Разместить объявление 0
свернуть
  • Биржа ММВБ
  • ЦБ РФ
USD 63.34 pуб. +0.11 pуб.
EUR 67.31 pуб. -0.76 pуб.
USD 63.39 pуб. -0.52 pуб.
EUR 68.25 pуб. -0.25 pуб.
Спецпредложения все предложения

Ситуация на рынке торговой недвижимости Москвы

17 января 2011 0 53

1. Предложение

В IV квартале 2010 г. в Москве открылись три крупных торговых центра: ТРЦ «Гагаринский», ТЦ «Цветной», торговая галерея в ТОЦ «Военторг». При этом суммарная общая площадь введенных торговых объектов составила около 250 тыс. кв. м (GLA ― 93 тыс. кв. м). Однако это почти в 2 раза меньше, чем было запланировано, и на 70% меньше аналогичного показателя 2009 г.

Наиболее значимым и ожидаемым событием на рынке в конце 2010 г. стало открытие ТРЦ «Гагаринский» на ул. Вавилова общей площадью порядка 200 тыс. кв. м.

Таким образом, несмотря на имевшую место последние годы практику открытия торговых центров к новогодним праздникам, объем ввода в IV квартале в 2010 г. является крайне низким по сравнению с 2008―2009 гг.

Сроки ввода 30% торговых центров, открытие которых было намечено на конец 2010 г., были перенесены на 1 половину 2011 г. Ввод оставшихся объектов (около 20%) перенесен на конец 2011 ― начало 2012 гг.

По итогам 2010 г. совокупный объем предложения площадей качественных торговых центров на рынке Москвы составил более 7,7 млн. кв. м (GBA ). При этом суммарная торговая площадь (GLA ) качественных объектов по данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость» составила порядка 3,9 млн. кв. м. Таким образом, на сегодняшний день обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями составляет около 360 кв. м (GLA) на 1000 человек.

Количество введенных в эксплуатацию торговых центров в 2010 г. сократилось на 40% по отношению к предыдущему году. Однако средняя площадь построенных торговых центров увеличилась .

Из 11 крупных торговых центров, открытых в 2010 г., 3 являются моллами суперрегинального и регионального формата: ТРЦ «Вегас», ТРЦ «Рио» (Реутов), ТЦ «Гагаринский» .

В 2010 г. отмечается значительный рост доли торговых центров суперрегионального и регионального форматов в общей структуре предложения торгово-развлекательной недвижимости Москвы по сравнению, например, с 2008 г. (37% против 28%). Таким образом, можно отметить укрупнение формата введенных в этом году объектов, что характерно для проектов, строительство которых было начато в докризисный период.

По прогнозам аналитиков компании «НДВ-Недвижимость» уже в 2011 г. будут заметны последствия кризисного периода: размеры вновь вводимых торговых центров сократятся (см. Рис. 2). Эти данные еще раз показывают, что девелоперы в кризис не планировали реализацию масштабных объектов, а отдавали предпочтение районным и окружным торговым центрам.

Отрицательным фактором масштабности и последствием кризиса в 2010 г. стала тенденция ввода объектов в эксплуатацию с торговой галереей, функционирующей на 40–60% с последующим открытием магазинов в процессе работы объекта. Однако уже к концу года даже крупноформатные комплексы при вводе в эксплуатацию были заполнены не менее чем на 70%.

Всего на 2010 г. было заявлено порядка 24-х объектов, общая площадь запланированных к вводу объектов составляла около 1,5 млн. кв. м (GLA — чуть менее 700 тыс. кв. м). Однако в эксплуатацию было введено 11 торговых центров суммарной площадью около 970 тыс. кв. м, GLA ― около 400 тыс. кв. м., что составляет 65% от заявленных.

Объем ввода в 2010 г. на 11% меньше, чем в 2009 г., однако он достаточно высокий для московского рынка. Большой объем ввода торговых площадей в 2010 г. был обеспечен в основном крупными торгово-развлекательными и многофункциональными центрами, строительство которых было заморожено в период кризиса. Их открытие в силу масштабности проектов и только восстанавливающегося спроса со стороны ритейлеров, несмотря на высокую стадию готовности еще в 2009 г., было перенесено 2010 г.

В продолжение существующей тенденции, открытие таких знаковых торговых объектов как «Афимолл Сити», «Гудзон», «Парус» было перенесено на 2011 г. Их общая площадь составляет порядка 46% площади ввода, запланированного на 2011 г.

Всего же по оценке аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость» суммарная площадь планируемых к вводу в 2011 г. торговых объектов составляет порядка 730 тыс. кв. м .

