Возвращения инвесторов осталось ждать от двух до десяти лет

По мнению экспертов, выступивших на апрельском форуме RREF-2010, массовый инвестор может вернуться в Россию уже в 2012 году.

15 апреля 2010 г. в Москве в рамках V Российского Форума RREF (Russian Real Estate Forum) состоялась конференция "Коммерческая недвижимость: переосмыслить, преобразовать, перестроить". На конференции выступили ключевые игроки рынка коммерческой недвижимости, представляющие банки, инвестиционные, девелоперские и управляющие компании, аналитики и консультанты.



Открывая конференцию, модератор первой секции Вера Сецкая (GVA Sawyer) охарактеризовала текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости как умеренно-оптимистичную: "Рынок скорее жив, чем мертв: $1.5 млрд. инвестиций в недвижимость по итогам 2009 года – это очень неплохой показатель".



Максим Кунин (Investment Management Group), со своей стороны, считает, что полноценный инвестиционный поток вернется Россию не раньше, чем через 10 лет. "На российском рынке остались только те западные инвестиционные фонды, которые инвестировали здесь еще до кризиса. Они практически не принимают участия в развитии рынка, и новых масштабных инвестиций в ближайшее время ожидать не стоит. Россия - это далеко не экономически благополучная Польша, где сегодня работают сотни западных инвестиционных фондов".



По прогнозам Дениса Колокольникова (RRG), массовое возвращение инвесторов на российский рынок недвижимости при благоприятном сценарии может произойти уже через 2 года. "Большинство инвестиций на рынке имеют российское происхождение, однако активизация западных фондов – это лишь вопрос времени".



Марианна Романовская (TriGranit Development) считает, что главным отличием российского рынка недвижимости образца 2008 и 2010 гг. является усилившаяся дифференциация между центром и периферией, а также между "хорошими" и "остальными" проектами. "Территория инвестиционных интересов нашей компании сегодня сузилась до 3-го Транспортного кольца Москвы, в границах которого мы реализуем перспективные проекты".



Ольга Архангельская (Ernst & Young) полагает, что рынка недвижимости в полном смысле слова в России по-прежнему нет: "У покупателя и продавца сейчас очень разные "хотелки". Мы не можем говорить о наличии рынка объектов и рыночных цен, каждая сделка сугубо индивидуальна. Ставки капитализации также не определяются рынком".



По мнению Дениса Соколова (Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko), "С начала кризиса стала недееспособной типичная для рынка недвижимости бизнес-модель, когда ты простроил объект, понес на него расходы, потом сдал его в аренду и окупил в течение нескольких лет. Сегодня настало время более сложных схем".



До начала кризиса осенью 2008 года о намерении инвестировать в российскую недвижимость заявляли около 75 международных фондов. После кризиса их осталось не более 10. Сирпа Сара-ахо (Sponda Plc) считает, что ситуация на российском рынке недвижимости в целом располагает к нормальному развитию бизнеса. "Sponda работает в Питере и Москве с 2006 года, и наши российские активы сейчас оцениваются в 260 млн. евро".



Андрей Бриль (Корин Холдинг) в своем выступлении подытожил ситуацию на региональных рынках недвижимости. "Как вернуть инвестора?" для регионов всегда был виртуальным вопросом, поскольку никаких инвесторов у нас и не было. Региональные девелоперы сегодня полностью отрезаны от "длинных денег".



Как считает Кристофер ван Рит (Giffels Management Russia), сейчас в России наступило время покупать, а не время продавать, поскольку цены упали до приемлемых уровней.



Григорий Некрасов (Nordea Bank) насчитал всего несколько десятков качественных объектов недвижимости в России. "Понятно, что владельцы не спешат их продавать. С другой стороны, западные инвесторы не станут их покупать дороже, чем в Европе".



Максим Гасиев (Colliers International) выступил модератором круглого стола, посвященному "перезагрузке" отношений между собственником, арендатором и УК. В ходе дискуссии участники обсуждали динамику арендных ставок, новые тенденции при заключении договоров аренды, арендные каникулы, скидки и гибкие схемы платежей. 



"Принадлежит ли сегодня рынок арендаторам? Безусловно, арендаторы стали требовательнее, собственники стали более лояльными, договора аренды – более краткосрочными", - считает коммерческий директор "АКАДО Телеком" Вадим Ваньков. - "Если еще два года назад главным в цепочке "собственник – арендатор - телекоммуникационный оператор" был собственник, то сегодня позиции арендатора значительно усилились".



Елена Ефремова (CB Richard Ellis) считает, что одним из существенных изменений в отношениях между арендатором и собственником стало сокращение издержек на отделочные работы, которые теперь чаще всего берет на себя собственник. 



Илья Афраймович (ROSS Group) в эпоху рецессии не увидел больших изменений во взаимоотношениях с арендаторами. "Арендаторы вне зависимости от экономической ситуации в стране всегда делились и делятся на "партнеров" и "террористов", с которыми, как известно, диалог вести бесполезно".



В завершающей секции конференции "CASE STUDY" собственники и девелоперы представили выниманию делегатов успешные примеры реализации своих проектов в России: Петр Исаев (Capital Group) поделился опытом реализации проекта "МФК "Город Столиц", Дмитрий Киритопуло (Central Properties) – БЦ "Павловский", Кристофер ван Рит (Giffels Management Russia) - индустриальный парк "Южные врата", Олег Мамаев (PNK Group) – проект "PNK-Чехов", Дмитрий Хлебников (AREIM) – складской комплекс "А-Терминал".



На конференции также выступили эксперты Colliers International FM, "ДС-Девеломпент", MR Group, "Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis", УК Маторин, DVI Holding, AFI Development, "РосЕвроДевелопмент", "Рубин-Девелопмент", "О'КЕЙ Групп", ГК "Спортмастер", "Пепеляев Групп", Jones Lang LaSalle, Blackwood, PNK Group, Central Properties, Knight Frank, и PricewaterhouseCoopers.



По итогам конференции ведущие эксперты рынка коммерческой недвижимости в целом выразили умеренный оптимизм по поводу дальнейшей динамики развития и трендов как всего рынка, так и конкретных проектов.  И хотя объемы инвестиций в российский рынок недвижимости по-прежнему несопоставимы с развитыми странами, отдельные высококачественные проекты во всех сегментах рынка обладали и обладают инвестиционной привлекательностью. Хочется верить в то, что на следующем RREF, которые состоится с 30 сентября по 3 октября 2010 года участникам рын! а будет о чем рассказать и поделиться новым успешным опытом реализации проектов в наше непростое время.