Рынок недвижимости бизнес-класса Москвы: ожидания и реальность

Последние несколько лет темпы вывода новых объектов бизнес-класса на рынок столицы неуклонно росли. При этом, результаты 2014 года превысили результаты 2013 года более чем в два раза, пополнив линейку предложения более чем полутора десятками качественных объектов и достигнув отметки в 56 комплексов, суммарным предложением более 5 200 лотов. Однако стоит отметить, что объекты, выходившие в 2014 году, были инициированы девелоперами во времена бурного посткризисного роста 2011-2012 годов. В связи с чем, ждать в текущей макроэкономической ситуации сохранения темпов вывода на рынок новых объектов в этом году, не приходится. Так с начала 2015 года до настоящего времена в продажу вышел только один объект бизнес-класса – жилой комплекс «Дом на Рогожском валу» в Таганском районе ЦАО общей продаваемой площадью 8 700 кв.м, хотя полгода назад рынок ждал старта еще несколько проектов в этот период.

По данным консалтинговой компании Welhome, традиционно объекты бизнес-класса характеризуются благоприятным расположением, экологическими характеристиками локации и видовым потенциалом. Эти факторы стали определяющими в историческом доминировании географического развития сегмента в таких округах, как ЗАО, ЮЗАО, СЗАО. Однако, можно сказать, что расширение географии размещения домов и комплексов бизнес-класса – один из основных трендов последних лет. По результатам 2014 года традиционно доминирующий «западный» кластер бизнес-класса начал сдавать позиции, и доля его в общей структуре предложения впервые опустилась ниже 50% как по количеству проектов, так и по количеству квартир.

География прирастает за счет объектов в других округах – СВАО, ВАО, ЮАО, вблизи озелененных территорий, городских парков, в том числе в отдаленных от привычных зон локациях. Среди проектов бизнес-класса с нетиповой московской локацией, но в тоже время достаточно удачно расположенных относительно парковых территорий, можно выделить «Соколиный форт» компании Донстрой в Сокольниках, жилой квартал «1147» и EGODOM в Алексеевском районе, «Ривер Парк» находящийся непосредственно на берегу р. Москва, в шаговой доступности от парка «Коломенское».

Очевидно, что фактор локации начинает терять свою доминирующую значимость. Второй значимый тренд – усиление роли качественных характеристик объектов бизнес-класса. Здесь важна идея и концепция, воплощенные в архитектурно-планировочных решениях, качество строительства и всех без исключения отделочных материалов, высокий уровень и автоматизация инженерно-технических систем. Также существенным является общий уровень комфорта для жильцов и их гостей, достигающийся за счет высококачественной отделки мест общего пользования, использования высокоскоростных лифтов, общего уровня систем безопасности, наличия вместительного подземного паркинга с высоким коэффициентом обеспеченности 1,7 и более на квартиру. На рынке московской недвижимости периодически появляются объекты, относящиеся по своим качественным характеристикам к бизнес-классу, но по местоположению (например, в ЦАО) не уступающие объектам более высокого класса (премиум, элитный). Именно они могут стать привлекательными как для инвестирования, так и для собственного проживания.

Особого внимания заслуживают такие проекты как: ЖК «Мосфильмовский», который строится по авторскому проекту в классическом архитектурном стиле, ЖК «Таежный», с необычной концепцией в неочевидной для классического бизнес-класса локации, в Лосиноостровском районе СВАО. ЖК «Сердце столицы», архитектурная концепция которого разработана мастерской SPEECH под руководством Сергея Чобана. А также ЖК «Red Side», который по уровню относится к верхнему сегменту бизнес-класса и расположен на западе ЦАО в тихих переулках Пресненского района.

По данным аналитиков компании Welhome, на сегодняшний момент средняя стоимость 1 кв. м в доме бизнес-класса составляет порядка 258 тыс. руб. По-прежнему наиболее востребованными в домах бизнес-класса являются квартиры площадью около 76 кв.м. Однако, уже в прошлом году девелоперы, чтобы охватить максимальную целевую аудиторию, вывели на рынок объекты с относительно небольшими площадями квартир-студий от 40 кв. м. Ставка за эксплуатационные услуги, при прочих равных, может значительно отличаться и зависеть от многих факторов, вплоть до общей мощности жилого фонда, однако усредненно она составляет 40-70 руб. за 1 кв.м площади квартиры. 

«В кризисные периоды значительно возрастает роль высокой ликвидности проекта, позволяющая даже при уменьшении маржи иметь более высокую оборачиваемость и прогнозируемую прибыль. Застройщикам важно не допустить возникновения кассовых разрывов. В условиях дороговизны заемных источников, перебои с финансированием, могут привести к серьезным потерям для девелопера. В некоторых случаях скомпенсировать дополнительные риски потери ликвидности можно понижением класса объекта и соответственной оптимизацией себестоимости. В бизнес-классе это теоретически возможно, но с оговоркой: на ранней стадии проекта. Опыт прошлых лет показал, что проблемы в кризис испытывают обычно объекты, изначально не соответствующие рыночным реалиям, страдающие дефицитом идей или низким качеством строительства, либо переоцененные девелоперами при формировании стратегии продвижения и продаж. И в таких случаях ни ликвидности, ни доходности ожидать не стоит», - отметил Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome.

В целом в сегменте «бизнес» для застройщиков 2015 год выйдет непростым: рост стоимости материалов продолжится, а потенциал для роста цен будет ограничен сужением платежеспособного спроса, с учетом почти 20-ти процентного роста по результатам 2014 года. Кроме того, стоит учитывать, что в целом в сегменте бизнес-класса доля использования ипотечных инструментов, которые на сегодня практически недоступны, по результатам роста в 2014 году превысила 33%. Действия Правительства РФ совместно с Министерством строительства по субсидированию ипотечной ставки, направленные на поддержание платежеспособного спроса, вероятнее всего не окажут значимого влияния на бизнес-класс. Это связано, в том числе, с наложением ограничений на размер ипотечного займа для Москвы в объеме 8 млн. рублей.

Осознав новые реалии уже сегодня застройщики, не дожидаясь помощи от государства, совместно с банками разрабатывают гибкие системы субсидирования ставок вплоть до рассрочки платежей до фактической сдачи объекта в эксплуатацию. Некоторые из девелоперов предпринимают попытки повысить ликвидность объектов, изменив их статус из «апартаментов», оказавшихся под значительным давлением сегодня, на «жилье». Так, одним из первых Градостроительно-земельная комиссия Москвы уже пересмотрела проект ГПЗУ на Хорошевском шоссе, вл. 38 (Арх-проект «Лица» компании Capital Group), согласно которому вместо апартаментного комплекса будет построен жилой объект, суммарной площадью жилой части порядка 109,4 тыс. кв. м. При этом работы на строительной площадке уже давно идут полным ходом.

Как отмечают эксперты компании Welhome, не смотря на все меры, именно рынок жилья бизнес-класса в Москве может пострадать больше всего и недосчитаться по итогам 2015 года около 25% своих покупателей. Ожидаемый пик падения ликвидности в сегменте вероятнее всего придется на 3-й квартал. При этом дисбаланс спроса и предложения будет не столь серьезным, как это уже случалось ранее. Стабилизации, связанной с достижением паритетных показателей спроса и предложения, стоит ожидать к концу первого квартала 2016 года. Однако даже в этот период рассчитывать не падение цен на объекты бизнес-класса не стоит, рост средней стоимости 1 кв.м будет происходить на фоне сокращающегося предложения и пропорционально строительной готовности и, вероятно, будет отражать общие инфляционные ожидания.