Компас инвестора от «Метриум»: IV квартал 2025

В IV квартале 2025 года на рынке новостроек Москвы начались открытые продажи 10 проектов. Эксперты «Метриум» составили рейтинг наиболее перспективных из них с точки зрения инвестиционной привлекательности.

Общие черты большинства новинок – стартовые цены без существенного дисконта относительно рынка на котловане, развитая инфраструктура, небольшой объем предложения на начальном этапе реализации. Средняя цена квадратного метра в этих проектах по итогам IV кв. 2025 года составляет 980 тыс. руб.: в бизнес-классе – 650 тыс. руб., в премиум-классе – 1,1 млн руб., в элитном сегменте – 2,7 млн руб.

Методика анализа

Все новые проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, уровень конкуренции в локации, близость ж/д станций и метро, окружение, доступность инфраструктуры, надежность девелопера, перспективы развития района.

Оценки разделяются на две группы. Критерии в каждой из них распределены по весовой значимости. В категорию «стоимостные критерии» вошли цена (вес 80%) и уровень конкуренции в локации (20%). Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Чем больше конкурентов в локации, тем ниже оценка за уровень конкуренции, и наоборот.

Во второй группе проставлена оценка по «качественным характеристикам»: окружение (вес 38%), доступность инфраструктуры (24%), близость ж/д станций и метро (18%), надежность девелопера (10%) и перспективы развития района (10%). Эти критерии влияют на ликвидность объекта, прежде всего, с точки зрения конечного покупателя или арендатора.

Доля «стоимостных» баллов и оценок за «качественные характеристики» равны. Они составляют по 50%.

1 место – «Начало»

Первое место среди самых перспективных для вложений новых девелоперских проектов в Москве занялжилой комплекс премиум-класса «Начало». Проект реализуется компанией «Донстрой» в Пресненском районе (ЦАО). Ввод новостройки запланирован на I квартал 2030 года.

Жилой комплекс «Начало» набрал 7,4 из 10 возможных рейтинговых баллов. Лидирующую позицию эта новостройка заняла за счет престижной локации, развитой инфраструктуры, качественного благоустройства и разнообразия планировочных решений.

Квадратный метр в ЖК «Начало» в декабре 2025 года стоил в среднем 1,3 млн руб. Минимальная стоимость квартиры – 42,7 млн руб. за студию площадью 33,5 кв. м.  

2 место – «Симоновский вал»

Вторую строчку рейтинга инвестиционно-привлекательных проектов со стартом бронирования в IV квартале 2025 года занял жилой комплекс бизнес-класса «Симоновский вал», который реализует ГК «ФСК» в Южнопортовом районе (ЮВАО). Ввод новостройки запланирован на II квартал 2030 года.

Проект набрал 6,9 баллов из 10. Занять второе место комплексу позволили расположение в активно развивающейся локации, высокий уровень приватности, а также инновационные инженерные системы и выразительная архитектура.

Средняя цена квадратного метра в ЖК «Симоновский вал» по результатам IV квартала 2025 года составила 680 тыс. руб. Самая доступная квартира в проекте – студия площадью 34,3 кв. м за 21,4 млн руб.

«На инвестиционную привлекательность проектов главным образом влияет статус локации, – говорит Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК. – Например, средняя цена квадратного метра на первичном рынке престижного Центрального округа Москвы может в три-четыре раза отличиться от недвижимости в районах на границе с ЦАО. «Наценка» за расположение жилья в ЦАО обусловлена не только маркетинговыми, но и объективными причинами, например, стоимостью земельного участка. Тем не менее, ликвидные активы в непосредственной близости от ЦАО обладают повышенным потенциалом капитализации. Например, наш новый жилой комплекс «Симоновский вал» расположен в Юго-Восточном округе, но всего в 5 минутах езды от Садового кольца. Перспективным для инвестиций проект делает также соседство со «Вторым Сити» – развивающимся кластером на месте бывшего Южного порта».

3 место – «Код Сокольники»

На третьем месте рейтинга находится еще один жилой комплекс бизнес-класса – «Код Сокольники» в Сокольниках (ВАО) от девелопера «Новая Эра». Ввод новостройки намечен на II квартал 2029 года.

Проект набрал 6,4 баллов из 10. Войти в тройку лидеров проекту «Код Сокольники» помогли относительное доступные цены, благоприятное окружение, соседство с одним из крупнейших парков Москвы.

Квадратный метр в жилом комплексе «Код Сокольники» в декабре 2025 года стоил в среднем 537,1 тыс. руб. Наиболее доступный вариант жилья в проекте – однокомнатная квартира площадью 30,6 кв. м за 17,6 млн руб. 

«В IV квартале 2025 года темпы выхода новых проектов в столице немного увеличились на фоне постепенного смягчения денежно-кредитной политики Центробанка, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Девелоперы стремятся не упустить ожидаемый всплеск отложенного спроса. При этом в текущих экономических условиях продажи открывают преимущественно крупнейшие девелоперы. Компании, не обладающие значительным собственным капиталом и не сотрудничающие с ведущими банками, сейчас концентрируются исключительно на реализации ранее стартовавших проектов».