«Азбука Жилья»: В марте цены на новостройки перестали расти

До мартовских праздников рынок жилой недвижимости Москвы развивался согласно прогнозам большинства экспертов: цена на первичном рынке подрастала, постепенно уменьшался объем выведенных в продажу квартир, снижалось количество новых проектов, а спрос показывал отрицательную динамику по сравнению с показателями 2019 года. Все было в рамках ожидаемого – количество сделок в предыдущем году было завышено из-за вступления в силу новых правил реализации новостроек.

«Однако в дальнейшем март принес одновременно три проблемы: снижение стоимости нефти, ослабление рубля и ухудшение ситуации, связанное с коронавирусом по всему миру. Данные факторы оказывают негативное влияние на экономическую ситуацию в стране, а вместе с тем и на рынок жилой недвижимости. В совокупности все это приведет к снижению покупательской способности населения. В текущих условиях ключевыми факторами, поддерживающими рынок, являются ситуация с ипотекой и ценовая политика застройщиков. Если для ипотеки попытались создать благоприятные условия, а именно, не повысили ключевую ставку и дальше уже все будет зависеть от развития макроэкономической ситуации, то с ценами на квартиры ситуация не однозначная», - отмечает Дмитрий Косьмин, генеральный директор агентства недвижимости «Азбука Жилья».

В последние полгода в сегменте новостроек «старой» Москвы наблюдался продолжительный тренд роста стоимости лотов. Начиная с сентября 2019 года, положительная динамика отмечалась каждый последующий месяц. В результате к началу марта средняя стоимость 1 кв. м без учета элитной недвижимости составила 219,6 тыс. руб., увеличившись по сравнению с сентябрем 2019 г. на 6,5%. Застройщики постарались по максимуму использовать ажиотаж вокруг эскроу-счетов и постепенно увеличивали ценники на квартиры. Однако сложившаяся в марте предкризисная ситуация поменяла расклад.

Рынок недвижимости, по своей специфике, имеет, как правило, отложенную реакцию на негативные экономические изменения. Если рынок ценных бумаг может в один день отреагировать на новости резкими колебаниями, то рынок недвижимости гораздо более инертный.

На жилом рынке именно сегмент новостроек наиболее чуткий к изменениям. Застройщикам необходимо реализовывать свои объемы в строящихся жилых комплексах, в то время как на вторичном жилом рынке, собственники могут далеко не сразу «принять» эти изменения.

На данный момент показатель средней стоимости перестал расти и составил 219,1 тыс. руб. Пока еще рано говорить об отрицательной динамике, так как по отношению к февралю снижение составило всего 0,3%, что является, скорее, статистической погрешностью. Уменьшение, в той или иной степени, наблюдается по всем классам жилья. В разрезе по классам наибольшее снижение по отношению к февралю отмечено в эконом-классе – на 1,9%, в комфорт-классе снижение пока наименьшее – только 0,7%. А вот в бизнес-классе, напротив, средняя стоимость подросла на 1,8%.

Среди классов жилья бизнес-класс и в предыдущие кризисы реагировал медленнее. Для застройщиков массового сегмента (эконом и комфорт) такой опции нет.  Их потенциальные покупатели гораздо чувствительнее к колебаниям цен на квартиры, а также к изменениям своих доходов. 

Как правило, март всегда был, своего рода, месяцем определения ценовой стратегии – закончился зимний период и устанавливаются ценовые ориентиры на этап активных продаж до начала летнего периода. В связи с этим, зачастую колебания по ценам наблюдаются в феврале или в апреле. В этом году данная закономерность не стала исключением, тем более именно сейчас застройщикам важно выработать верную ценовую стратегию.

«Если текущая ситуация с вирусом и ценами на нефть продлится больше двух месяцев, то на конец года на первичном жилом рынке сложится отрицательная динамика. Стоимость квадратного метра уменьшиться на 5-10%. Это может произойти не только в виде снижения цен на продаваемый пул квартир, но и в виде различных акций и скидок. Застройщикам важно сохранить стабильный покупательский поток на свои проекты. С переходом на проектное банковское финансирование массовых проблем со строительством в ближайшие несколько месяцев не должно происходить. Однако темпы продаж остаются важным показателем в жизни любого реализуемого проекта. И теперь данный показатель отслеживает не только застройщик, но и банк, предоставивший ему проектное финансирование. На сегодняшний день ситуация меняется достаточно быстро и любой прогноз по рынку необходимо будет пересматривать в связи с новыми новостями», - говорит Дмитрий Косьмин, генеральный директор агентства недвижимости «Азбука Жилья»