«Метриум» и ГК «Основа»: Предложение апартаментов достигло минимума

На фоне разрешения временной регистрации в апартаментах постановлением Конституционного суда РФ, предложение апартаментов на рынке новостроек Москвы достигло минимума за рассматриваемый период с 2017 года. По подсчетам аналитиков «Метриум» и ГК «Основа», в старых границах столицы застройщики реализуют всего 4,0 тыс. апартаментов. Наиболее заметно сократился рынок апартаментов в 2025 году.

Общее предложение апартаментов во всех сегментах рынка новостроек в Москве составило 4,0 тыс. единиц, что на 38% меньше, чем в декабре 2024 года. Тогда застройщики предлагали покупателям почти 6,4 тыс. объектов недвижимости этого формата. Между тем максимум предложения был достигнут в четвертом квартале 2018 года – 11,1 тыс. апартаментов.

Массовый сегмент

Предложение апартаментов стандарт- и комфорт-класса в Москве сократилось наиболее резко – на 55% за год, с 2,2 тыс. до 1 тыс. Это значение сопоставимо с абсолютным минимумом за весь период наблюдений (758 единиц в первом квартале 2021 года). Пик предложения в этом сегменте пришелся на февраль 2023 года (3,5 тыс. апартаментов). В целом по рынку массовых новостроек с учетом квартир доля апартаментов составляет всего 11% предложения.

Бизнес-класс

В бизнес-классе объем предложения апартаментов снизился на 22% в 2025 году – с 3,2 тыс. до 2,5 тыс. Это самый низкий показатель с мая 2022 года (2,3 тыс. апартаментов в продаже). Максимальное количество объектов в продаже в бизнес-классе фиксировалось в четвертом квартале 2017 года (5,8 тыс. единиц). Доля апартаментов на рынке новостроек бизнес-класса, включая квартиры, составляет 12%.

«Апартаменты занимают свою важную нишу на рынке столичной недвижимости, – говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» (девелопер комплексов с апартаментами RED7, Nametkin Tower, МИРАПОЛИС, Emotion, «ФизтехСити» и линейки EVOPARK). – Этот формат остается наиболее доступной точкой входа в новые, качественные комплексы для высококвалифицированных молодых специалистов, студентов и инвесторов. Многие современные проекты стали основой для цивилизованного рынка краткосрочной и долгосрочной аренды. В условиях, когда средняя цена квадратного метра в жилых новостройках Москвы приближается к 800 тыс. рублей, важным преимуществом апартаментов становится финансовая доступность при сохранении высокого качества на уровне аналогичных комплексов квартир. Например, в нашем проекте бизнес-класса Nametkin Tower в престижном Юго-Западном административном округе квадратный метр сегодня стоит от 388 тыс. рублей».

Премиум-класс

В премиальном сегменте рынка в 2025 году зафиксировано снижение предложения апартаментов на 37% (с 475 до 301). Текущий уровень немного выше минимума в 259 единиц в третьем квартале 2025 года. Исторический пик предложения премиальных апартаментов был отмечен в четвертом квартале 2018 года (2,5 тыс.). В премиум-классе доля апартаментов составляет всего 4% от предложения в сегменте.

Элитный и делюкс-сегменты

Предложение апартаментов в самом высоком ценовом сегменте рынка также сократилось на 39%, с 353 до 217 единиц. Это абсолютный минимум с ноября 2025 (200).. Максимальное предложение в высокобюджетном сегменте рынка было зафиксировано во втором квартале 2020 года (1,2 тыс.). Апартаменты составляют всего 11% рынка новостроек элитного и делюкс-сегмента, включая квартиры.

Спрос на апартаменты в Москве

В 2025 году на массовый сегмент пришлось наибольшее количество сделок – 2,4 тыс. ДДУ. Далее по числу ДДУ с апартаментами следуют новостройки бизнес-класса 1,9 тыс. Символическое число сделок с апартаментами было заключено в премиуме (23 ДДУ) и в высокобюджетном сегменте (56 ДДУ).

«С максимальной долей вероятности спрос на фоне решения КС РФ на апартаменты возрастет, причем во всех сегментах, – уверен Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». –Например, в комплексах высокобюджетного класса это может произойти по причине увеличения инвестиционной привлекательности апартаментов, ведь их стоимость в связи с решением КС в будущем будет стремиться к равновесию с квартирами. В массовом же сегменте, где покупателям, по большей части, важно наличие прописки, решение КС в принципе может стать решающим аргументом в пользу того или иного проекта». 

В среднем в «старой» Москве реализуется около 350 апартаментов в месяц. Текущее количество апартаментов в продаже – немногим более 4 тысяч. С учетом того, что в столичном регионе количество апартаментов просто не может быть увеличено, то основной объем будет распродан за год-полтора.

«Возможные подвижки в процессе юридического оформления потенциально способны дать вторичному сегменту апартаментов новую жизнь, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Что касается первичного рынка, то главным препятствием станет фактический отказ города от строительства новых объектов такого типа. Апартаменты уже доказали свою состоятельность как значимая альтернатива классическому жилью, прежде всего по цене и локации. В случае законодательного урегулирования статуса апартаментов мы ожидаем рост спроса на них, если ставки по ипотеке нормализуются. А учитывая, что предложение сегодня находится на многолетних минимумах, этот спрос практически гарантированно приведет к повышению цен в сегменте».