Рынок офисной недвижимости г. Москва, IV квартал 2010 г.

Основными тенденциями прошедшего 2010 года на рынке офисной недвижимости Москвы являются снижение объемов ввода и перенос заявленных сроков сдачи объектов, рост спроса и ценовых показателей рынка. Объемы поглощения офисных площадей уже во 2-ой половине года превысили объемы ввода.

По данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость» в IV квартале 2010 года были сданы в эксплуатацию порядка 11 бизнес центров и многофункциональных комплексов ― на рынок офисной недвижимости Москвы вышло чуть более 260 тыс. кв. м качественных офисных площадей (см. Рис. 1). Рост арендопригодной офисной площади рынка в IV кв. 2010 г. составил около 194 тыс. кв. м. Объем нового строительства в IV кв. 2010 г. уменьшился на 14% по сравнению с предыдущим кварталом, однако на 27% выше IV кв. 2009 г.

Наиболее значимыми объектами, введенными в эксплуатацию в этот период, являются МФК «Легенда Цветного», 2-я фаза МФК «Город Столиц», БЦ «Линкор», БЦ «Таурус», БЦ «Каланчевская Плаза»

В ряде построенных бизнес центров в ноябре-декабре 2010 г. начала работу госкомиссия, однако, они так и не были сданы до конца года ― БЦ «Трио», БЦ «Дом Парк Культуры». В нескольких объектах ведутся финальные работы по отделке фасада или внутренней отделке ― МФК «Imperia Tower», БЦ «Diamond Hall», БЦ «Gelios Country».

В целом объем ввода офисных площадей в IV кв. 2010 г. является типичным для «посткризисного периода стабилизации», он сопоставим с уровнем квартального ввода середины 2009 ― 2010 гг., однако значительно меньше докризисного уровня 2008 г.

Еще одной ощутимой тенденцией на рынке было укрепление децентрализации офисной недвижимости Москвы: в объеме нового предложения за 2010 г. преобладают площади в объектах, расположенных за Третьим транспортным кольцом (ТТК) ― 44%, а площадь новых объектов между Садовым кольцом (СК) и ТТК составляет 39%. Доля новых БЦ и МФК, расположенных внутри Садового кольца минимальна и составляет 17% в общей структуре вводимых объектов.

Таким образом, с учетом объектов, введенных в 2010 г., наибольшая доля в общем объеме предложения офисных площадей сосредоточена за ТТК ― 50,2%. В зоне СК ― ТТК расположено 33,4% площадей, а внутри СК предложение офисных площадей составляет 16,3% рынка.

Наибольшая доля в общем объеме нового строительства за 2010 г. приходится на площади класса «А» ― 59% (см. Рис. 3). Доля объектов класса «А» в общем объеме ввода за исследуемый период является рекордно высокой для московского рынка. В основном она обеспечена крупными бизнес центрами БЦ «Домников», БЦ «Preo 8», 2-я фаза МФК «Город Столиц», МФК «Легенда Цветного», БЦ «Линкор», БЦ «Марр Плаза».

Также большое количество введенных объектов относятся к классу «В+» ― 32%. Доля объектов класса «В-» является крайне низкой в сравнении с предыдущими годами ― всего 9%.

Данная структура ввода по классам объясняется тем, что основная часть проектов этих БЦ была запланирована в докризисный период на этапе активного роста рынка.

Экономическая ситуация посткризисного периода внесла коррективы в развитие рынка офисной недвижимости. В первую очередь это касалось объектов, выходящих на рынок в 2010 г.: новое и возобновленное строительство, в первую очередь, включало в себя высококачественные офисы класса «А» в пределах ТТК. Именно такие объекты были более интересны инвесторам и девелоперам, отвечали требованиям кредиторов.

Таким образом, значительный перевес объектов класса «А» в объеме нового строительства способствовал изменению структуры рынка: доля объектов класса «А» и «А+» по итогам 2010 г. составила около 29% объема рынка, увеличившись на 3 пп по сравнению с 2009 г. При этом доля офисных площадей классов «В+» и «В-» уменьшилась на 2 и 1 пп соответственно.

В итоге совокупный объем предложения в бизнес центрах Москвы в конце 2010 г. составил около 12,4 млн. кв. м. Таким образом, на сегодняшний день на 1000 человек экономически активного населения столицы приходится около 2 тыс. кв. м. Что значительно меньше среднеевропейского значения данного показателя, который составляет порядка 6,5 тыс. кв. м на 1000 человек экономически активного населения.

Учитывая, что большинство объектов, сдача которых объективно ожидалась в конце 2010 г., из-за технических и/или административных проблем не были введены в эксплуатацию, с высокой долей вероятности можно прогнозировать большой объем ввода в начале 2011 г.

Стоит отметить, что почти все масштабные объекты, часть которых была введена в эксплуатацию в этом году, а часть планируется ввести в 1-ой половине 2011 г., являются «размороженными» проектами, строительство которых было приостановлено в период кризиса.

Всего на 2011 г. заявлено порядка 22-х объектов суммарной общей площадью около 1,2 млн. кв. м. Учитывая статистику ввода предыдущих лет (в 2010г., например, было введено порядка 65% объектов из заявленных), можно предположить выход на рынок в 2011 г. порядка 800―900 тыс. кв. м качественных офисных площадей, что сопоставимо с уровнем ввода в 2010 г.

Учитывая небольшое количество новых проектов, заявленных на 2011―2012 гг. в кризисный и посткризисный периоды, перенос сроков и задержка ввода построенных и/или размороженных объектов будет способствовать более равномерному росту предложения на рынке и ускорению снижения доли вакантных площадей.

2. Спрос

С начала 2010 г. спрос на качественную офисную недвижимость начал постепенно повышаться и уже во II квартале отмечался положительный тренд. А во второй половине 2010 г. уровень поглощения вырос почти в 2 раза по сравнению с началом года. Увеличение количества сделок на рынке было продиктовано стабильностью экономики и ростом доходов бизнеса. Кроме того положительное влияние на сокращение вакантности оказывают ограниченные объемы нового строительства, которые в последних кварталах 2010 г. были значительно меньше объемов поглощения.

Уровень вакантных площадей в офисах класса «В» начал постепенно снижаться еще с конца 2009 года, и эта тенденция продолжилась в 2010 году. В итоге в IV квартале доля свободных площадей в сегменте офисной недвижимости класса «В» в среднем составила порядка 12%. При этом на протяжении 1 полугодия 2010 г. бизнес центры класса «В+» были более востребованы среди арендаторов, чем объекты высокого ценового сегмента. В объектах класса «В-» уровень вакантности на протяжении всего года был достаточно низким, так как прирост предложения в этом сегменте в 2010 г. был крайне мал.

Со II квартала 2010 г. можно констатировать постепенный рост спроса на объекты сегмента «премиум». Несмотря на значительные объемы ввода объектов класса «А», уровень вакантных площадей в этом сегменте за год снизился на 7 пп и составил около 20% в конце года. Данная тенденция отражает отложенный спрос на объекты с центральным расположением и высококлассной отделкой.

Однако, говоря об уровне вакантных площадей в 2011 г., аналитики компании «НДВ-Недвижимость» прогнозируют постепенное сокращение доли вакантных площадей как в сегменте «А», так и «В» классов, при условии, что ввод новых площадей будет сопоставим с 2010 г. Причем более активными темпами, в соответствии со структурой спроса и предложения, будет снижаться вакантность в объектах, расположенных в пределах Садового кольца.

Что касается размера арендуемой площади, то наиболее востребованным форматом по итогам 2010 года являются помещения площадью от 200 до 500 кв. м ― 33%.

На сегодняшний день рынок демонстрирует изменение в структуре спроса по сравнению с кризисным 2009 г.: доля спроса на помещения менее 200 кв. м уменьшилась на 7 пп, и увеличилась на 3 пп доля спроса на помещения более 1000 кв. м.

3. Ценовая ситуация на рынке

Позитивные тенденции экономики и рост спроса на рынке офисной недвижимости способствовали повышению арендных ставок и цен продажи, а также отказу собственников успешных объектов от скидок, акций и специальных условий. Небольшая положительная динамика в 1-м полугодии 2010 года сменилась достаточно уверенным ростом во второй половине года. В итоге в годовом исчислении средние арендные ставки выросли на 24% в объектах класса «А» и на 20% в объектах класса «В».

Прежде всего, на повышение цен повлиял высокий уровень спроса при умеренном уровне ввода новых объектов. Максимальной коррекции в большую сторону подверглись арендные ставки на помещения в уже введенных бизнес центрах, расположенных в пределах Садового кольца, с выполненной высококачественной отделкой. Однако и по некоторым объектам, находящихся на завершающих стадиях строительства, было зафиксировано небольшое повышение ставок аренды. Положительные тенденции на рынке косвенно подтверждались отказом собственников успешных объектов от снижения арендных ставок во время переговоров и от различных уступок арендаторам.

В объектах класса «В» средние арендные ставки также продемонстрировали рост, который во многом связан с уходом с рынка наиболее дешевого («кризисного») предложения. На фоне сравнительно невысокой конкуренции ввиду ограниченного ввода площадей данного сегмента собственники удачно расположенных объектов, пользующихся спросом у арендаторов, повышали арендные ставки.

Однако необходимо подчеркнуть, что на рынке еще достаточно велико количество невостребованных объектов, в которых арендных ставки в 2010 г. не выросли, и собственники готовы идти на существенные уступки в поисках арендаторов. Например, уровень вакантных площадей в бизнес центрах класса «В» и «В+», расположенных в зоне МКАД, остается высоким, и арендные ставки здесь существенно ниже среднерыночных.

4. Выводы и прогнозы

• Умеренный объем нового строительства офисных площадей в 2010 г. и перенос сроков ввода ряда масштабных объектов на 2011 ― 2012 гг. в условиях недостатка новых проектов будет способствовать более равномерному росту рынка и ускорению снижения доли вакантных площадей.
• Постепенное восстановление экономики и ускорение роста ряда макроэкономических показателей во 2 половине 2010 г. способствуют дальнейшему повышению спроса на качественные офисные площади. Уровень поглощения на рынке за год вырос практически в 2 раза.
• На протяжении 1 полугодия 2010 г. бизнес центры класса «В+» были более востребованы среди арендаторов, чем объекты высокого ценового сегмента.
• К концу года произошла активизация отложенного спроса на объекты с центральным расположением и качественной отделкой. К концу года доля объектов класса «А» в общей структуре поглощения на рынке существенно возросла.
• Активизация спроса и повышение уровня поглощения офисных площадей способствуют снижению вакантности и конкуренции на рынке, а также возобновлению ряда приостановленных проектов и постепенному запуску новых.
• Несмотря на значительные объемы ввода объектов класса «А», уровень вакантных площадей в этом сегменте несколько снизился по итогам года. В объектах класса «В-» уровень вакантности на протяжении всего года был достаточно низким, так как прирост предложения в этом сегменте в 2010 г. был крайне мал.
• При оценке новых проектов в посткризисный период девелоперы и инвесторы стремились минимизировать риски и удовлетворить требования кредиторов. Таким образом, они отдавали предпочтение объектам класса «А» и «В+» с центральным месторасположением.
• Так как существенная часть планируемого ввода в 2011 ― 2012 гг. является размороженными проектами кризисного периода, то объем и структура ввода (как по классу, так и по локации) будут схожи с прошедшим 2010 г.: ограниченные объемы ввода, преобладание высококлассных объектов внутри ТТК.
• Простимулированные ростом спроса, арендные ставки также выросли по итогам года, как в объектах класса «А», так и в объектах класса «В». Повышение ставок в объектах класса «А» связано со значительной активизацией спроса на офисы сегмента «премиум» (особенно во 2 половине 2010 г.). Рост ставок в объектах класса «В» во многом объясняется уходом с рынка в 2010 г. наиболее дешевого («кризисного») предложения.

Источник