«Метриум»: Рекордный год – итоги 2023 на рынке жилья Москвы

Во всех секторах рынка жилья столицы зарегистрировано заметно больше сделок, чем в 2022 году. По подсчетам аналитиков «Метриум» на базе статистики Росреестра Москвы, спрос на жилье в мегаполисе увеличился в прошлом году примерно на треть. Впервые в истории дольщики заключили более 100 тыс. соглашений с застройщиками.

В 2023 году Росреестр Москвы зарегистрировал 115,6 тыс. договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ), что на 36% больше, чем в 2022 году, когда было заключено 85,0 тыс. ДДУ. Результаты 2023 для рынка долевого строительства рекордные. Для сравнения: в 2021 году было заключено 98,8 тыс. ДДУ, в 2020 – 82,8 тыс., в 2019 – 81,6 тыс.

В декабре дольщики заключили 13,1 тыс. ДДУ вопреки тренду на снижение спроса, который продолжался с сентября. По сравнению с ноябрем активность покупателей строящегося жилья увеличилась на 20%, а относительно декабря 2022 года – на 46%.

«Дольщики активизировались в самом конце года на фоне ужесточения условий льготного кредитования, ожидания роста цен и неопределенности по поводу дальнейшей судьбы субсидированной ипотеки, – рассказывает Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК «Основа». – По этой причине многие постарались закрыть сделку в декабре – на прежних условиях кредитования, одобренных банками. В январе после праздников мы продолжаем наблюдать высокую активность клиентов, которые хотят заключить сделку с застройщиками на льготных условиях. Нужно помнить, что ставки на покупку вторичного жилья стали чрезмерными для многих клиентов, которые переключились на рынок новостроек».

Количество ипотечных сделок в 2023 году в Москве также стало рекордным. Заемщики получили в банках на покупку первичного и вторичного жилья 136,2 тыс. кредитов, что на 26% больше, чем в 2022 году, когда было зарегистрировано 108,4 тыс. ипотечных сделок. Между тем в 2021 году покупатели жилья получили 127,6 тыс. кредитов, в 2020 – 104,2 тыс., в 2019 – 90,0 тыс.

В то же время, отмечают аналитики «Метриум», выдача ипотеки в 2023 году сокращалась с августа, и декабрь не стал исключением. В последний месяц 2023 году заемщикам выдали 9,7 тыс. кредитов, что на 4% меньше, чем в ноябре, и на 12% меньше, чем в декабре 2022 года. По этому показателю более низкий спрос на ипотеку в 2023 году был только в январе (7,1 тыс. сделок).

«Очевидно, что активность заемщиков ипотеки будет снижаться, – отмечает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов». – Потенциальные покупатели вторичных квартир будут постепенно переходить к застройщикам, и это связано не только с ипотекой. Вторичный жилой фонд устаревает в физическом и моральном отношении. Клиенты, не зависящие от ипотеки, предпочитают вкладываться в проекты современных зданий, так как это еще служит для них хорошей инвестицией».

На рынке готового жилья (квартиры от частных владельцев и готовые новостройки от девелоперов) в 2023 году число сделок также стало рекордным. Росреестр зарегистрировал 175,0 тысяч договоров купли-продажи (ДКП), что на 32% больше, чем в 2022 году, когда покупатели готовых квартир заключили более 132,6 тыс. сделок. В 2021 году в сегменте готового жилья было зарегистрировано 170,9 тыс. сделок, в 2020 – 149,0 тыс., в 2019 – 145,6 тыс.

«Многие клиенты настороженно относятся к вторичному жилью по причине его высокой амортизации и морального износа, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор OptimaDevelopment. – В то же время покупатели часто стремятся приобрести жилье под ключ для немедленного заселения. Оптимальным вариантом становятся готовые новостройки с чистовой отделкой или whitebox. Их доля на московском рынке невелика, но это очень востребованный продукт. К его преимуществам относится в том числе возможность использования беспроцентной рассрочки, что особенно важно в условиях высоких ипотечных ставок».

Впрочем, и в этом сегменте рынка во втором полугодии 2023 года активность клиентов снижалась (с октября). В декабре было заключено 14,9 тыс. договоров купли-продажи, что на 3% меньше, чем в ноябре, и только на 6% больше, чем в декабре 2022 года.

«Несмотря на рекордные результаты 2023 года, динамика сделок второго полугодия уже указывает на то, что в 2024 году нас ожидает замедление рынка, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Основной драйвер развития рынка последних трех лет – льготная ипотека – перестанет оказывать решающее влияние на отрасль. На этом фоне число сделок будет сокращаться, особенно в сегментах рынка с доступным жильем. Застройщики сосредоточат усилия над привлечением клиентов, которые не зависят от кредитов, то есть наиболее активными станут сегменты жилья бизнес- и премиум-класса. В целом конкуренция за покупателей обострится, и среди прочего она может выразиться в дисконтном ралли».