Итоги 2025 года на первичном рынке бизнес-класса

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги 2025 годана первичном рынке бизнес-класса Старой Москвы. Объем предложения за год сократился на 11%. Средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов составила 533 340 рублей (+5% за квартал, +15% за год). Было зарегистрировано 26 595 сделки ДДУ, что на 5% больше, чем в 2024 году.

По итогам 2025 года на рынке недвижимости бизнес-класса Москвы в реализации находилось 144 проекта с квартирами и апартаментами. Совокупный объем предложения на конец периода составил 20,5 тыс. лотов (-5% за квартал, -11% за год), из них 18 тыс. – квартиры (-9% за год) и 2,5 тыс. – апартаменты (-22% за год).

В 2025 году на рынок было выведено 18 новых проектов (в 2024 году вышло 28). Всего в 2025 году девелоперы вывели в продажу 111 новых корпусов (в том числе в уже реализующихся проектах), что на 21% меньше, чем годом ранее.

Максимальный объем предложения сосредоточен в ЗАО (4 тыс. лотов, -4% за год), ЮАО (3,5 тыс. лотов, -25%) и СЗАО (3,2 тыс. лотов, -12%). За год объем предложения сократился во всех округах за исключением ВАО (1,3 тыс. лотов, +32%) и ЮВАО (1,8 тыс. лотов +12%).

В течение года наблюдалась тенденция к сокращению доли предложения на начальном этапе строительства, но в IV квартале показатель восстановился (20,5%, +3,7 п.п. за квартал, -4 п.п. за год) за счет стартов новых проектов и корпусов в уже реализующихся проектах. Глобально сохраняется тенденция к сокращению доли предложения на котловане на фоне пониженной девелоперской активности.

В распределении предложения по типологии отмечается сокращение доли студий (10,4%, -4,2 п.п. за год) и стагнация доли однушек (37,6%, +0,1 п.п.). В общем объеме выросла доля двухкомнатных (35,3%, +2,8 п.п.), трехкомнытных (14,2%, +0,5 п.п.) и многокомнатных форматов (2,5%, +0,8 п.п.).

В абсолютных значениях заметнее всего просел объем предложения студий (2,1 тыс. лотов, -37%) и однушек (7,7 тыс. лотов, -10%).

В структуре предложения по типу отделки выросла доля предложения без отделки (73,9%, +10 п.п. за год), сократилась доля предложения с чистовой отделкой (6,2%, -3,2 п.п.) и c отделкой whitebox (19,9%, -6,8 п.п.).

В бюджете до 15 млн рублей предлагается 4% лотов (-14 п.п. за год), в диапазоне 15-25 млн реализуется 36% квартир и апартаментов (-2 п.п. за год).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов на конец декабря 2025 года составила 533 340 рублей (+5% за квартал, +15% за год). Средневзвешенная цена метра в квартирах достигла 547 880 рублей (+5% за квартал, +16% за год), в апартаментах – 412 160 рублей (+0,2% за квартал, +5% за год).

Рейтинг самых доступных апартаментов в декабре 2025 года:

– N’ICELOFT (ЮВАО): апартамент площадью 23,4 кв. м. за 7,7 млн руб.;

– «EVOPARK Измайлово» (ВАО): апартамент площадью 27,4 кв. м. за 9,2 млн руб.;

– «Мираполис» (СВАО): апартамент площадью 19,9 кв. м. за 9,3 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир в декабре 2025 года:

– Stellar City (ЗАО): квартира площадью 29,1 кв. м. за 9,9 млн руб.;

– Parkside (ЮАО): квартира площадью 21,5 кв. м. за 10,2 млн руб.;

– Wave (ЮАО): квартира площадью 24 кв. м. за 8,4 млн руб.

По итогам 2025 года на рынке новостроек бизнес-класса было зарегистрировано 26 595 сделки по ДДУ, что на 5% больше, чем в 2024 году. Минимальный спрос в 2025 году наблюдался во II кв. – 4 775 ДДУ за квартал. В IV квартале показатель спроса вырос на 30% к III кварталу и составил 8 830 ДДУ, что на 25% выше, чем в IV квартале 2024 года и является максимальным квартальным показателем в году.

Несмотря на снижение доли ипотечных сделок за год на 5 п.п. (до 47%), в течение года показатель демонстрировал рост – с 33% в начале 2024 года до 58% к концу 2025 года. Рост в IV квартале был обусловлен в первую очередь ожиданием изменений в программе семейной ипотеки, которые вступят в силу с 1 февраля 2026.

Максимальный объем сделок в 2025 году сосредоточен в ЮАО (21%, -3 п.п. за год). По продажам в округе лидирует Shagal (1 612 ДДУ). Второе и третье место занимают СЗАО (17%, +1 п.п.) и ЗАО (17%, +1 п.п.), соответственно.

«Южный округ Москвы стал лидером по числу ДДУ на рынке новостроек бизнес-класса в 2025 году, а в разрезе всех сегментов уступает лишь ЗАО, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Высокий уровень потребительской активности на юге Москвы во многом обусловлен активным развитием макролокации. Здесь запланированы или уже реализуются масштабные инфраструктурные проекты, повышающие привлекательность недвижимости, в частности, жилой квартал с бизнес-центрами «Южный порт» («Второй Сити» в ЮВАО, но на границе с ЮАО), рекреационный кластер «Остров Мечты», городской курорт на Бобровом острове и др.

Особой популярностью пользуются проекты комплексного развития территории, многие из которых сосредоточены именно на юге Москвы. Например, в рамках нашего проекта КРТ – городского квартала бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» – уже создана благоустроенная набережная протяженностью более 1,55 км, открыты муниципальные детский сад и школа, спортивные объекты, кафе и рестораны. Бюджет покупки все еще остается доступным, однако квадратный метр дорожает быстрее инфляции, что свидетельствует о высоком инвестиционном потенциала местных недвижимых активов».

Основные тенденции

«В 2025 году коммерческие девелоперы вывели на рынок 111 новых корпусов (в том числе в уже реализующихся проектах), что на 21% меньше, чем годом ранее, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».– При этом бизнес-класс демонстрирует большую стабильность по сравнению с массовыми новостройками. Несмотря на общий спад девелоперской активности из-за высоких рисков и дорогого проектного финансирования, застройщики чаще выбирают бизнес-класс, так как он меньше зависит от доступности ипотеки, а проекты данного сегмента в большей степени соответствуют проектным нормативам города и финансовым показателям, которые требуют банки в условиях дорогого проектного финансирования. Таким образом, общее предложение в сегменте за год сократилось на 11%, а средневзвешенная цена предложения продемонстрировала рост на 15%. Высокие темпы удорожания новостроек бизнес-класса обусловлены увеличением доли объектов на поздних стадиях строительства, а также включением в стоимость скрытых надбавок за льготные программы».

Пик спроса на новостройки бизнес-класса в конце года, помимо сезонного фактора, был связан с фактором опережающих покупок из-за ожиданий изменений по семейной ипотеке, что подтверждается ускоренным вымыванием наиболее доступных форматов, в первую очередь студий (10,4%, -4,2 п.п. за год). Вероятна коррекция спроса в I квартале 2026 года относительно высоких показателей конца предыдущего года, после реализации части отложенного спроса.

Также в 2026 году ожидается проявление последствий завершения льготных периодов по рассрочкам и различным льготным программам, что позволит оценить финансовую устойчивость девелоперов, активно их использовавших.