Без гроша в кармане купить квартиру

В связи с отменой всеми банками Московскогорегиона ипотечных программ без первоначального взноса специалисты Ипотечногоцентра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продажновостроек в Московском регионе – рассказали про способы приобретения квартиры,когда покупатель не располагает первоначальным капиталом. В такой ситуацииможно оформить ипотеку под залог имеющейся недвижимости, использоватьматеринский капитал, взять потребительский кредит или воспользоватьсяпрограммой рассрочки без первоначального взноса. Однако у каждого варианта естьсвои нюансы и ограничения.

1.    Оформить ипотеку под залогимеющей недвижимости

Для получения кредита на покупку квартирыможно заложить имеющуюся недвижимость: квартиру, дом с участком, нежилоепомещение и даже землю (ранее существовали кредиты под залог автомобиля, но ихбыстро отменили). Однако тут существует несколько нюансов. Во-первых, стоимостьзакладываемой квартиры должна превышать стоимость приобретаемой минимум на 20%,причем оценивается имеющаяся недвижимостью с дисконтом в те же 20%. Например,если закладывать квартиру стоимостью 4 млн (по оценке банка), то можно получитькредит в размере около 3,2 млн рублей. За счет дисконта банк минимизирует своириски в том случае, если ему придется продавать залог.

Во-вторых, залоговая недвижимость должнаудовлетворять ряду требований. В качестве залога не может выступать доля вквартире, квартира, оформленная по договору найма, аренды или безвозмездногопользования, а на имеющий объект недвижимости заемщик или созаемщик обязательнодолжен иметь право собственности. Объект залога должен быть свободен от любыхправ третьих лиц, как физических, так и юридических (в том числе не обременен наймомили правом временного безвозмездного пользования). Дом, в котором находитсяквартира, а также коттедж, жилой дом, таунхаус не должны относиться к ветхомужилью, не должны стоять в плане под снос, не должны состоять на учете по постановкена капитальный ремонт и реконструкцию с отселением.

В-третьих, программы с залогом входят вчисло стандартных ипотечных продуктов, на которые не распространяетсясубсидирование. Таким образом, средняя ставка по программам с залогомсоставляет на сегодняшний день порядка 17%, срок кредитования – 30 лет. В целомтребования к заемщикам по таким программам стандартные.

1. 2.Использоватьматеринский капитал

При отсутствии собственных средств вкачестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал. Однакостоит учитывать, что в некоторых банках требуется доплата за счет собственныхсредств к такому взносу в размере от 5% до 15% от стоимости квартиры.Использовать материнский капитал можно только в стандартных программах составкой 15-17% (программы с субсидированной ипотекой не предусматриваютиспользование материнского капитала).

Во-вторых, с учетом условий стандартныхпрограмм первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от общей стоимостиобъекта, следовательно, приобрести квартиру с материнским капиталом можнотолько за 2-2,5 млн рублей, не привлекая собственные средства.

В-третьих, используя материнский капитал вкачестве первого взноса, покупатели должны понимать, что продать такуюнедвижимость можно будет только с разрешения попечительского совета и приусловии, что взамен будет приобретена квартира с лучшими условиями проживания,поскольку покупка недвижимости с привлечением материнского капиталаосуществляется при условии оформления в дальнейшем права собственности наквартиру на ребенка.

1. 3.Взятьпотребительский кредит

«Взять в качестве первоначального взноса наипотеку потребительский кредит можно только при условии, что доход заемщикапозволяет ему безболезненно погашать оба кредита. Рассматривая заявку заемщикана ипотеку, банки учитывают его доход и имеющиеся кредиты, рассчитывая так,чтобы не более 50% (в госбанках не более 30%) дохода уходило на погашениекредита. В обратном случае заемщику просто отказывается в предоставленииипотеки», – рассказывает АлексейНовиков, руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet.

1. 4.Беспроцентнаярассрочка

Беспроцентная рассрочка, строго говоря, относится кмаркетинговым инструментам застройщиков, а не к банковским продуктам, но онатакже позволяет приобрести жилье, не имея первоначального взноса. На первичномрынке Московского региона это довольно редкий продукт, однако в ряде проектовсуществует рассрочка без персонального взноса. Условия таких программ, какправило, более «жёсткие», чем для ипотечных кредитов – процентная ставкадостигает 20% годовых при сроке выплаты до 10 лет. Таким образом, беспроцентнаярассрочка подходит скорее для покупателей с высоким доходом, которые смогутбыстро погасить заем без переплат. В частности, это интересно и людям с«серыми» доходами, поскольку не требуется оформления пакета документов.