Итоги I квартала на первичном рынке премиум-класса Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги Iквартала2024 годана первичном рынке премиум-класса Москвы. Объём предложения увеличился на 3,8% за квартал. Средневзвешенная цена кв. м составила 670 720 руб. (+1% за месяц, +5,1% за квартал, +14,6% за год). Было заключено 1619 сделок по ДДУ (-31% за квартал, +109,7% за год).

По итогам Iквартала 2024 года на рынке новостроек премиум-класса объем предложения составил 5,5 тыс. лотов (+3,8% за квартал, +2,8% за год), где 5 тыс. – квартиры и 0,5 тыс. – апартаменты.

В I квартале 2024 года стартовали продажи в проекте «Новые Академики» и KING & SONS, а также бронирование в проекте «Дом 7 Даниловский». Кроме того, открылись продажи в новых корпусах в проектах: Mod, «Преображенская площадь», Luzhniki Collection, «Дом 56».

По объему предложения (в шт.) вI квартале 2024 года лидирует ЦАО (без изменений за квартал). Наиболее выраженная динамика прослеживается в САО, где в марте экспонировалось 0,93 тыс. лотов. (+19% за квартал).

Максимальную долю составляет предложение в корпусах на этапе монтажа этажей (60,2%, +4,5 п.п. за квартал). За квартал сократилась доля предложений в корпусах на начальном этапе (15,3%, -3,8 п.п. за квартал) и на этапе отделки (15,6%, -2,7 п.п. за квартал).

В структуре предложения преобладают двухкомнатные квартиры и апартаменты. За год доля однокомнатных лотов в премиальном сегменте сократилась на 3,6 п.п. и составила 29,5%. Это объясняется вымыванием компактного формата в связи с высоким уровнем спроса в I кв. 2024 года по отношению к I кв 2023 года вместе с сокращением средней площади ДДУ. В I квартале 2023 года средняя площадь ДДУ была равна 76,3 кв. м., к I кварталу 2024 года показатель сократился на 7,3% м и составил 70,7 кв. м.

По итогам I кв. 2024 года выросла доля предложений с отделкой white box (30,7%; +3,8 п.п. за квартал) и сократилась доля без отделки (53,4%, -3 п.п. за квартал). Доля предложения с чистовой отделкой составила 15,9% (-0,8 п.п. за квартал).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. м на рынке премиум-класса по итогам I кв. 2024 года составила 670 720 руб. (+1% за месяц, +5,1% за квартал, +14,6% за год). На графике видно, что средневзвешенная цена апартаментов за квартал выросла на 18,6% и достигла 778 450 тыс. руб. за кв. м. Это объясняется изменениями в структуре экспозиции при относительно небольшой выборке. Если рассматривать прирост по каждому проекту по отдельности, то динамика цены по апартаментам будет сопоставима с динамикой цены по квартирам. Средняя стоимость квартир за квартал выросла на 3,3% и составила 656 960 тыс. руб. за кв. м.

Наибольшую долю предложения составляют лоты площадью от 40 кв. м до 60 кв. м (25%). Доля таких форматов практически сопоставима с долей предложения форматов 60-80 кв. м (23%) и 100+ кв. м (24%). В премиальном сегменте 27% квартир и апартаментов продаются более чем за 60 млн руб.

Средняя стоимость лота в премиальном сегменте составила 54,3 млн руб. (-1% за месяц, +7,2% за квартал, +18,2% за год).

Рейтинг самых доступных предложений апартаментов премиум-класса в марте 2024 года:

– DecoResidence: апартамент площадью 22,68 кв. м за 12,5 млн руб.;

– Verdi: апартамент площадью 32,3 кв. м за 12,8 млн руб.;

– Logos: апартамент площадью 26,6 кв. м за 15,8 млн руб.

Рейтинг самых доступных предложений квартир премиум-класса в марте 2024 года:

– Mod: квартира площадью 30,38 кв. м за 14,5 млн руб.;

– «Дом 56»: квартира площадью 27,6 кв. м за 14,6 млн руб.;

– Pride: квартира площадью 30,7 кв. м за 15,5 млн руб.

За I квартал 2024 года на рынке новостроек премиум-класса было заключено 1619 сделок по ДДУ (-31% за квартал, +109,7% за год). Причем в марте 2024 года сделок было ровно в два раза больше (701 ДДУ), чем в январе 2024 года (350 ДДУ). Объем спроса в марте 2024 года сопоставим с объемом спроса по месяцам в периоде с августа по декабрь.

Доля ипотечных сделок за I квартал 2024 года составила 43%. В январе 51% сделок прошли с ипотечным обременением, в феврале – 37%, в марте – 45% (+8 п.п. за месяц). Стоит учесть, что часть заключенных сделок в декабре были зарегистрированы только в январе, в связи с чем в начале года наблюдалась высокая доли ипотечных сделок относительно февраля.

Больше всего сделок по ДДУ в I квартале 2024 года было совершено в СЗАО (36%, +3 п.п. за квартал).

Основные тенденции

В I квартале 2024 года на рынке новостроек премиум-класса было заключено 1619 ДДУ. В январе в связи со снижением покупательской активности в период новогодних праздников было заключено 350 сделок, в феврале – 568 ДДУ, в марте – 701 ДДУ. В январе-марте 2023 года динамика была аналогичной – объем спроса в марте более чем в два раза превышал показатели спроса в январе и в феврале.

«Вместе с тем в сравнении с I кварталом 2023 года объем спроса в премиальном сегменте вырос более чем в два раза – на 109,7%, – отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Это связано с полным восстановлением рынка от последствий социально-экономических колебаний 2022 года. При этом ужесточение условий предоставления займов в 2024 году мало сказывается на премиальном рынке, который слабо зависит от жилищного кредитования. В то же время клиенты на фоне финансовой неопределенности активнее вкладываются в надежные недвижимые активы.

Одним из факторов, удерживающих показатель спроса, также может выступать раскрытие банковских депозитов. В июле-августе с первым повышением ключевой ставки выросла доля краткосрочных депозитов по вкладам. Через 6 месяцев они стали раскрываться».