В итоге совокупная площадь качественных торговых центров на московском рынке к концу 2011 г. может составить порядка 8,5 млн. кв. м.

2. Спрос

По итогам января ― ноября 2010 г. оборот розничной торговли вырос на 4,5% по сравнению с соответствующим периодом 2009 г. В то время как реальные располагаемые денежные доходы за тот же период выросли на 4,3% (по данным Росстат).

Таким образом, в первом полугодии 2010 г., по мнению аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», можно было наблюдать слабую потребительскую активность и стремление людей экономить, несмотря на стабильный рост доходов. При этом темпы роста реальных доходов населения превышали темпы роста оборота розничной торговли.

Но во втором полугодии 2010 г., благодаря отложенному покупательскому спросу и сезонным факторам, потребительская активность возросла, и розничный товарооборот показал более высокие темпы роста, увеличилась доля непродовольственных товаров в общей структуре оборота розничной торговли.

В итоге, по предварительным оценкам аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», рост розничного товарооборота в 2010 г. составит порядка 5,2% и превысит годовой рост реальных доходов, который составит порядка 4,5%.

Рост покупательской активности и оборота торговли оказал положительное влияние на интерес ритейлеров к расширению сетей и поиску новых торговых площадей.

В 2010 г. ритейлеры продолжили активно развиваться и интересоваться новыми площадками для расширения бизнеса как в Москве, так и в регионах. Однако Москва по-прежнему остается приоритетным направлением развития ритейлеров.

Также стоит отметить, что московский рынок все больше привлекает мировые сетевые компании. Из крупных международных ритейлеров, вышедших на московский рынок в 2010 г., можно выделить следующих: Uniqlo, Uterqüe, by Malene Birger, Miss Selfridge, Converse, Kiabi, Coeur de Lion, Steve Madden, Payless, Papabubble, Ann Christine, Quiz и др. Среди новых сетевых игроков ресторанного рынка, открывших заведения в Москве в 2010 г., можно выделить Burger King, Dunkin' Donuts, Traveler’s Coffee, Coffeeshop Company, Cofee100, среди планирующих открытие можно отметить Wendy’s, Chili’s и Hooters, Johnny Rockets, NordSee. Ряд крупных международных ритейлеров ― Diesel, люксовые Alexander McQueen, Vivienne Westwood, Stella McCartney ― уже анонсировали планы по возобновлению развития на столичном рынке. Prada Group уже арендовала 2 помещения в Москве и в 2011 г. откроет собственные магазины.

Основной тенденцией 2010 г. в структуре спроса стал рост средней запрашиваемой площади помещения. Во-первых, уменьшилась доля запросов на помещения площадью менее 50 кв. м (на 3 пп ― до 21%) и, во-вторых, выросла доля помещений площадью более 1000 кв. м (на 2 пп ― до 6%). Также на 2 пп (до 16%) увеличилась доля обращений на помещения площадью от 150 до 250 кв. м.

Наиболее востребованным форматом помещений в торговых центрах в 2010 г. традиционно стали площади размером 50 ― 150 кв. м . Их доля в общей структуре спроса по запрашиваемой площади составила 46%.

Сетевые игроки отдают предпочтение успешно функционирующим торговым центрам с грамотным управлением и продуманной концепцией, подтвержденной высокой посещаемостью в процессе работы. Что вполне логично при желании операторов снизить риски и затраты при открытии магазина. Также ритейлеры охотно арендуют площади в масштабных проектах, находящихся сейчас на завершающей стадии строительства, успешность которых после открытия не вызывает сомнений.

Новые проекты, не имеющие явных преимуществ расположения и концептуальных плюсов, зачастую испытывают сложности с заполнением. Вновь открывшиеся торговые центры имеют в торговой галерее 20―40% вакантных площадей, что, при отсутствии продуманной маркетинговой стратегии, может послужить оттоку посетителей и, как следствие, снижению спроса у потенциальных арендаторов.

Благодаря активизации арендаторов в 2010 г. доля вакантных площадей начала сокращаться. При этом объем поглощения площадей рынком уже во 2 половине 2010 г. превысил объемы нового строительства. Однако, несмотря на повышение уровня спроса на торговые площади, доля вакантных площадей уменьшилась незначительно из-за большого объема ввода в конце 2009 ― 2010 г., в том числе крупномасштабных объектов со значительным количеством незаполненных площадей в торговой галерее.

Так, например, после незначительного сокращения вакантности торговых центров в начале 2010 г., во II квартале (после выхода ТРЦ «Вегас») доля свободных площадей на рынке вновь выросла до порядка 11,5% . Во второй половине 2010 г. уровень вакантных площадей в целом по рынку оставался стабилен и составлял порядка 10,5―11%.

