Загородный рынок: стагнация или норма?

11 апреля в рамках международной выставки недвижимости «Домэкспо» состоялся традиционный круглый стол аналитического центра IRN.RU. Эксперты и игроки загородного рынка собрались за круглым столом, чтобы обсудить актуальные вопросы: какова сейчас динамика продаж на загородном рынке, и как он будет эволюционировать дальше?

Победят ли более доступные и ликвидные форматы – участки без подряда, таунхаусы, малоэтажные «многоквартирники», или это был сиюминутный ответ кризису?

Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», открывший круглый стол, обратил внимание на то, что если до кризиса 2008 года загородное жилье пользовалось повышенным спросом, то сейчас хоть и есть удачные проекты, которые хорошо продаются, но все же мы наблюдаем своего рода стагнацию рынка.

- Время экспозиции объектов на загородном рынке выше, чем на квартирном рынке, - говорит Олег Репченко.

– Кроме того, мы все наблюдаем рост цен на квартиры, в то время как объекты загородной недвижимости почти не прибавляют в цене. Есть поселки, которые находятся и вовсе в подвешенном состоянии.

Что это: стагнация или норма, может, продажи загородной недвижимости и не должны быть очень высокими? Все-таки большинство загородных домов имеют статус второго дома, их покупают дополнительно к имеющейся квартире.

Ситуацию отчасти прояснила Татьяна Калюжнова, руководитель компании «ИРН-консалтинг», рассказавшая об основных вехах развития загородного рынка. Татьяна подчеркнула важную тенденцию, согласно которой на протяжении последних 5 лет ежегодно уровень цен на загородном рынке продолжал снижаться.

- Почему это происходило? Основная причина в том, что новые проекты, которые выходили на рынок в посткризисный период, были гораздо скромнее и дешевле, нежели те, что начали реализовываться до кризиса, - рассказывает Татьяна.

– За это время портрет среднестатистического поселка сильно поменялся, причем во всех сегментах, даже в премиальном. Если до кризиса характерной чертой элитного загородного дома были площади от 600-700 кв. метров, то к настоящему моменту к этой категории уже относят проекты с домами площадью 400 кв. метров.

Оживление спроса, по словам эксперта, пришлось на период с 2010 по 2011 годы, поэтому логично, что уже в 2012-2013 годах мы наблюдали «бум» новых проектов в области малоэтажной загородной недвижимости в бюджетном сегменте.

– В основном это участки без подряда, таунхаусы, квартиры в малоэтажных жилых домах, - рассказала Татьяна Калюжнова.

– Причем основной спрос фокусировался на проектах с хорошей локацией, транспортной доступностью, в 30 км зоне от МКАД. Что касается цен, то, несмотря на общую стагнацию 2013 года, на отдельные наиболее успешные проекты наблюдался рост цен до 25 процентов. В то же время есть информация, что часто скидки под конкретного клиента достигали от 10 до 50 процентов за объект.

Далее к дискуссии подключились и застройщики. По словам Александра Дубовенко, члена совета директоров, заместителя генерального директора по развитию "Гуд Вуд", стагнации на загородном рынке нет, но и прорыва также не наблюдается. Отдельные сегменты загородного рынка, действительно «канули в лету», такие как дачи или участки с подрядом. Но в целом ситуация выглядит достаточно стабильно.

Максим Лещев, генеральный директор компании «Гео Девелопмент», в свою очередь отметил, что в ближайшее время загородная картина сильно поменяется. Нас ждет еще больше проектов в области малоэтажного строительства, ведь именно земли под застройку таунхаусами и квартирами в малоэтажных домах сейчас раскупаются наиболее активно. В целом понятие Московской области также поменялось: дальние деревни становятся ближними.

– Ключевой фактор успеха любого загородного проекта – транспортная доступность, - говорит Максим Лещев.

– Таунхаусы должны строиться в тех местах, которые могут быть реальной альтернативой квартире. Очевидно, что таунхаусы в таких местах, как Барвиха, Салтыковка, Кирилловка, Лобня, Новогорск неизменно пользуются спросом и будут популярны всегда.

По словам Дмитрия Деева, генерального директора ООО «Сабидом-групп», если говорить о стагнации либо росте загородного рынка, то правильней было бы обсуждать отдельные проекты. На успешные проекты спрос не только сохраняется, но даже и растет, и даже при условии повышения цен.

- Что касается проектов компании «Сабидом», то последние три года мы наблюдали только рост, ни о какой стагнации говорить не приходится, - говорит Дмитрий Деев.

– Безусловно, спрос точечный. В первую очередь реализуются таунхаусы, расположенные на территориях до 15 км от МКАД, в районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, площадью не более 170 кв. метров. Каждый третий покупатель секции в малоэтажном жилом доме приобрел ее на деньги от продажи столичного жилья. При равных ценах основным аргументом в пользу выбора таунхауса являются большие площади, которые в два, а то и в три раза превышают размеры квартиры в многоэтажке.

Таким образом, участники дискуссии пришли к выводу, что загородный рынок нужно оценивать дифференцированно. Действительно, в последнее время наблюдается некоторое снижение средних цен по сравнению с докризисным временем, но связано это скорее не со стагнацией рынка, а с развитием бюджетного сегмента, с ростом числа проектов эконом-класса и ростом востребованности и именно таких проектов. И в то же время есть ряд проектов, где в течение года наблюдается существенный прирост цен – 20-25 процентов, как правило, эти проекты отличаются удачным местоположением, грамотной концепцией, высокими темпами строительства.