Эксперты обозначили результаты за I полугодие 2014 года на рынке элитной загородной недвижимости

8 августа 2014 г. в рамках деловой программы XVI Международной отраслевой выставки «Строительная неделя Московской области»  состоялась пресс-конференция, посвящённая итогам первого полугодия на рынке элитной загородной недвижимости.

Эксперты из компаний Knight Frank, Kalinka Group, «Прозорово» и «ОПИН», приглашённые на дискуссию агентством элитной недвижимости Contact Real Estate, обозначили результаты за полугодие, определили главные тренды и представили свое видение развития ситуации в будущем.

Открывавшая программу Мария Котова, исполнительный директор Knight Frank Russia, выступила с общим обзором полугодия по элитной загородной недвижимости на первичном рынке.

Мария отметила, что в мае 2014 года на подмосковный загородный рынок впервые за 6 месяцев вышли новые элитные коттеджные посёлки. Таким образом, объём элитных загородных новостроек за полугодие пополнился более чем 350-ю домовладениями и  увеличился на 40%, составив в сумме цифру в 1150 домовладений.  По данным Knight Frank, всего в первом полугодии на рынке загородной недвижимости появилось 37 новых коттеджных посёлков, что на 48% больше, чем за аналогичный период прошлого года, при этом только 6% из них относятся к премиум-классу. В сегменте элитной загородной недвижимости 97% предложения по-прежнему сосредоточено на расстоянии до 30 километров от МКАД.

Среди факторов, влияющих на спрос, Мария выделила, прежде всего, цену (28%), удалённость от МКАД (22%), наличие инфраструктуры (18%) и архитектуры (16%), репутацию застройщика (10%) и специальные предложения (6%).  В качестве последних тенденций Мария отметила то, что покупатели стали разборчивее и повысили требования к технологиям строительства,  транспортной доступности дома, инфраструктуре местности и экологическим характеристикам.

Средняя стоимость квадратного метра на первичном элитном рынке, по словам эксперта, составила 4 330 долларов, средняя стоимость приобретаемого домовладения – 1,9 млн долларов. Наиболее востребованная площадь дома – 475 кв.м, площадь участка – 25 соток.

Алсу Хамидуллина, директор загородного департамента Contact Real Estate, рассказала журналистам о тенденциях на рынке Рублёво-Успенского направления. По словам эксперта, анализируемый сегмент в течение полугодия показал себя достаточно активным и динамичным по сравнению с предыдущими периодами. Это связано, прежде всего, с открытием новой дороги-дублера, а также с развитием новых проектов за последние несколько лет.

За отчетный период первичные продажи велись в 18 коттеджных поселках Рублёво-Успенского шоссе. Более 60% поселков сосредоточено на удаленности от 10 до 20 км от МКАД, что в целом соответствует спросу. Новых элитных поселков на рынке за этот период не появлялось. Всего было реализовано порядка 47 объектов из 263 выставленных на первичные продажи, среди которых основная доля пришлась на коттеджи (около 50%). При этом очень хорошую динамику по спросу показали участки без подряда (около 30%), в основном за счет продаж участков в поселке «Раздоры-2», - заметила эксперт. Средневзвешенная цена предложения коттеджей на конец анализируемого периода составила 5 034 долларов/кв.м, таунхаусов – 2 828 долларов/кв.м, участков без подряда – 94 339 долларов/сот.

По мнению Алсу Хамидуллиной, сегодня наиболее востребованными на первичном рынке Рублёво-Успенского  шоссе являются коттеджи площадью от 400 до 800 кв.м и стоимостью 1.5-2.0 млн долларов, а также таунхаусы площадью от 250 до 300 кв.м, стоимостью до 1.0 млн долларов, и участки без подряда площадью от 20 до 40 сот. и стоимостью 1.5-2.0 млн долларов.

Согласно анализу спроса за 1 полугодие 2014 года, был выявлен недостаток таунхаусов площадью 250-300 кв.м, что составляет 90% от общего спроса, в бюджете менее 1.0 млн долларов. Также ощущается нехватка участков без подряда площадью 20-40 соток в бюджете от 1.5 до 2.5 млн долларов.

Алсу Хамидуллина отметила, что имеются зоны роста и развития данного рынка, чем обусловлен ожидаемый выход новых проектов в ближайшие годы на данном направлении.

