Анализ первичного рынка многоквартирной жилой недвижимости «новой» Москвы и Московской области в радиусе 15 км от МКАД

1. Основные тенденции рынка недвижимости

Среди основных тенденцией первичного рынка жилой недвижимости «новой» Москвы и Московской области в радиусе до 15 км от МКАД в 1 кв. 2014 можно назвать:

Значительный рост объема предложения на рынке в количестве корпусов на фоне снижения данного показателя в суммарной площади квартир. Это связано с тем, что около четверти нового предложения, вышедшего в продажу за первые три месяца года, относятся к сегменту малоэтажного жилья.Высокий уровень спроса на квартиры в новостройках, значительно превышающий уровень спроса за аналогичный период предыдущего года. Отзыв лицензий банков, нестабильность курсов валют, а также неуверенность в будущем состоянии экономики страны в 1 кв. 2014 года вынудила многих граждан выбрать рынок недвижимости в качестве основного способа сохранить накопленный капитал, в связи с чем на рынке недвижимости в 1 кв. 2014 года фиксировался рекордный спрос на квартиры в новостройках.В 1 кв. 2014 года совокупный объем предложения на первичном рынке жилья «новой» Москвы и Московской области до 15 км от МКАД составил чуть более 1 тыс. жилых корпусов. Данный объем составляет почти 2,6 млн. кв. м квартир. Прирост к 4 кв. 2013 года составил 4,6% в количестве корпусов. А по суммарной площади квартир в предложении, наоборот, было зафиксировано сокращение на 18,8%.

В общей сложности за 1 кв. 2014 года в «новой» Москве и Московской области в продажу вышло более 150 новых корпусов, суммарная площадь нового предложения составила более 400 тыс. кв. м. Основная часть нового предложения, 62% в количестве корпусов относится к сегменту комфорт-класса.

На территории «новой» Москвы доля предложения комфорт-класса составляет 51% в суммарной площади квартир, экономкласса — 29%. На территории Подмосковья доля комфорт-класса составляет 59%, экономкласса — 30%. Объем предложения бизнес-класса в «новой» Москве составляет около 20%, на территории Подмосковья — не более 11%.

Уровень средневзвешенной цены предложения 1 кв. м в 1 кв. 2014 года в «новой» Москве (до 15 км от МКАД) составил 92,8 тыс. руб./кв. м. В Московской области (до 15 км от МКАД) данный показатель составил 82,7. Разница уровня средневзвешенной цены предложения в «новой» Москве и в Подмосковье составляет 12,2% в пользу «новой» Москвы, и отражает преимущество данной территории в статусе перед территорией Московской области.

В Подмосковье (до 15 км от МКАД) уровень средневзвешенной цены предложения на рынке новостроек за 1 квартал 2014 увеличился на 3,4%, в «новой» Москве (до 15 км от МКАД) — на 5,7%. Прежде всего ценовой рост в 1 кв. 2014 года связан с повышенным потребительским спросом на квартиры на первичном рынке московского региона.

В «новой» Москве средневзвешенная цена на квартиры бизнес-класса составила 129,8 тыс. руб./кв. м, в сегменте комфорт-класса — 95,2 тыс. руб./кв. м, в сегменте экономкласса — 90,3 тыс. руб. кв. м.

В Подмосковье средневзвешенная цена на новостройки бизнес-класса составила 116,4 тыс. руб./кв. м, в сегменте комфорт-класса — 80,6 тыс. руб./кв. м, в сегменте экономкласса — 75,1 тыс. руб. кв. м.

На северо-западном, западном и юго-западном направлении сосредоточен основной объем новостроек бизнес-класса. Это связано с хорошей экологией, а также комфортными условиями транспортной доступности данных районов Москвы и МО.

Основной объем жилья комфорт и эконом класса сосредоточен в восточном направлении. Исключение составляет г. Реутов, где 44% объема предложения относится к сегменту бизнес-класса.

Более высокий средний ценовой уровень в 1 кв. 2014 года зафиксирован в западном, северо-западном и юго-западном направлении.Среди территориальных единиц наиболее высокие цены на первичном рынке жилья на Одинцовском направлении 103,6 тыс. руб./кв. м., в г. о. Химки — 99,8 тыс. руб./кв. м. На третьем месте по уровню средней цены предложения — г. Реутов, 98,0 тыс. руб./кв. м, не смотря на свое восточное местоположение.

