Инвестирование в недвижимость перестало быть «простой темой»

Для первичного рынка жилья инвесторы всегда были самой активной прослойкой покупателей, по поведению которой можно было в первую очередь понять, насколько будет востребован потребителями проект. Сейчас доля профессиональных инвесторов сократилась почти на 30%, а непрофессиональных – в 1,5-2 раза. Специалисты инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – рассказали, как инвесторы переживают кризис и какой стратегии придерживаются.

«Сейчас все инвесторы делятся на два типа – это обычные люди, которые имеют свободные средства и хотят диверсифицировать свои накопления, при этом они не ориентируются на четкие сроки входа и выхода из проекта и определенную норму доходности. Зачастую квартира покупается “про запас” для себя, подрастающих детей или пожилых родителей, а пока она, например, сдается в аренду. Так вот эта категория инвесторов сократилась в 1,5-2 раза из-за снижения платежеспособности населения. Небольшой всплеск активности со стороны таких “стихийных” инвесторов можно ожидать в конце июля-августе, когда завершится срок полугодовых банковских депозитов, сделанных на фоне валютных колебаний конца прошлого года, и люди захотят переложить деньги в недвижимость. Вторая категория – это профессиональные инвесторы, для которых инвестиционный бизнес – это основной источник дохода. Их число уменьшилось примерно на 30%. Инвестиционная активность “теплится” фактически только на первичном рынке, вторичная недвижимость пребывает в “глухом” затишье, сделки происходят только с объектами с большими дисконтами», – комментирует Владислав Луцков, заместитель генерального директора Est-a-Tet.

Инвестирование сейчас перестало быть «простой темой», когда можно было инвестировать практически в любой проект и гарантировано получить 15-20% годовых за счет роста стадии строительной готовности, не вкладываясь при этом в ремонт объекта. Однако сейчас на нестабильном рынке и с неопределенностью его дальнейшего развития можно даже «уйти в минус», неправильно подобрав объект инвестирования.

Профессиональные и даже “стихийные” инвесторы сейчас как никогда пристально следят за рынком: ждут новых перспективных проектов, знают и присматриваются к площадкам в разработке. Заходить в проект инвесторы стремятся на самом первоначальном этапе, лучше всего на стадии предварительных продаж, поэтому и отслеживают так внимательно новые объекты. Даже непрофессиональные инвесторы, которые приобретают объекты уже после официального открытия продаж, за пару первых недель реализации успевают захватить самые выгодные цены.

Сейчас у инвесторов нет какой-то единой беспроигрышной стратегии, когда и в какой проект надо безоговорочно инвестировать. Люди колеблются, вкладываться сейчас или подождать, в зарубежную или российскую недвижимость. Инвесторы стали больше задумываться, как извлечь из проекта дополнительную капитализацию, учитывая, что цены сейчас в большей степени стагнируют. В частности, многие инвесторы снова рассматривают для себя арендный бизнес. Процент доходности этого бизнеса сейчас, конечно, “просел” до 4-5% годовых, тогда как в прошлом году в среднем составлял 6-7% годовых. Конечно, такая доходность не может конкурировать даже с банковскими депозитам, зато это хороший способ «переждать» кризис.

Все без исключения покупатели и инвесторы сейчас ориентируются на полную стоимость объекта, никакой даже самой привлекательной средней ценой людей не привлечь. Застройщики, ориентируясь на это, сокращают бюджеты за счет оптимизации планировочных решений и площадей квартир. Это не значит, что снова наберут популярность студии площадью 23-29 кв. м. У инвесторов прагматичный подход: их интересуют квартиры разной комнатности, в том числе и многокомнатные, где каждый квадратный метр имеет свой функционал. Поэтому застройщики при проектировании заранее рассматривают варианты расстановки мебели в квартире с обеспечением проходов к ней, а ненужные квадратные метры после этого отсекаются.