Обзор активности региональных застройщиков РФ за I полугодие 2024 года

Аналитический центр компании KEY CAPITAL провёл исследование активности региональных застройщиков в России. Девелоперы активно получают кредиты на новое строительство (их количество выросло на 46% за год). Суммарный объём текущего строительства в регионах увеличился на 17%. Наибольшая активность застройщиков наблюдается на Северном Кавказе, в Южном и Дальневосточном федеральном округах.

Исследование компании KEY CAPITAL основано на анализе показателей, отражающих активность застройщиков жилья в России. Эксперты проанализировали количество кредитных договоров между банками и застройщиками (по данным Банка России), количество домов и общую площадь застройки по выданным за исследуемый период разрешениям на строительство (по данным Единой информационной системы жилищного строительства — ЕИСЖС). Также были подсчитаны количество юридических лиц-застройщиков, которые действуют в стране (на основе рейтинга Единого ресурса застройщиков — ЕРЗ.РФ). Наконец, эксперты проанализировали динамику суммарной площади строящегося в РФ жилья (по данным ЕИСЖС).

Аналитики подсчитали эти показатели как с включением данных по Москве, Санкт-Петербургу, Московской, Ленинградской областям, так и без них. Поскольку масштабы деятельности застройщиков в этих агломерациях (далее «столичные агломерации») крайне высоки и сильно влияют на общую статистику активности застройщиков по стране, эксперты затем исключили их из подсчетов, чтобы получить не искаженную картину активности региональных застройщиков РФ.

Региональные застройщики занимают всё больше денег на стройку

Проектное финансирование остается главным источником средств на жилищное строительство в России, поэтому суммарное количество действующих договоров между банками и застройщиками отражает текущую и перспективную активность девелоперов. По данным Центробанка России, к началу июня 2024 года в России действовали 10,7 тыс. соглашений между застройщиками и банками о проектном финансировании. На 1 января 2024 года их насчитывалось 9,4 тыс. Таким образом, с начала года показатель увеличился на 14%. По подсчетам аналитиков KEY CAPITAL, без учёта Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области к началу июня действовали 7,8 тыс. кредитных договоров против 6,7 тыс. в начале года. Таким образом, активность в получении кредитов у региональных застройщиков увеличилась за прошедшие пять месяцев на 16%, а в годовом измерении показатель увеличился на 46%.

Наибольшее увеличение проектного финансирования строек наблюдается в Северо-Кавказском федеральном округе, где с начала года число кредитных договоров застройщиков и банков увеличилось на 56%, а относительно середины 2023 года — в два раза. На 22% выросло число договоров проектного финансирования в Уральском федеральном округе (61% за год), на 18% за полугодие — в Дальневосточном федеральном округе (62% за год) и в Южном федеральном округе (30% за год). На 16% увеличилось число кредитных договоров в Северо-Западном федеральном округе без учёта Санкт-Петербурга и Ленинградской области (33% за год). В Приволжском федеральном округе с начала года число соглашений между застройщиками и банками увеличилось на 12% (40% за год), в Центральном федеральном округе без учёта Москвы и Московской области — на 11%, а в годовом выражении — на 33%.

Региональным девелоперам разрешили строить меньше домов

Следующим показатель активность застройщиков — получение ими разрешений на строительство. По подсчетам аналитиков KEY CAPITAL на основе данных ЕИСЖС, за первое полугодие 2024 года в стране выданы разрешения на строительство более 3 тыс. многоквартирных жилых домов, что на 4,4% меньше, чем за аналогичный период 2023 года, когда застройщикам разрешили построить 3,2 тыс. зданий.[1] Без учёта столичных агломераций за первое полугодие региональные застройщики получили разрешения на строительство 2,7 тыс. дома против 2,9 тыс. в аналогичный период 2023 года. Таким образом, показатель в регионах сократился на 3,7%. 

«Увеличилась доля крупных проектов, — отмечает Ольга Гусева, генеральный директор компании KEY CAPITAL. — По нашим данным, за последний год количество обращений застройщиков за разработкой проектов на крупных участках (от 60 гектаров) увеличилось не менее, чем на 40%. Помимо этого, появились запросы на разработку проектов для территорий больше 100 гектаров, их доля составила не менее чем 30% запросов. Всё это говорит о том, что девелоперы начали выводить крупные проекты и КРТ, и для таких сложных и крупных проектов важно привлекать внешнюю экспертизу».

Аналитики KEY CAPITAL отмечают, что динамика числа разрешенных для строительства жилых зданий по федеральным округам России была неоднородной. В Южном федеральном округе показатель увеличился за полугодие на 59% относительно I полугодия 2023 года, в Центральном федеральном округе (без учёта Москвы и Московской области) — на 22%, в Северо-Кавказском федеральном округе – на 18%, Северо-Западном федеральном округе (без учёта Санкт-Петербурга и Ленинградской области) – на 3%, в Дальневосточном федеральном округе — на 2%. В остальных округах показатель заметно снизился: в Приволжском федеральном округе он сократился на 33%, в Уральском федеральном округе — на 20%, в Сибирском федеральном округе — на 4%.