Наибольший объем предложения в 1 кв. 2014 года в «новой» Москве и Московской области до 15 км от МКАД относится к домам на стадии активного возведения конструктивной части зданий, около 35%. Около 30% от общего объема предложения относится к построенным домам на стадии внутренних монтажных работ.

Дифференциация средневзвешенной цены предложения в зависимости от стадии строительной готовности в 1 кв. 2014 года традиционна — чем выше стадия, тем выше цена. Исключение составляют квартиры на стадии внутренних монтажных работ в Подмосковье, уровень цены оказался ниже на 1,6%, чем на квартиры в домах на стадии активного возведения стен. Это связано с тем что, 36% от общего объема предложения домов на данной стадии относится к сегменту эконом.

В течение 1 кв. 2014 г. макроэкономическая ситуация в стране демонстрировала признаки стагнации. По всем основным показателям (инвестиции в основной капитал, объем строительных работ, уровень промышленного производства, реальные доходы населения) было зафиксировано незначительное снижение, что связано с общим состоянием российской экономики. Кроме того, ослабление курса рубля в начале 2014 года привело к значительному притоку накопленного капитала на рынок недвижимости, как единственный доступный для большинства инструмент сохранения денежных средств.

По данным Росреестра количество зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве в Московской области увеличилось в 1 квартале 2014 г. на 49,5% по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. и составило 25,9 тыс. штук. Наибольшим спросом, как и прежде, пользуются наиболее доступные по цене 1-но и 2-ух комнатные квартиры стоимостью до 4,5 млн. руб.

Напряженная геополитическая ситуация создает значительный риск неопределенности на рынке инвестиций в целом и на рынке недвижимости в частности. В такой ситуации довольно сложно предсказать состояние рынка даже в краткосрочной перспективе. Угроза экономических и политических санкций против РФ может стать причиной дальнейшего замедления экономического роста и соответствующего спада в уровне инвестиций в строительную отрасль.

После высокого уровня спроса на рынке недвижимости в 1 кв. 2014 года, во 2-м квартале 2014 года ожидается спад потребительской активности, связанный с наступлением летнего периода отпусков, а также насыщением спроса в начале года. При сохранении текущих тенденций в экономике России и более умеренного уровня потребительского спроса на рынке жилой недвижимости существенного роста уровня цен во 2-м квартале 2014 г. не ожидается.

2. Анализ объема и структуры предложения

По итогам 1 кв. 2014 года объем предложения на первичном рынке составил около 1 038 корпусов в продаже по Московской области и «новой» Москве, или около 2,6 млн. кв. м квартир в предложении. По сравнению с 4 кв. 2013 года объем предложения в количестве корпусов вырос на 4,6%, а суммарная площадь квартир в предложении сократилась на 18,8%. Такое снижение в суммарной площади квартир связано как с высоким уровнем поглощения в 1 кв. 2014 года, так и с тем, что около четверти новых корпусов, вышедших в продажу, относятся к сегменту малоэтажного жилья.

В общей сложности за 1 кв. 2014 года в продажу вышло более 150 новых корпусов в указанной локации, суммарная площадь нового предложения составила более 400 тыс. кв. м. Основная часть нового предложения, 62% в количестве корпусов относится к сегменту комфорт-класса.

На долю квартир в «новой» Москве пришлось около 11% от общего объема предложения в пределах 15 км от МКАД в суммарной площади квартир или 16,4% в количестве корпусов. По сравнению с 4 кв. 2013 года доля квартир в «новой» Москве сократилась с 14% до 11%.

В распределении по классам в количестве корпусов и в суммарной площади квартир доля предложения комфорт-класса составляет более 50% предложения, доля экономкласса составляет 32% от общего объема предложения, доля квартир бизнес-класса составляет от 8% (в количестве корпусов) до 12% (в суммарной площади квартир).

На территории «новой» Москвы доля предложения комфорт-класса составляет 51% в суммарной площади квартир, экономкласса — 29%. На территории Подмосковья доля комфорт-класса составляет 59%, экономкласса — 30%. Объем предложения бизнес-класса в «новой» Москве составляет около 20%, на территории Подмосковья — не более 11%.

