Рынок жилой недвижимости в приморских городах России

Протяженность береговой линии России составляет более 37 тысяч километров. Интересно, что крупнейшая по площади страна мира по этому показателю занимает лишь 4-е место, уступая Канаде, Дании и Индонезии и обойдя Филиппины лишь после событий 2014 года. Более 90% побережья приходится на практически безлюдные просторы Северного Ледовитого и Тихого океанов, но на оставшихся 2,5 тыс. километрах берегов Балтийского, Черного, Азовского, Каспийского и Японского морей находится немало комфортных и интересных городов с развивающимися рынками жилой недвижимости.

Аналитический центр ЦИАН проанализировал ключевые показатели рынка жилья в 13 городах РФ, расположенных на берегах морей от Балтики до Тихого океана. Средняя стоимость квадратного метра в выбранных для анализа приморских городах составляет 68,5 тыс. руб. (что на 13,5% выше, чем уровень цен по всему массиву городов РФ) и на 6,2% выше средней цены квадратного метра (64,5 тыс. руб.) по выборке по 20 крупнейшим городам.

В отличие от 20 крупнейших городов страны, в которых цена квадратного метра в последние 1,5 года медленно падает, приморские города демонстрируют смешанную динамику. Снижается цена квадрата в Сестрорецке (на 4,2%), входящем в агломерацию Санкт-Петербурга (в связи с общим затовариванием рынка недвижимости Северной столицы), в прибалтийском Зеленоградске, в Ейске на Азовском море (развитие которого осложняется возросшей конкуренцией в бюджетном сегменте со стороны крымских курортов и сложностями в реализации проекта игорной зоны «Азов-Сити», которой не удалось пока вдохнуть новую жизнь в восточное Приазовье).

Снижение цен в Севастополе (-4,5%) и Ялте (-3,5%) вызвано локальными особенностями крымского рынка жилья. После вхождения в состав России Крым оказался единственным регионом с долларовым рынком недвижимости. За 2 года цены, номинированные в рублях, в Ялте и Севастополе выросли с 35-50 тыс. до 85-100 тыс. руб. за кв. м. Этот рост «включил» в себя как ожидания, связанные с изменением статуса полуострова, так и девальвацию рубля по отношению к доллару. При этом, часть квартир в Крыму сейчас выставляется в рублях, часть с использованием курса, отличающегося от официального, что серьезно затрудняет проведение анализа и разновременных сопоставлений. Зафиксированное нами снижение экспонируемых цен мы связываем с укреплением рубля, наблюдавшимся в последние месяцы и постепенным переходом рынка в номинацию лотов в национальной валюте. Цены на жилье в крымских городах имеют определенный потенциал снижения от текущих уровней, так как существующая ситуация с ценами на квадратный метр в Ялте и Севастополе, превосходящими показатели любого из региональных центров РФ, на фоне невысокого уровня реальных доходов жителей Крыма, очевидно, будет скорректирована по завершении переходного периода. Потенциал снижения цены продажи квартир можно увидеть и проанализировав параметры ставок аренды (как длительной, так и посуточной). Рыночные ставки аренды (которые быстрее реагируют на происходящие изменения и лучше отражают реальный уровень спроса и предложения) в Крыму ниже, чем в сопоставимых городах-курортах Краснодарского края.

 Растут цены в городах на побережье Черного моря (и на Северном Кавказе и в Крыму) — от 0,6% прироста в Новороссийске до 5,7% в Сочи. Это логично встраивается в тренд на растущую популярность внутреннего туризма. Прямой запрет на продажу туров в Турцию и Египет, рост стоимости отдыха в Европе, введение ограничений на выезд из страны для миллионов сотрудников силовых ведомств, усложнение сделок по приобретению недвижимости за рубежом после введения санкций в банковском секторе — все эти факторы дали новый импульс развитию рынка жилья в указанных городах. Расти стал не только внешний спрос (со стороны других регионов), но и выросло число сделок, совершаемых самими жителями российского юга, у которых выросли доходы (пусть и не всегда видимые официальной статистикой) как следствие роста туристического потока.

Развитие социально-экономического потенциала города, его транспортно-географическое положение стали оказывать большее воздействие на уровень цен на недвижимость по сравнению с 2000-2010-ми гг. Сочи с богатым олимпийским «наследием», Геленджик с новым аэропортом демонстрируют лучшую динамику развития рынка, чем другие крупные города российского Причерноморья (Туапсе, Новороссийск, Анапа).