Другая картина в разрезе суммарной площади зданий, которые застройщикам разрешили возвести в I полугодии 2024 года. Показатель увеличился на 1% в целом по стране, а без учёта столичных агломераций — на 3%. В Северо-Кавказском федеральном округе рост составил 41%, в Южном федеральном округе — 22%, в Северо-Западном федеральном округе — на 12%, в Приволжском федеральном округе — 8%. Сокращение зафиксировано в Сибирском федеральном округе на 18%, в Дальневосточном федеральном округе — на 7%, в Уральском федеральном округе — на 6%, в Центральном федеральном округе — на 3%.

«Региональные застройщики реализуют разные по масштабу проекты, — комментирует Ольга Гусева. — Можно получить разрешение на строительство целого квартала небольших малоэтажных домов, и их суммарная площадь будет меньше, чем у практически точечной застройки одного-двух высотных зданий. Возможно, мы наблюдаем постепенное увеличение масштабов и плотности застройки жилых кварталов в регионах. При такой тенденции девелоперам неизбежно придется задуматься о многофункциональности пространства, которое они создают в городах для большого числа людей — рядом с жилыми корпусами должны появляться рабочие места, образовательные и технологические центры, спортивные объекты и т. п.».

Число игроков регионального девелопмента растёт

Количество застройщиков, работающих в России, за прошедшие 12 месяцев также увеличилось. По подсчетам аналитиков KEY CAPITAL, в июне 2024 года в рейтинге Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ) участвовали почти 2,9 тыс. застройщиков, из которых зарегистрированными за пределами Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей были около 2,5 тыс. компаний. Между тем в июне 2023 года в рейтинге участвовали 2,6 тыс. застройщиков, из которых региональную «прописку» имели 2,2 тыс. игроков. Таким образом, общее количество застройщиков в стране увеличилось за год на 10,5%, а число региональных застройщиков — на 12,5%.

Объемы текущего строительства в регионах РФ выросли 

Суммарная площадь строящегося жилья по данным ЕИСЖС в июне 2024 года составила почти 115 млн кв. м. За первое полугодие 2024 года этот показатель увеличился на 8%, а по сравнению с аналогичным периодом 2023 года — на 13%. Без учёта столичных агломераций в июне 2024 года региональные застройщики возводили более 76,8 млн кв. м жилья против 69,7 млн кв. м в начале 2024 года, подсчитали аналитики KEY CAPITAL. Таким образом, за полугодие объём текущего строительства в регионах увеличился на 10%. В июне 2023 года суммарная площадь строящихся жилых домов в регионах составляла 65,8 млн кв. м, что означает увеличение на 17% в годовом выражении.

Наиболее заметный прирост показателя зафиксирован за полугодие в Дальневосточном федеральном округе — на 18%, далее следуют Северо-Кавказский федеральный округ (рост на 17%), Уральский федеральный округ (плюс 16%), Северо-Западный федеральный округ (увеличение на 14%) и Южный федеральный округ (рост на 10%). Наиболее скромные показатели зафиксированы в Сибирском федеральном округе (плюс 4%), Приволжском федеральном округе (рост на 6%) и Центральном федеральном округе (увеличение на 9%).

В годовом измерении однозначным лидером по объёмам текущего строительства стал Северо-Кавказский федеральный округ, где показатель вырос на 51% по сравнению с июнем 2023 года. Далее следует Дальневосточный федеральный округ (рост на 41%), Уральский федеральный округ (рост на 27%). Более скромные показатели роста за год зафиксированы в Приволжском федеральном округе (плюс 8%), в Сибирском и Южном федеральных округах (12%), в Центральном федеральном округе (13%) и Северо-Западном федеральном округе (15%).

«Анализ активности региональных застройщиков показывает, что масштабы деятельности строителей в регионах как в первом полугодии 2024 года, так и за последние 12 месяцев расширяются, — резюмирует Ольга Гусева. — Увеличиваются объёмы кредитования застройщиков, то есть девелоперы продолжают активно занимать деньги на новое строительство, ожидая дальнейшего роста спроса. Увеличивается количество домов, предусмотренных разрешениями на строительство, и растёт объём текущего строительства. Это говорит о том, что девелопмент в целом с уверенным оптимизмом смотрит на свои дальнейшие перспективы, несмотря на изменения в господдержке ипотечного спроса. Особенно заметный рост наблюдается в тех регионах, где долгие годы жилищное строительство отставало от общих федеральных трендов. Это, в частности, Северо-Кавказский и Дальневосточный федеральные округа. Местные застройщики смотрят ещё более оптимистично в будущее благодаря программам субсидированного кредитования, таким как семейная ипотека, которая будет популярна в северокавказских республиках с высокими показателями рождаемости, и дальневосточная ипотека, стимулирующая местный спрос и строительство».

[1] В статистике ЕИСЖС данные в целом по стране приведены без учета Москвы.