«Азбука Жилья»: Снижение ипотечных ставок ведет к росту спроса в бизнес-классе

Департамент консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» проанализировал снижение ипотечных ставок на объем продаж новостроек в «старой» Москве.

Начиная с октября 2018 года, по данным ЦБ РФ средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях стабильно росла в течение полугода. С осени 2018 года до весны 2019 года ее значение возросло с 9,37% до 9,91%. В последующие полгода до осени 2019 года ипотечные ставки планомерно снижались вслед понижению ключевой ставки ЦБ РФ – с 9,91% до 9,02%.

Несмотря на улучшение условий по ипотечному кредитованию, объем сделок в Москве за последние полгода с апреля по сентябрь 2019 года, без учета оптовых сделок, уменьшился на 15% по сравнению с периодом с октября 2018 года по март 2019 год. По сравнению с периодом с апреля по сентябрь 2018 года, когда тоже был тренд уменьшения ипотечных ставок (со среднего значения 9,65% до 9,41%) увеличение составило только 4%. Уменьшение ставки по ипотечным кредитам до рекордных для рынка средних значений в размере 9% никак не отразилось на динамике объемов продаж на первичном жилом рынке. Снижение ставки по ипотечным кредитам за последние полгода с апреля по сентябрь не оказало большого влияния на общее количество сделок.

Наибольшее значение ипотека имеет для массового сегмента, ориентированного на менее обеспеченную часть покупателей. Улучшение условий по ипотеке не привело к существенному увеличению количества сделок в данном сегменте, несмотря на повышающуюся доступность кредитов. В данном случае основными сдерживающими увеличение количества сделок факторами являются увеличение цены и перераспределение спроса.

С начала 2018 года наблюдается планомерное увеличение цен на квартиры в новостройках массового сегмента (комфорт- и эконом-класс). За последние полтора года средняя стоимость 1 кв. м в комфорт-классе увеличилась на 14% до 182,2 тыс. руб., а в эконом-классе – на 16% до 141 тыс. руб.

На динамике количества сделок отразился ажиотаж, связанный с изменениями в законодательстве и переходе новых проектов на эскроу-счета. В результате большая часть покупателей поспешила совершить покупку в 2018 году, что вызвало повышение объемов продаж за этот период.

Фактор цены остается ключевым на рынке новостроек. Повышение стоимости квартир, в том числе и в проектах, реализующихся по старым правилам, нивелировало эффект от снижения ипотечных ставок в массовом сегменте. В результате, количество ипотечных сделок за январь-сентябрь 2019 года по сравнению с аналогичным периодом 2018 года выросло на 15%, но общее количество сделок в сегменте возросло только на 6%.

В сегменте бизнес-класса наблюдается обратная картина. В условиях снижающихся ипотечных ставок и уменьшения стоимости квартир, количество сделок выросло на 25%. В отличие от массового сегмента средняя стоимость 1 кв. м в бизнес-классе с весны 2018 года снизилась на 9% до 251,5 тыс. руб. Снижение стоимости и улучшение условий по ипотеке привело к росту сделок в сегменте.

Уменьшение процентов по ипотечным кредитам увеличило долю ипотечных сделок в массовом сегменте и бизнес-классе. По итогам трех кварталов 2019 года их доля в массовом сегменте составила 53%. В бизнес-классе их доля составила 41%.

«На массовый сегмент приходится около 2/3 от общего количества сделок, но уже прослеживается тенденция снижения его доли. По итогам 9 месяцев 2019 года она составила 65%, а за аналогичный период прошлого года было 68%. В случае дальнейшего повышения цен в данном сегменте, снижение ставок по ипотеке не приведет к существенному увеличению количества сделок. Снижение ипотечных ставок в массовом сегменте увеличит покупательскую активность, но не сделает большой разницы в объеме продаж. В то же время, снижение ставок может способствовать дальнейшему перетеканию части спроса в бизнес-класс. Доля этого сегмента уже выросла до 33% по итогам 9 месяцев 2019 по сравнению с 29% за аналогичный период прошлого года», – отмечает Владимир Каширцев, генеральный директор, компании «Азбука Жилья».