Наибольший объем предложения бизнес-класса (в суммарной площади квартир) сосредоточен в западном направлении, таких районах как Красногорский, Одинцовский, и городской округ Химки. Доля предложения квартир экономкласса в данных районах незначительна. Также большим объемом предложения бизнес-класса характеризуется г. Реутов, практически полностью интегрированный в инфраструктуру «старой» Москвы.

В прочих районах большая часть предложения относится к сегменту комфорт-класса.

В зависимости от стадии строительства наибольший объем предложения относится к квартирам на стадии активного возведения стен. В целом наибольший объем предложения, около 35% относится к домам на стадии активного возведения стен. Немногим меньше, около 30% от общего объема предложения приходится на дома на стадии внутренних монтажных работ и подготовки к Госкомиссии, около 15% относится к квартирам в корпусах на стадии фундамента.

По стадии строительной готовности в «новой» Москве основной объем новостроек комфорт-класса находится на стадии активного возведения стен, 46% от общего объема предложения комфорт-класса. В сегменте экономкласса основной объем предложения находится на стадии фундаментных работ и активного возведения стен — 37% и 42% соответственно. В сегменте бизнес-класса основной объем предложения представлен корпусам на стадии внутренних монтажный работ и подготовке к ГК.

На территории Подмосковья основной объем предложения в сегменте комфорт-класса также относится к стадии активного возведения стен, 40% от общего объема предложения. На стадии внутренних монтажных работ и подготовке к ГК находится около 23% от общего объема предложения комфорт-класса. В сегменте экономкласса 36% от общего объема предложения относится к домам на стадии внутренних монтажных работ,30% — к корпусам на стали активного строительства. Больше половины объема предложения бизнес-класса, 52% также относится к построенным домам, но не сданным ГК.

В зависимости от класса различается средняя площадь квартир в предложении. Причем среди однокомнатных квартир комфорт и экономкласса средняя площадь квартир практически не различается. Это связано, в том числе и с тем, что однокомнатные квартиры небольших площадей по более низким ценам уходят с рынка в первую очередь, как наиболее ликвидное предложение.

По двухкомнатным квартирам разница в средней площади квартир по различным классам составляет около 5 кв. м. По трехкомнатным квартирам— разница между классами в средней площади квартир составляет между эконом и комфорт-классом около 10 кв. м, между комфорт и бизнес-классом составляет 18 кв. м.

3. Ценовой анализ

Средневзвешенная цена исследуемой локации по итогам 1 кв. 2014 года составила 84,6 тыс. руб./кв. м. По сравнению с 4 кв. 2013 года цена выросла на 4,3%.

В территориальном распределении прирост цены на первичном рынке жилой недвижимости «новой» Москвы по сравнению с 4 кв. 2013 года составил 5,7%, по итогам 1 кв. 2014 года цена составила 92,8 тыс. руб./кв. м. На территории Подмосковья средневзвешенная цена составила по итогам отчетного периода 82,7 тыс. руб./кв. м, по сравнению с 4 кв. 2013 года цена выросла на 3,4%.

В целом цена на новостройки «новой» Москвы на 12,2% выше, чем на новостройки Подмосковья.

В дифференциации цены по территориальным зонам заметно, что в западном направлении цены выше, чем на восточном. Это связано, в том числе с тем, что основной объем предложения бизнес-класса сосредоточен в этом направлении. Соответственно, наиболее высокая цена зафиксирована в Одинцовском направлении, где сосредоточен большой объем предложения бизнес-класса в пос. Заречье. По состоянию на 1 кв. 2014 г. средневзвешенная составила 103,6 тыс. руб./кв. м. На втором месте по цене новостройки г. о. Химки, где доля квартир бизнес-класса составляет около четверти предложения, средневзвешенная цена зафиксирована на уровне 99,8 тыс. руб./кв. м. На третьем месте по цене г. Реутов, 98,0 тыс. руб./кв. м..

По итогам 1 кв. 2014 года средневзвешенная цена на новостройки бизнес-класса составила 116,4 тыс. руб./кв. м, в сегменте комфорт-класса — 80,6 тыс. руб./кв. м, в сегменте экономкласса — 75,1 тыс. руб. кв. м.

Небольшая разница в средних ценах между эконом и комфорт-классом связана, в том числе с тем, что большая часть предложения экономкласса относится к домам на более высокой стадии готовности (внутренние монтажные работы в уже возведенном доме), в то время как основной объем предложения комфорт-класса относится к домам на стадии активного возведения этажей.