Светлана Грузд, руководитель отдела продаж посёлка «Прозорово», выступила с докладом на тему «Новый образ жизни или изменение городского типа жилья на жизнь за городом» на примере Рублёво-Успенского, Новорижского и Ильинского направлений. Светлана рассказала об успешном феномене продаж, аргументировав это тем, что за три года посёлок «Прозорово», расположенный в 12 километрах от МКАД между Рублёво-Успенским и Новорижским шоссе, был практически полностью выкуплен. Из 45 коттеджей было приобретено в собственность 37, а из 49 таунхаусов – 19, при том, что строительство последних было начато всего год назад.

На основании приведённых данных, Светлана пришла к выводу, что стереотип, по которому людям требуются большие участки и внушительные дома, был сломан, поскольку в Прозорово люди приезжают за участками в 10-12 соток и домами общей площадью 350 квадратов. По мнению эксперта, фактор дополнительных расходов на инфраструктуру даже для обеспеченных семей имеет значение. Именно поэтому отсутствие внутренней инфраструктуры на начальном этапе строительства посёлка являлось скорее плюсом для клиентов, которые числятся завсегдатаями столичных ресторанов и ведущих московских фитнес-клубов, поэтому не хотят переплачивать за наличие ненужных объектов на территории Прозорово.

Что касается стилистических предпочтений клиентов, Светлана отметила, что в основном покупатели оформляют дома в современном стиле, делая из загородного дома аналог городской квартиры. В последнее время клиенты понимают, что за аналогичную  стоимость они могут купить либо квартиру в пределах ТТК площадью не более 100-150 квадратных метров, либо 350-метровый дом со спальней для каждого ребёнка и отдельным блоком для взрослых, со свежим воздухом и благоприятной экологической обстановкой.  Поэтому покупатели стремятся сменить городской тип жилья на жизнь за МКАДом.

Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group, уделила внимание среднестатистическому портрету покупателя элитной загородной недвижимости.  По словам эксперта, это люди в возрасте от 30 до 55 лет, с большой долей вероятности (90%) состоящие в браке.  Что касается сферы деятельности покупателей элитной недвижимости, то 30% из них занимаются бизнесом на поприще рекламы, торговли, строительства и производства, в аналогичной пропорции их интересуют финансы и инвестиции, а также   30% принадлежат к классу чиновников. Десятая часть покупателей относится к сегменту шоу-бизнеса.

Также Юлия Грошева обозначила популярность загородных направлений у покупателей элитных объектов. По данным Kalinka Group, структура спроса на первичном рынке элитной загородной недвижимости распределена следующим образом: чуть менее 50% сегодня приходится на Новую Ригу, на долю Рублёвского шоссе остаётся 23%, также спросом пользуется недвижимость на Киевском (10%), Дмитровском (8%), Минском (7%) и Калужском (3%) направлениях.

В числе раскрытых экспертом тем значились и последствия изменений экономического пространства за счёт внешнеполитической ситуации на мировой арене, проводимой государством политики по деофшоризации экономики, а также инициируемого Центробанком сокращения кредитных организаций. Таким образом, отметила Юлия Грошева, последним трендом в сфере недвижимости станет сохранение капитала путём покупки недвижимости.

Замыкавшая круг выступающих Анна Рогова, директора департамента общественных связей в «ОПИН», была не столь оптимистична в выводах и добавила ложку дёгтя в общую бочку загородного мёда. По мнению эксперта,  эпоха элитных коттеджей пришлась на докризисный период первой половины нулевых, когда компании и отдельные лица, руководствуясь советом Марка Твена «Покупайте землю, ведь её уже больше никто не производит», массово приобретали недвижимость. Однако после кризиса ситуация резко поменялась, - отметила Анна Рогова, -  и загородный рынок серьёзно потеснился, не говоря уже об элитном сегменте. В 2014 году вышло всего два новых проекта. В числе основных трендов специалистом было отмечено увеличение доли таунхаусов и спроса на участки без подряда – если раньше такой тип недвижимости чаще было принято относить к комфорт-классу, то теперь участки без подряда занимают свою нишу в элитном сегменте. Средняя площадь, напротив, уменьшилась. Стоимость квадратного метра, по данным ОПИН, составила 4550 долларов. Среди перспективных направлений, отводимых по элитную загородную недвижимость, Анна Рогова отметила Новую Ригу, на которую приходится четверть спроса, а также Калужское, Киевское и Дмитровское шоссе.