Кризисная ситуация и ее последствия (недостаточный спрос со стороны ритейлеров и большой уровень конкуренции на рынке) во многом явились показательными факторами оценки успешности того или иного торгового центра. Это явилось причиной четкой дифференциации объектов на рынке торговой недвижимости.

Так торговые центры с удачным месторасположением и высокой посещаемостью не испытывали проблем со сдачей площадей в аренду. Свободных площадей в таких объектах нет, а также есть «запас» заинтересованных операторов.

Однако на рынке по-прежнему велико количество торговых центров со слабой концепцией или неудачно расположенных объектов, доля вакантных площадей в которых на протяжении 2010 г. достигала 30 ― 40%. Кризисные явления обнажили ошибки девелоперов и существующие проблемы ряда объектов, невостребованных на рынке. Снижение вакантности в таких объектах маловероятно даже после поглощения более качественного предложения, тем более, что дефицит предложения ближайшие год-два не предвидится

3. Ценовая ситуация

Падение арендных ставок прекратилось в начале 2010 г. На протяжении всего года наблюдалась стабилизация рынка и тенденция к небольшому росту. Уверенную положительную динамику демонстрировали наиболее привлекательные концептуальные объекты, расположенные преимущественно в центре и на основных транспортных магистралях. Средний уровень арендных ставок по итогам 2010 г. вырос на 8%.

В 2010 г. наблюдалась четкая ценовая дифференциация на основании качественных характеристик объекта, успешности, конкурентного окружения и стадии проектов. Таким образом, ставки аренды в успешно функционирующих торговых центрах с высокой посещаемостью были на 40―50% выше среднерыночных. Ниже среднерыночных были ставки аренды для вновь вводимых в эксплуатацию объектов. В наименее успешных торговых центрах, имеющих концептуальные недостатки или неудачное расположение, ставки при сдаче в аренду пустующих площадей были и остаются значительно ниже среднерыночных.

Широко распространенной на рынке практикой в 2010 г. стала смешанная схема расчета платежей: фиксированная часть плюс процент с оборота. Однако если в начале года фиксированная часть была минимальной, то к концу года она возросла. При схеме «процент с оборота» многие арендаторы прописывают в договорах максимально возможную ставку аренды. Собственники наиболее успешных объектов в 2010 г. перестали предоставлять скидки и идти на уступки арендаторам. Увеличился средний срок заключения договоров. Несмотря на многие положительные тенденции, на рынке еще есть ряд объектов, испытывающих трудности с заполнением. Здесь по-прежнему значительно снижены ставки и распространены следующие подходы в стимулировании арендаторов к заключению договоров: ставка в форме процента с оборота, арендные каникулы, минимальный размер страхового депозита, компенсация отделки.

4. Выводы и прогнозы

Положительные тенденции укрепления экономической конъюнктуры, рост доходов и розничного товарооборота способствуют дальнейшему повышению спроса на качественные торговые площади.

Наибольшим спросом на рынке пользуются функционирующие торговые центры с грамотной концепцией и высокой посещаемостью, а также масштабные проекты, находящихся сейчас на завершающей стадии строительства, успешность которых после открытия не вызывает сомнений.

Московский рынок интересен как крупным региональным компаниям, так и международным ритейлерам. Ряд из них объявили о масштабных планах развития на московском рынке в 2011 ― 2012 гг.

Тенденции укрепления и роста рынка будут продолжаться и в 2011 г.

Уровень арендных ставок в качественных объектах будет постепенно возвращаться на докризисный уровень. Однако активный рост будет сдерживаться большими объемами нового строительства, так как на 2011 г. перенесен ввод ряда крупных объектов «докризисного» периода.

Неконцептуальные или неудачно расположенные объекты в условиях высоко-конкурентной среды скорее всего потребуют реконцепции или закрытия. Снижение вакантности в таких объектах маловероятно, так как дефицит предложения ближайшие год-два не предвидится.

На 2011 г. намечен ввод порядка 700 тыс. кв. м качественных торговых площадей. Так как большинство площадей принадлежат масштабным проектам, давно экспонирующимся на рынке и пользующихся спросом у арендаторов, мы не ожидаем существенного роста вакантности при их вводе.

Интенсивный рост арендных ставок станет возможен лишь к 2013 г., когда на рынке возникнет дефицит нового предложения качественной торговой недвижимости ― последствие того, что в кризис девелоперы практически не заявляли новые проекты.

Поделитесь ссылкой:

  • Комментарии: 0
  • Комментарии ВКонтакте

Ваш комментарий



не вижу


Комментировать

Специальные предложения от партнеров все предложения

Вход

Восстановление пароля

Регистрация на сайте