Рынок офисной недвижимости

В III квартале 2010 года на рынке офисной недвижимости сохраняются тенденции посткризисного периода: объем ввода ограничен (не превышает 300 тыс. кв.м. за квартал), заявленные сроки ввода объектов переносятся, девелоперы откладывают реализацию масштабных проектов. Однако аналитики компании «НДВ-Недвижимость» отмечают, что объем вводимых офисных площадей постепенно увеличивается: за счет «размороженных» проектов, находящихся на завершающей стадии строительства, можно ожидать больших объемов ввода в конце 2010 ― начале 2011 гг.

В I полугодии 2010 года на рынок офисной недвижимости Москвы вышло чуть более 390 тыс. кв.м. качественных офисных площадей, что обеспечило рост арендопригодной офисной площади рынка ― на 276 тыс. кв.м. Наиболее значимыми объектами, введенными в эксплуатацию в этот период, являются БЦ «Домников», 3-е здание Центра Международной Торговли, 5-я очередь МФК «Riverside Towers», БЦ «Красный Октябрь», ТОЦ на Арбатской пл., МФК «SK Royal» на Дмитровском ш., БЦ «Московский шелк», 2-я очередь корпуса «Кнопа» в квартале «Даниловская Мануфактура», ТОЦ «Южный Парк», БЦ в составе ЖК «Well House» на Ленинском пр-те.

По данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость» в III квартале 2010 года в эксплуатацию было введено порядка 256 тыс. кв.м. офисных площадей, что более чем в 2 раза превышает объем ввода во II квартале текущего года и сопоставимо с уровнем ввода годом ранее (в III кв. 2009).

Среди введенных объектов стоит выделить БЦ «Preo 8» на Преображенской пл., последние 3 офисных здания 1-ой очереди технопарка «Nagatino i-Land», БЦ «Marr Plaza». В целом объем ввода офисных площадей ограничен рамками посткризисного периода, он сопоставим с уровнем квартального ввода середины 2009 ― 2010 гг.

Всего в течение I―III кварталов текущего года на рынок вышло порядка 650 тыс. кв.м. качественных офисных площадей, что более чем в 2 раза меньше аналогичного показателя 2009 года, когда было введено около 1,5 млн. кв.м.

Также можно отметить укрепление тенденции децентрализации рынка офисной недвижимости Москвы: в объеме нового предложения за рассматриваемый период преобладают площади в объектах, расположенных между Садовым Кольцом (СК) и Третьим Транспортным Кольцом (ТТК) ― 56%, а площадь новых объектов внутри СК составляет 12%. Доля новых БЦ и МФК, расположенных за ТТК увеличилась до 32% в общей структуре вводимых объектов. Однако аналитики компании «НДВ-Недвижимость» прогнозируют увеличение доли объектов, расположенных внутри СК, в общем объеме нового ввода по итогам года (приблизительно до 14%).

Наибольшая доля в общем объеме нового строительства за I―III кварталы 2010 г. приходится на площади класса «А» ― 57%, в то время как площадь введенных объектов класса «В» (классы «В+» и «В-» совокупно) составляет всего 43%.

Доля объектов класса «А» в общем объеме ввода за исследуемый период является рекордно высокой для московского рынка. И этот показатель увеличится по итогам года, когда на рынок выйдут наиболее крупные и ожидаемые объекты класса «А»: МФК «Imperia Tower», 2-я фаза МФК «Город Столиц», БЦ «Легенда Цветного», БЦ «Линкор», БЦ «Diamond Hall», МФК «Саммит».

В итоге совокупный объем предложения в бизнес центрах Москвы в конце сентября 2010 года составил около 12 млн. кв.м.. Таким образом, на сегодняшний день на 1000 человек экономически активного населения столицы приходится около 1 940 кв.м. Что значительно меньше среднеевропейского значения данного показателя, который в среднем составляет порядка 6,5 тыс. кв.м. на 1000 человек экономически активного населения.

