Разрыв сокращается. Цены на вторичное жилье в Москве догоняют новостройки

На рынке вторичнойнедвижимости Москвы зафиксировано оживление. По данным аналитиков инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet, средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) вторички в границах «старой» Москвы, находившаяся на одном уровне почти полгода, с конца 2025 года начала расти. Только за последние 5 месяцев СВЦ выросла с 593,4 тыс. руб. до 604,8 тыс. руб. При этом в сегменте новостроек, включая элитный, СВЦ за тот же период выросла с 852,9 до 876,4 тыс. руб.

Однако разница в цене сильно варьируется по округам. Наибольший разрыв зафиксирован в Центральном округе (первичный рынок дороже вторичного на 106%), наименьший – в Зеленоградском (+10%). Аналитики подчеркивают, что в СВЦ в новостройках не заложены скидки девелопера, льготы и колебания самой цены в зависимости от способа приобретения квартиры.

ЭкспертыEst-a-Tetзафиксировали, что в ряде округов вторичный рынок дорожает значительно быстрее новостроек, и разрыв в СВЦ становится все менее значимым. Это создаёт ситуацию, когда покупать готовую новостройку становится выгоднее, чем квартиру в старом фонде, тем более что для новых домов действуют льготные ипотечные программы и рассрочки, недоступные на вторичном рынке. К примеру, лидером по удорожанию вторички оказался ЮАО, где цена выросла с начала года на 13,9%, новостройки же показали рост всего на 2,8%. Похожая динамика зафиксирована в большинстве административных округов, например, в СВАО – 6,2% (вторичный рынок) против 1,1% (новостройки). 

Для более точного анализа аналитики сравнили два «контрастных» района в Северо-Восточном и Южном округах. В Алексеевском районе СВАО, где на первичном рынке продаются квартиры только в двух жилых комплексах (уже введенный в эксплуатацию ЖК «Лайм» и строящийся ЖК «Мира»), СВЦ снизилась на 3,6% и составила 592 тыс. руб. Вторичный же рынок с начала года вырос на 3,4% – цена составила 487,4 тыс. руб. за квадратный метр. Важно учитывать, что это исторический район столицы, и старый фонд здесь нередко представлен домами, которым более 80 лет.

В Даниловском районе (ЮАО), где сегодня напрямую от застройщика реализуется 24 жилых комплекса, СВЦ на первичном рынке тоже показала снижение на 1,1% с начала года и зафиксировалась на отметке 745 тыс. руб. Вторичный же рынок вырос здесь на 9,3%, цена составила 624 тыс. руб.

Светлана Комиссарова, глава аналитического направления агентства недвижимости Est-a-Tet, отмечает: «Вторичный рынок действительно пришел в активность: с января 2026 года мы фиксируем устойчивый рост цен, особенно в районах с дефицитом нового жилья – таких как Алексеевский, и активно развивающихся – таких как Даниловский. Однако выбор между новостройкой и вторичкой не сводится только к цене. Вторичный рынок все еще выигрывает по стоимости входа, но часто требует больших вложений в капитальный ремонт, а также не обладает столь широким выбором инструментов приобретения как новостройки.  При этом современные комплексы гарантируют более высокое качество жизни: здесь предусмотрены продуманные планировки, современные входные группы, обустроенные дворы, паркинги, высокий класс энергоэффективности и др. Кроме того, стоит отметить юридическую чистоту приобретения и статус первого собственника, а также возможность воспользоваться льготными ипотечными продуктами, например, семейной ипотекой и различными вариантами рассрочек от застройщика».