Распределение средневзвешенной цены в зависимости от стадии готовности выглядит достаточно традиционно — чем выше стадия, тем выше цена. Исключение составляют квартиры на стадии внутренних монтажных работ в Подмосковье, уровень цены на такие квартиры по итогам 1 кв. 2014 года оказался ниже на 1,6%, чем на квартиры в домах на стадии активного возведения стен. Это связано с тем что, 36% от общего объема предложения домов на данной стадии относится к сегменту экономкласса.

Также уровень цены на квартиры на 6-ой стадии (квартиры, оформленный в собственность застройщика) ниже, чем на квартиры, сданные ГК. Это связано с тем, что на завершающих стадиях строительства обычно остаются низколиквидные квартиры больших площадей на первых и последних этажах, на которые средняя цена кв. м обычно ниже, чем на более ликвидные квартиры небольших площадей.

4. Анализ спроса

По данным Росреестра Московской области количество зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве увеличилось в 1 квартале 2014 г. на 49,5% по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. и составило 25,9 тыс. шт.В Москве в 1 кв. 2014 года было зарегистрировано 5 380 договоров долевого участия в строительстве, что на 25% больше аналогичного периода в 2013 году.

По бюджету покупки основной спрос относится к квартирам стоимостью до 4,5 млн. руб. Наибольшим спросом пользуются квартиры в рамках от 2,5 до 3,0 млн. руб.

По количеству комнат основным спросом пользуются однокомнатные (51%) и двухкомнатные квартиры (40%). В распределении по площадям наиболее востребованы однокомнатные квартиры площадью 30-40 кв. м и двухкомнатные площадью 60-70 кв. м.

5. Прогноз развития рынка

В течение первого квартала 2014 г. макроэкономическая ситуация в стране демонстрировала признаки стагнации. Инвестиции в основной капитал за январь-февраль 2014 г. в России по оценке Росстата сократились на 5%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Объем выполненных строительных работ, который составляет значительную долю инвестиций, также сократился (-3,8%). Промышленное производство демонстрирует незначительный рост (+0,9%). На этом фоне доходы населения не росли. Реальные располагаемые денежные доходы сократились на 0,3%.

В начале года произошло резкое ослабление курса национальной валюты. К концу марта 2014 г. курс доллара вырос почти на 9% с начала года. Девальвация была ожидаема, поскольку еще в прогнозе социально-экономического развития РФ на 2014-2016 гг., который был опубликован министерством экономического развития в октябре 2013 г., было предусмотрено ослабление рубля.

Политика Центрального банка РФ, направленная на вывод с рынка банковских услуг кредитных организаций, вовлеченных в противоправную деятельность, продолжилась. Регулятор произвел отзыв лицензий еще у ряда банков страны.

Поскольку рост курса доллара в РФ всегда воспринимается как предвестник ухудшения экономической ситуации, то часть населения стала искать способы сохранения имеющегося капитала. Закрытие банковских учреждений только усугубило ситуацию. Это привело к приходу дополнительного капитала на рынок недвижимости, поскольку покупка недвижимости является наиболее понятным способом сохранения и приумножения капитала для большинства населения страны.

По данным Росреестра Московской области количество зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве увеличилось в 1 квартале 2014 г. на 49,5% по сравнению в аналогичным периодом 2013 г. и составило 25,9 тыс. шт. Большинство компаний, занимающихся реализацией квартир в новостройках, отмечало большой всплеск потребительской активности на рынке.

Во втором квартале 2014 г. стоит ожидать более умеренного спроса, чем в 1 квартале, поскольку часть потребителей, имевшие денежные средства на покупку жилья, ее уже совершили. Кроме этого начинается сезон отпусков и, начиная с мая, потребительская активность несколько снизится.

До сих пор остается неопределенной ситуация с санкциями западных стран в связи с вхождением Крыма в состав России. Пока серьезных мер предпринято не было. Насколько будущие санкции повлияют на экономику РФ и, в частности, на рынок недвижимости можно будет судить лишь после их принятия.

При сохранении текущих тенденций в экономике России и более умеренного уровня потребительского спроса на рынке жилой недвижимости существенного роста уровня цен во втором квартале 2014 г. не ожидается.