Корпорация «Баркли»: Как появляются элитные районы: история и перспективы

Чтобы приобрести статус «элитных» и «престижных», некоторым районам приходится пройти путь в несколько веков. Другим это удается за пару десятилетий. Какие районы Москвы могут стать новыми «золотыми милями» изучили эксперты Корпорации «Баркли».

В любом мегаполисе есть престижные районы, заселенные самыми богатыми предпринимателями, политиками и звездами кино и шоу-бизнеса. Однако такие кварталы не появляются в одночасье. Например, не все знают, что когда-то земля нью-йоркского Манхэттена, где сегодня находится самая дорогая недвижимость мира, была куплена за 60 голландских гульденов, что эквивалентно сегодня $1000! Сделку, ставшую самой яркой и громкой в истории человечества, в 1626 году провел голландец Петер Минёйт. Он выкупил остров у индейцев-аборигенов, обменяв их право владения землей на ножи, керамику, одежду и инструменты. Сегодня стоимость этого островка площадью  59,5 км, вместе с  расположенной на ней недвижимостью превышает 3 триллиона долларов. Но для того, чтобы Манхэттен  превратился из места проживания индейцев, а затем рабочих и их малообеспеченных семей, в элитный район потребовалось несколько веков.

В наши дни покупка престижной недвижимости на улицах, название которых известно всему миру - Пятой Авеню, Уолл-стрит, Бродвее или в Центральном Парке является символом выдающегося успеха. Цена на небольшую квартиру на Манхэттене начинается от $1,5 млн. А за пентхаусы по соседству с Дэвидом Рокфеллером и Рупертом Мердоком в самых престижных домах приходится платить десятки миллионов. Показательным является состав жителей Манхэттена – 90% из них – это успешные молодые мужчины, больше половины из которых находятся в активном возрасте - от 25 до 45 лет.

Еще более долгий путь на пути превращения в элитное направление прошла отечественная «золотая» Рублевка. Ее история началась почти 700 лет назад – во времена Ивана Калиты. На земли по пути от столицы к Звенигороду московские князья обычно селили своего второго сына-наследника. Позже в этом направлении любили путешествовать Иван Грозный и его царственные преемники – Михаил и Алексей Романовы, Петр Первый, Екатерина Вторая. Уже во времена Грозного будущее Рублево-Успенское шоссе получило неофициальное название «Царская дорога». Во время передвижения царей в окружении стрельцов и охраны, движение по ней для обычных смертных перекрывалось. Первые имения аристократии появились вдоль дороги в конце 18 века - здесь решили построить имения Юсуповы, Голицыны и Шуваловы. А к началу 20 века в западном направлении от Москвы было уже множество сел и деревень – крестьяне с удовольствием селились в этой живописной местности. После революции Рублевка стала местом притяжения политических деятелей. Сначала там поселился Сталин, затем Ворошилов, Микоян и Дзержинский. В 30-е годы дачи в этом районе стали выделять знаменитым актерам и писателям, а после войны появились особняки для западных дипломатов.

В наши дни пик популярности рублевской недвижимости пришелся на 2005-2008 годы. Когда слово «Рублевка» стало синонимом «роскоши», «престижа», «богатства» и «успеха», стоимость земли стала расти в геометрической прогрессии. Цена за сотку достигла нескольких десятков тысяч долларов, но спрос все равно превышал предложение. Всего за несколько лет на Рублево-Успенском шоссе был выстроен целый ряд элитных коттеджных поселков – санаторий «Барквиха», «Ландшафт», «Жуковка XXI», «Барвиха XXI», «Флоранс», «Усово Усадьбы», «Парк Вилл», «Барвиха Club», «Барвиха Village», «Николино», «Папушево». Стоимость скромных домов в поселках по Рублево-Успенскому  направлению начинается от $1 млн., а роскошные усадьбы с участками от 40-50 соток можно купить за $40-100 млн.

А вот то, что «золотой милей» Москвы станет улица Остоженка, в прошлом никто бы не мог и подумать. Богатая столичная аристократия не жаловала это место. В начале 19 века здесь находились доходные дома и трактиры, где устраивали петушиные бои, а по соседству с ними - голубятни. Лишь век спустя, на Остоженке появилось несколько небольших особняков. Во времена СССР новых домов здесь не строили, и к началу 1990-х годов около 80% здешних квартир были коммунальными - все они располагались в старых доходных домах.

Всего за двадцать лет Остоженка стала самым престижным районом столицы. Сначала риэлторы, выполнявшие заказ покупателей по подбору просторных квартир в сердце Москвы, стали расселять коммуналки. Но оказалось, что квартиры в старых и ветхих домах не соответствуют представлениям самых взыскательных покупателей о роскоши и комфорте. Район начали осваивать девелоперы, которые стали строить на Остоженке новые клубные дома. Расположение улицы в центре Москвы и высочайшее качество жилья сделало недвижимость привлекательной для респектабельных покупателей. А грамотная реклама, фактор престижа, и соседство с самыми богатыми предпринимателями и политиками способствовали возникновению ажиотажного спроса. В результате сегодня «входной билет» на Остоженку стоит более $2,5 млн. А вскоре на «золотой миле» закончится строительство последних многоквартирных комплексов, и останется лишь несколько участков, на которых возможно возвести небольшие клубные дома. Таким образом, на первичном рынке предложений будет все меньше и меньше. Не так много их и на вторичном рынке – те, кто уже приобрели квартиры для себя, не торопятся выставлять их на продажу. Это значит, что «золотая миля» может стать «платиновой». Через несколько лет, по прогнозам экспертов, стоимость квадратного метра на Остоженке может вырасти в 1,5-2 раза.