Всего же, по мнению аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость», объем ввода качественных офисных площадей в 2010 году будет на 40% меньше объема ввода в 2009 году ― порядка 1,2 млн. кв.м. На конец года намечен ввод в эксплуатацию порядка 16-ти объектов общим объемом чуть более 520 тыс. кв.м. офисных площадей (см. Таблицу 3). Данный уровень ввода не будет являться критичным для рынка и не приведет к значительному увеличению доли вакантных площадей при текущем уровне спроса.

76% офисных площадей в объектах, прохождение ГК которых намечено на IV квартал текущего года относятся к классам «А+» и «А». В итоге, по прогнозам аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», площади в объектах класса «А» составят около трети объема рынка.

С начала 2010 года спрос на качественную офисную недвижимость показывает положительную динамику. Увеличение количества сделок на рынке было продиктовано стабильностью экономики и ростом доходов бизнеса. В III квартале 2010 года количество обращений выросло на 16% по отношению ко II кварталу и почти на 65% с начала 2010 года.

Уровень вакантных площадей в офисах класса «В» постепенно снижался еще с конца 2009 года, и эта тенденция продолжилась в 2010 году. В итоге в III квартале доля свободных площадей в сегменте офисной недвижимости класса «В» в среднем составила порядка 13,6%. Таким образом, бизнес центры класса «В» и «В+» по-прежнему более востребованы среди арендаторов, однако, продолжает повышаться интерес к высококлассным объектам.

Уже во II квартале стало возможным констатировать рост спроса на объекты высокого ценового сегмента ― уровень вакантных площадей в объектах класса «А» снизился и составил менее 25%. Доля сделок по объектам класса «премиум» в III квартале 2010 года составляет чуть менее 30% от общего объема. Рост спроса на высококачественные объекты способствует более динамичному сокращению доли вакантных площадей в объектах «А» класса ― до 21,4% по итогам III квартала.

Однако, говоря о ситуации на рынке офисной недвижимости Москвы в конце 2010 года, аналитики компании «НДВ-Недвижимость» прогнозируют увеличение доли вакантных площадей в сегменте рынка «премиум». Это объясняется большим объемом ввода офисов класса «А», запланированным на IV квартал 2010 года. Доля вакантных площадей в сегменте офисов класса «В» будет продолжать постепенно снижаться.

Что касается размера арендуемой площади, то наиболее востребованным форматом по итогам III квартала 2010 года являются помещения площадью от 200 до 500 кв.м. (см. Рис. 7) . На сегодняшний день рынок демонстрирует изменение в структуре спроса по сравнению с кризисным 2009 годом: доля спроса на помещения менее 200 кв.м. уменьшилась и увеличилась доля спроса на помещения более 1000 кв.м.

Увеличение спроса на рынке офисной недвижимости способствует повышению арендных ставок. Небольшая положительная динамика I полугодия 2010 года сменилась достаточно уверенным ростом ― III квартале средние арендные ставки выросли на $60 (9%) в объектах класса «А» и на $45 (10,4%) в объектах класса «В».

В годовом же исчислении средние арендные ставки выросли на 19% и 20% для классов «А» и «В» соответственно. Прежде всего, на повышение цен повлиял высокий уровень спроса при умеренном уровне ввода новых объектов.

Максимальной коррекции в большую сторону (до 20%) подверглись арендные ставки на помещения в уже введенных бизнес центрах, расположенных в пределах ТТК, с выполненной высококачественной отделкой. Однако и по некоторым объектам, ввод которых намечен до конца 2010 года, было зафиксировано повышение ставок аренды на 50―70 $/кв.м./год.

В объектах класса «В» средние арендные ставки также демонстрируют рост, который во многом связан с уходом с рынка наиболее дешевого («кризисного») предложения. На фоне сравнительно невысокой конкуренции ввиду ограниченного ввода площадей данного сегмента собственники удачно расположенных объектов, пользующиеся спросом у арендаторов, повышают арендные ставки и редко идут на снижение их во время переговоров.

Однако необходимо подчеркнуть, что на рынке еще достаточно велико количество невостребованных объектов ― неудачно расположенных, концептуально неграмотных, ставки в которых остаются существенно ниже среднерыночных, а собственники готовы идти на существенные уступки в поисках арендаторов.

Выводы и прогнозы