«Азбука Жилья»: За год цены на вторичке в монолитных домах выросли на 13,5 %

В панельных домах рост средней стоимости за год составил 10,1% и на данный момент стоимость - 207,6 тыс. руб. Средний рост стоимости метра в хрущевках наиболее низкий– 8,8%, 228,7 тыс. руб. Более высокий уровень стоимости в хрущевках по сравнению с панельными домами связан с программой реновации и небольшим объемом предложения, который за три года с момента запуска программы снизился.

Диапазон роста цен с точки зрения средней стоимости достаточно ровный: от 8,8% до 11,8%. Однако с точки зрения общего бюджета квартиры темпы роста имеют большее отличие. Средняя стоимость квартир в кирпичных домах сейчас составляет 27,74 млн руб., что по сравнению с октябрем 2019 года больше на 15,3%. Рост стоимости квартир в монолитных домах составил 9,7%, до 40,53 млн руб. Высокий средний уровень стоимости квартир в кирпичных и монолитных домах обусловлен фактором месторасположения: в центральных районах города непропорционально больше подобного типа домов, чем за Третьим транспортным кольцом, а стоимость жилья в центре выше, даже в массовом сегменте.На рынке жилой недвижимости Москвы наблюдается наиболее высокие темпы роста за последние 5 лет. Параллельно с новостройками цены растут и на вторичном жилом рынке. Однако в разной степени в зависимости от класса и типа дома. Так, например, в массовом сегменте наибольший рост стоимости квадратного метра наблюдается в монолитных домах – на 11,8% по сравнению с прошлым годом. Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» проанализировал динамику стоимости квартир на вторичном жилом рынке «старой» Москвы в зависимости от типа домостроения.

Средняя стоимость на вторичном жилом рынке стабильно росла последние полгода и по сравнению с началом года увеличилась на 16,1%, составив 335,9 тыс. руб. за 1 кв. м (с учетом всех классов жилья). Наибольшие темпы роста отмечены в массовом сегменте: в эконом-классе цены выросли на 11,9% до 211,7 тыс. руб. за 1 кв. м и в комфорт-классе рост составил 13,4% до 292,9 тыс. руб.

Тип строительства, во многом, определяет качественный уровень дома, а, зачастую, и зону расположения. К примеру, в центральных районах города доля панельных домов ниже, чем в спальных районах. В рамках анализа был рассмотрен только массовый сегмент, где отмечен наибольший рост цен. Виды домостроения представлены следующими основными типами: кирпич, монолит и панель. Отдельно были выделены хрущевки.

За последний год наибольший рост средней стоимости 1 квадратного метра отмечен в монолитных и кирпичных домах – 13,5% и 11,8% соответственно. В результате, средняя стоимость по сравнению с серединой осени 2019 года выросла в монолитных домах до 329,6 тыс. руб. и в кирпичных домах до 318,8 тыс. руб.

В панельных домах средний бюджет увеличился только на 1,7% и составил на данный момент 13,34 млн руб. Рост цен в хрущевках находится на уровне 6,1%, со средним бюджетом квартир в размере 10,52 млн. руб.

Наименьший рост средней стоимости квартир в панельных домах обусловлен тем, что подобный тип домов значительно уступает по качественным характеристикам предложению на рынке новостроек, в отличии от монолитных домов, которые в целом строились значительно позже, чем панельные дома, чье развитие пришлось внутри МКАД в большей степени на период 1960-1980-х гг.

Такого роста цен на вторичном рынке не было с первой половины 2015 года, когда рынок подстраивался под новый курс рубля. Сейчас снижения курса рубля, произошедшее в августе, также подстегнуло спрос. По данным Росреестра в III квартале в Москве было заключено 41 420 сделок на вторичном рынке (купля-продажа (мена) жилья). Это больше по сравнению с аналогичным периодом 2019 года на 24%.

Однако на начало 2021 года рост цен на вторичном рынке, скорей всего, замедлится. Эффект от скачка курса обычно является краткосрочным, а доходы населения снижаются. К тому же на рынок оказывает влияние и пандемия тоже. Для вторичного рынка большое значение будет иметь динамика процентных ставок по ипотеке. К примеру, недавно Совет Федерации рекомендовал Правительству РФ рассмотреть вопрос о модернизации программ субсидирования ставок, чтобы уменьшить разрыв между ставками по ипотеке на первичном и вторичном жилом рынке.