Проблема сокращения свободных площадок в престижных районах приводит к тому, что девелоперы ищут возможности для создания новых кварталов для взыскательных покупателей. Так, после Остоженки одним из самых престижных и активно застраиваемых элитным жильем стал район Хамовники, который в советское время считался трудовой окраиной. Отделенным от центра столицы Садовым кольцом, Хамовникам необыкновенно повезло с естественными границами. С трех сторон район окружает Москва-река, благодаря чему жителям набережных открываются виды на противоположный берег — склоны парка имени Горького и Воробьевых Гор, а также Бережковскую набережную. Благодаря выводу из Хамовников многочисленных промзон, на территории района высвободилось большое количество перспективных участков под жилищное строительство. В Хамовниках уже построено множество элитных комплексов – «Садовые кварталы», «Усадьба Трубецких», «Андреевский», «Литератор», «Камелот», «Ля Дефанс», Knightsbridge Private park, и другие. А полная реконструкция района, согласно градостроительному плану, должна завершиться до 2020 года. 

В настоящее время основным трендом эксперты Корпорации «Баркли» считают освоение «первой линии от центра» - территорий, граничащих с ЦАО, и расположенных внутри ТТК. К таким перспективным зонам для застройки относятся районы Дорогомилово, Донского, Даниловского, Южнопортового, Нижегородского, Лефортовского, Марьиной Рощи и Беговой. Формально эти районы не входят в состав ЦАО, однако многие участки для возможного строительства расположены всего в нескольких сотнях метрах от Садового кольца. Таким образом, факторы, важные для многих покупателей недвижимости - близость к центру Москвы и хорошая транспортная доступность, сохраняются. Впрочем, далеко не все эти районы подходят для строительства элитного жилья.

«Огромные территории некоторых районов, расположенных внутри ТТК, - например, Нижегородского, Бегового, - занимают промзоны, - рассказывает коммерческий директор Корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева.  – Правительством Москвы сейчас рассматривается программа реконструкции так называемого «ржавого пояса» - участков, занятых старыми советскими заводами и фабриками – «ЗИЛ», «Серп и Молот», «Московский электромеханический завод», «Знамя Труда» и многими другими. Из-за остановки базировавшихся на них предприятий они перестали использоваться, а территория отданы под склады или превращены в свалки. Безусловно, в условиях ограниченности мест под новое строительство в Москве, эти зоны обладают огромным потенциалом. Однако в большинстве обсуждаемых мест нет жилья и необходимой инфраструктуры. Поэтому процесс перевода зон из промышленных в жилые займет долгие годы. Кроме того, многие объекты «ржавого пояса» находятся на значительном удалении от центра, что исключает возможность строительства в них элитного жилья. Исключением являются районы Донской и Дорогомилово, в которых расположено минимальное количество предприятий, имеется отличная инфраструктура, и которые подходят для строительства премиальных объектов.

Большим преимуществом нового жилья, расположенного в обжитых районах на «первой линии от центра» является их цена. Их локация с точки зрения транспортной доступности и близости к историческому центру не уступает многим домам, находящимся в пределах Садового кольца. Однако стоимость квадратного метра может быть ниже в 2 и более раз!»

В настоящее время Корпорация «Баркли» занимается строительством ЖК Barkli Residence, находящимся на территории Донского района – в районе Шаболовки. Разработкой проекта занимался известный на весь мир архитектор Роберт Стерн (архитектурное бюро Robert A.M. Stern Architects). Комплекс представляет собой две башни с функциональными квартирами и просторными пентхаусами, а также развитой внутренней инфраструктурой: детский игровой клуб, фитнес-центр, салон красоты, отделение банка, подземный паркинг и многое другое.   Средняя стоимость квадратного метра в ЖК Barkli Residence составляет $12,2 тыс. с учетом отделки. Это в 1,5-3 раза меньше, чем в соседнем районе Якиманка, где стоимость квадратного метра элитного жилья на первичном рынке варьируется от $17 тыс. до $35 тыс.

«На сегодняшний день проект ЖК Barkli Residence является пионером освоения первой линии от центра, - говорит Екатерина Фонарева. – Уровень спроса и темпы продаж подтверждают, что такое жилье востребовано респектабельными покупателями. Это значит, что тенденция освоения районов, прилегающих к ЦАО, продолжится, и на этот рынок придут и другие девелоперы».

Возможно, что через несколько десятков лет, понятие «центра» и вовсе расширит привычные границы восприятия. Если вспомнить тот же нью-йоркский Манхэттен, примечательна история знаменитого дома «Дакота». В 1880 году группа бизнесменов решила построить элитный загородный дом, где можно было отдохнуть от городского шума. Среди миллионеров был швейный король, владелец «Зингер» Эдвард Кларк, который и стал заказчиком архитектурного проекта. «Этот дом так же далёк, как штат Дакота», - шутили жители Нью-Йорка в 1884 году, когда в неблизком пригороде появился роскошный особняк.  Сейчас дом, оставаясь на том же самом месте, находится в самом центре города в престижнейшем районе - на пересечении 72-й улицы и Центрального парка.