Миграция из города в город внутри страны пока что мало распространенное в России явление. Виной тому целый комплекс причин — и большие расстояния, и сложная логистика, и сильная привязанность большинства россиян к привычным местам жительства и родственникам. В отличие от США, страны, сопоставимой с РФ по площади освоенной территории, сценарий переезда в зрелом возрасте из холодных северных городов в южные регионы с более комфортным климатом, в России пока мало распространен. Американский Солнечный пояс южных штатов (т.н. SunnyBelt) получил серьезный импульс развития в 1970-80-е гг. во многом за счет развития рынка недвижимости и смежных отраслей экономики для внутренних мигрантов с севера страны (т.н. Снежного пояса). Важнейшим условием устойчивого развития российских прибрежных городов должно стать привлечение в них не только рекреационной функции (которая все-таки ограничена относительно небольшой длительностью курортного сезона), но и мест приложения труда. Относительно высокие цены в южных прибрежных городах сдерживают развитие этого процесса в нашей стране. Сценарий продажи квартиры в региональном центре в центральной России, на Урале или в Сибири с последующим переездом в города на побережье с более комфортным климатом ограничен высокой ценой входа на эти рынки жилья. Причем, высокий уровень цен отмечается как на вторичном рынке (при этом, качество советского жилого фонда в южных городах невысокое), так и в сегменте новостроек. Стоимость квадратного метра в новостройках, в свою очередь, определяется достаточно высокой себестоимостью строительства (Крым и кавказское побережье относится к сейсмоопасной зоне, большинство свободных земельных участков характеризуются сложным рельефом и инженерно-геологическими условиями).

Таблица 1. Ключевые показатели по рынку жилой недвижимости в приморских городах РФ.

Город

Регион

Море

Продажа квартир, цена кв. м

Изменение к маю 2015, %

Аренда на длительный срок (ставка аренды 1-комнатной квартиры)

Изменение к маю 2015, %

Посуточная аренда летом 2016 (ставка аренды 1-комнатной квартиры)

Сестрорецк

Санкт-Петербург

Балтийское

92 100

-4,2

24 000

-5,5

- н/д

Зеленоградск

Калининградская область

Балтийское

59 200

-3,8

17 000

-4,5

3 000

Севастополь

Севастополь

Черное

86 100

-4,5

16 000

-2,3

2 200

Ялта

Крым

Черное

99 200

-3,5

18 000

-3,5

2 600

Таганрог

Ростовская область

Азовское

39 100

-5,5

9 000

-1,1

2 400

Ейск

Краснодарский край

Азовское

47 100

-4,3

10 000

2,3

2 500

Анапа

Краснодарский край

Черное

61 100

1,9

14 000

5,5

2 700

Новороссийск

Краснодарский край

Черное

55 800

0,6

14 500

0,5

2 000

Геленджик

Краснодарский край

Черное

69 500

5,3

19 000

3,6

2 800

Туапсе

Краснодарский край

Черное

56 000

0,9

14 000

0,5

2 400

Сочи

Краснодарский край

Черное

91 000

5,7

21 000

6,5

3 300

Махачкала

Дагестан

Каспийское

41 000

1,1

10 500

-0,2

- н/д

Владивосток

Приморский край

Японское

96 000

-5,2

17 000

-7,5

2 900

Приложение.

Описание по 6 городам

Сестрорецк. Город, входящий в административную границу Санкт-Петербурга (является частью Курортного района). Сосны, бескрайние песчаные пляжи прохладных вод Финского залива. Главное место отдыха на воде здесь даже не сам залив, а расположенное на восточной окраине города озеро Разлив, известное по недолгому пребыванию Ленина в шалаше на его берегу.

Высокая стоимость квадратного метра (92,1 тыс. руб.) определяется близостью города к Санкт-Петербургу. До центра города можно добраться на многочисленных автобусах (25-30 минут до станции метро «Черная речка») или на электричке до Финляндского вокзала. В самом городе и на берегу Разлива активно строятся новостройки, акцентирующие в своих рекламных компаниях благоприятную экологическую ситуацию и «финское качество жизни».

Зеленоградск. Город у основания Куршской косы с ее уникальными песчаными дюнами и «танцующим лесом» — еще один российский ксенополис (т.е., длительное время бывший в составе другого государства). