Покупатели новостроек всё реже ориентируются на время года: сезонность теряет значение

Распределение покупательской активности на рынке новостроек постепенно меняется. Если раньше лето традиционно считалось периодом затишья, а конец года — временем максимального количества сделок, то теперь эта закономерность проявляется значительно слабее. Решения о покупке жилья всё чаще зависят от экономической ситуации, условий ипотечного кредитования и ожиданий относительно будущих изменений на рынке.

Специалисты отмечают, что календарные факторы уже не играют прежней определяющей роли. В отдельные годы наиболее активными становятся месяцы, которые исторически считались неудачными для продаж, тогда как традиционные периоды высокого спроса могут демонстрировать более скромные результаты.

Как изменилось распределение сделок в течение года

Ещё несколько лет назад сезонные колебания были хорошо заметны в статистике московского рынка первичного жилья. В период с 2015 по 2018 год на первые три месяца года приходилось всего 17–20% от общего количества зарегистрированных за год договоров долевого участия. Четвёртый квартал, напротив, обеспечивал 31–33% годового объёма сделок.

Такая картина соответствовала привычной модели поведения покупателей: после новогодних праздников активность была относительно невысокой, летом интерес к приобретению квартир ослабевал, а к концу года рынок оживлялся.

В последние годы прежний график стал менее предсказуемым. Покупатели могут выходить на сделки в любой период, если для этого складываются подходящие финансовые условия. Поэтому сезонные закономерности сохраняются лишь частично и уже не позволяют надёжно прогнозировать динамику продаж.

Ипотека и экономические события меняют привычные пики спроса

Наиболее заметное влияние на количество сделок теперь оказывают решения в сфере жилищного кредитования и изменения макроэкономической ситуации. Это хорошо видно на примере предыдущих лет, когда спрос на квартиры резко менялся под воздействием внешних обстоятельств.

В 2020 году на второй квартал пришлось только 13% годовых сделок с новостройками в Москве. Одной из причин стали ограничения, введённые в период пандемии. При этом заключительная четверть года обеспечила сразу 39% всех сделок. Такой результат во многом объяснялся запуском и распространением льготной ипотеки, которая стимулировала покупателей не откладывать приобретение жилья.

В 2022 году ситуация оказалась противоположной привычному сезонному сценарию. Максимальная доля продаж — 32% — пришлась на первый квартал. Дополнительный импульс рынку придали мартовские события и ослабление рубля: только на этот месяц пришлось 13% сделок, заключённых за весь год.

Ещё один пример изменения покупательского поведения — 2024 год. Тогда наиболее результативным стал второй квартал, обеспечивший 31% годового объёма продаж. Особенно активно сделки заключались в июне: на этот месяц пришлось 12%. Покупатели стремились оформить ипотеку и приобрести жильё до завершения действовавшей программы льготного кредитования. В последующие месяцы повышение ключевой ставки ограничило возможности части потенциальных покупателей.

В декабре 2025 года активность вновь заметно усилилась: последний месяц года обеспечил 13% всех сделок. На решения покупателей повлияли ожидания корректировки условий семейной ипотеки и постепенное смягчение денежно-кредитной политики.

Онлайн-покупка квартир делает рынок менее зависимым от календаря

Дополнительным фактором изменения сезонности стала цифровизация сделок с недвижимостью. Покупателям больше не обязательно лично посещать офис застройщика или находиться в том же городе, где расположен приобретаемый объект.

Удалённое оформление документов и развитие электронных сервисов позволяют проводить сделки независимо от географического положения участников. Благодаря этому покупательская активность распределяется по календарю более равномерно, а традиционные периоды отпусков и праздничных дней оказывают меньшее влияние на рынок.

Ведущий аналитик Елена Бобровская обращает внимание на то, что сезонность постепенно уступает место более значимым обстоятельствам. По её оценке, сообщения о возможном завершении льготных ипотечных программ способны вызвать повышенный интерес к покупке жилья практически в любой месяц. В то же время изменение ключевой ставки может заставить покупателей перенести сделку или, наоборот, вернуться к планам приобретения квартиры.

В каких городах сезонность продаж выражена сильнее

Столичный рынок новостроек демонстрирует более равномерную динамику, чем многие другие крупные города России. В 2025 году доля отдельных месяцев в общем количестве московских сделок находилась в пределах 6–13%.

В других региональных центрах разброс показателей был заметно шире. Например, в Челябинске на отдельные месяцы приходилось от 4% до 19% годовых продаж. В Самаре и Уфе диапазон составлял 4–18%.

При этом относительно стабильное распределение покупательской активности наблюдалось также в Санкт-Петербурге и Новосибирске. В Северной столице месячные показатели в 2025 году варьировались от 6% до 15%, а в Новосибирске — от 4% до 14%.

Эксперты связывают более сглаженную динамику в крупнейших городах с несколькими особенностями местных рынков. Среди них — распространённость дистанционного оформления недвижимости, присутствие покупателей с инвестиционными целями и активная работа девелоперов с маркетинговыми инструментами. Кроме того, крупные застройщики могут выводить новые жилые комплексы в продажу на протяжении всего года, не концентрируя предложение в одном сезоне.

Что будет определять спрос на новостройки дальше

Покупательская активность на первичном рынке всё меньше зависит от привычного календарного цикла. Гораздо важнее становятся доступность ипотеки, условия государственных программ поддержки, ожидания относительно процентных ставок и общая экономическая обстановка.

Изменение условий кредитования способно сформировать всплеск продаж даже в летние месяцы, которые раньше считались периодом низкого спроса. Аналогичным образом неопределённость вокруг ипотечных программ или рост стоимости заёмных средств могут сдерживать заключение договоров даже в традиционно активный конец года.

Таким образом, девелоперам и участникам рынка недвижимости приходится учитывать не столько сезонные закономерности, сколько изменения финансовых возможностей покупателей. При прогнозировании продаж всё большее значение приобретают ипотечная политика, экономические ожидания и способность застройщиков поддерживать интерес к своим проектам в течение всего года.