Во-первых, это связано с тем, что в рамках двух из трех новых КП среднего класса («Солнечная Поляна» /начало реализации проекта в июне 2009 г./ и «Царицынская Усадьба» /в августе 2009 г./) продаются ЗУ без обязательного подряда, что не требует существенных инвестиций для реализации данных КП в целом. Во-вторых, как осуществление проектных работ, так и договоренностей об источниках финансирования третьего нового проекта элитного класса (КП «Лебяжья Поляна» /начало реализации в марте 2009 г./) имели место задолго до наступления мирового финансового кризиса (в 2006-2007 гг.).

Сокращение количества таунхаусов на первичном рынке КП региона связано с вводом в эксплуатацию в мае 2009 г. первой очереди (146 таунхаусов) КП «Сергиевский». Данный факт повлиял и на сокращение числа домовладений в бизнес-классе, к которому и относится рассматриваемый проект.

В рассматриваемый период в большей части КП цены существенно снизились, в оставшейся — остались такими же. Наибольшему падению подверглись цены на ЗУ, что, во-первых, сопряжено с колоссальным снижением цены 1 сотки в КП «Лазурная Дружина» (с 650 000 до 350 000 руб.), а, во-вторых, с появлением КП «Солнечная Поляна» и КП «Царицынская Усадьба», стоимость 1 сотки в которых ниже среднерыночной практически в 2 и 6 раз соответственно.

Необходимо отметить, что рост max цен в 2009 г. в сегменте коттеджей связан исключительно с появлением на рынке КП «Лебяжья Поляна», стоимость домов в котором на сегодняшний день — в диапазоне от 4,4 до 26,5 млн. руб.

* минимальная/максимальная стоимость домовладения рассчитывалась, во-первых, с учетом как стоимости самого домовладения, так и ЗУ при нем, а, во-вторых, исходя из среднего значения, полученного с учетом наиболее бюджетного/дорогостоящего варианта домовладения в рамках каждого из КП

** средняя стоимость ЗУ рассчитывалась на основе цен 1 сотки в каждом из КП, где возможно приобретение ЗУ без обязательного подряда

Практически все сделки на рынке КП Волгоградской области были совершены в докризисный период. С сентября 2008 г. и по сегодняшний день, когда кризисные явления стали ощутимее, объем спроса начал постепенно сокращаться. Те единичные сделки, которые сейчас имеют место на рынке жилья, как малоэтажного, так и многоэтажного, как правило, сопряжены с переездом. В период кризиса покупатели предпочитают приобретать квартиры, бюджет покупки которых значительно ниже, или земельные участки без обязательного подряда под ИЖС

На первичном рынке организованных КП Волгоградской области это подтверждается темпами продаж в КП «Солнечная Поляна» и «Царицынская Усадьба», в которых в летний период 2009 г. было продано по 9 и 3 земельных участка соответственно, в то время как в других КП продажи находились практически «на нуле».

Преимуществами покупки ЗУ без обязательного подряда являются более низкая стоимость (его строительство собственными силами в среднем дешевле приобретения домовладения с аналогичными характеристиками в рамках организованного КП на 20-30%) и минимизация рисков (при приобретении жилья в строящемся КП в условиях кризисной экономической ситуации велика вероятность продления сроков его строительства или «заморозки» на неопределенный период времени).

Та часть покупателей, которая все же приобретала жилье в кризисный период в рамках организованных КП переориентировалась на меньшие площади как домовладения, так и ЗУ и более дешевые технологии строительства (например, каркасно-панельные), что связано с ограниченным бюджетом покупки.

На сегодняшний день в КП среднего и бизнес-класса наиболее предпочтительными, с точки зрения потребителей, домовладениями являются объекты площадью 100-200 кв. м, элитного класса - 200-300 кв. м. Для земельных участков в КП среднего и бизнес-класса оптимальная площадь лежит в диапазоне 5-10 соток, в КП элитного класса - 10-15 соток. Избыточная площадь домовладения и ЗУ в разы увеличивают общий бюджет покупки. При значительном несоответствии ценовым ожиданиям потребителя это может привести к низкому (и даже «нулевому») уровню продаж (например, «Дворянская Усадьба»).

Необходимо отметить, в условиях кризиса ликвидности предпочтения по инфраструктуре КП становятся менее значимыми. В докризисный период значительная часть потенциальных покупателей готова была дополнительно платить за расширенный состав инфраструктуры. Таким образом, в настоящее время основным барьером покупки является стоимость домовладения.

* - уровень спроса определялся на основе ежемесячных темпов продаж в разрезе каждого из типов домовладений в среднем по рынку