Налоговый вычет при продаже недвижимости

При продаже недвижимости ее собственник должен оплатить налог в размере 13%, однако налогоплательщику предоставляется право воспользоваться налоговым вычетом.

Статья 220 Налогового Кодекса  РФ определяет, что  налоговый вычет предоставляется в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-недвижимость» (ГК «МИЦ») разъясняет:  «Если продаваемая недвижимость находилась в собственности продавца менее трех лет, то с суммы проданного имущества (свыше 1 млн. руб.), продавец обязан выплатить налог в размере 13%». Например,   если квартира, находившаяся в собственности владельца менее трех лет, продается за 5 млн. руб.,  то налог с полученного от продажи дохода составит 520 тыс. руб., т.е. 13% от 4 млн. руб.  Таким образом, имущественный вычет составляет 1 млн. руб., а сумма налога, подлежащая уплате, – 520 тыс. руб.  Однако, сумма налогового вычета может быть и больше – для этого нужно документально подтвердить расходы на приобретение (постройку) данной недвижимости. В этом случае вместо того, чтобы воспользоваться при продаже жилья имущественным вычетом, налогоплательщик может уменьшить полученные от продажи доходы на сумму расходов, которые связаны с получением этих доходов. Так, если  в рассматриваемом нами  случае квартира, допустим,  была куплена годом ранее за 4,5 млн., то налог нужно оплачивать  только с суммы 500 тысяч  (5000000 – 4500000=500000) , а это сумма   в 65 тыс. руб. То есть налоговый вычет уже распространяется на сумму 4,5 млн.

Если же реализуемый объект недвижимости находился в собственности продавца более трех лет, то он вовсе не должен платить налог от продажи. В этом, по словам Инны Игнаткиной (ГК «МИЦ»), и состоит основная суть предоставления имущественного вычета при продаже недвижимого имущества. Получается, что размер имущественного вычета в случае, когда продавец обладает правом собственности на реализуемое жилье более трех лет, равен сумме, полученной при реализации этого жилья.

При продаже  недвижимости, находящейся в общей долевой либо общей совместной собственности имущественный налоговый вычет распределяется между совладельцами этой недвижимости пропорционально их доле собственности либо по договоренности между ними (в случае если недвижимость находилась в общей совместной собственности).

Отдельного рассмотрения требует получение имущественного вычета при продаже доли в квартире, которая выделена в натуральном виде (например, в виде отдельной комнаты) и эта доля документально оформлена как отдельный объект. Здесь, как и с продажей квартиры целиком, размер имущественного вычета зависит от того, в течение какого времени доля находилась в собственности продавца. Так, если этот срок составляет менее трех лет, то налоговый вычет от ее продажи предоставляется в сумме, размер которой не превышает 1 млн. руб. Допустим, продавец доли, находящейся в его собственности менее трех лет, заручился от других сособственников письменным отказом от преимущественного права выкупа своей доли. Затем он долю продал за 1,2 млн. руб. Т.к. налоговый вычет в таком случае предоставляется в размере 1 млн. руб., то сумма, с которой продавец доли должен заплатить налог, составит 13% от 200 тыс. руб., т.е. 26 тыс. руб. В случае же, если доля находилась в собственности продавца более трех лет, то имущественный вычет равен сумме продажи доли, а следовательно, продавец никаких налогов от продажи доли платить не обязан. Важно отметить, что в обеих ситуациях (владеет продавец объектом недвижимости более или менее трех лет) налоговый вычет применяется собственником в полном объеме без распределения общей суммы между другими собственниками имущества.

Имущественный вычет предоставляется по окончании года, в котором получены доходы. Гражданин, желающий получить налоговый вычет, должен подать соответствующее заявление в местный налоговый орган, приложив к нему налоговую декларацию. Если продавец заявляет вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от реализации недвижимости, то помимо заявления на вычет и декларации необходимо представить документы, подтверждающие такие расходы (договор купли-продажи), а также платежные документы (например, банковские выписки, расписки о получении денег). Налогоплательщик вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от продажи недвижимости, принадлежащей налогоплательщику более трех лет, если нет иных доходов, подлежащих декларированию.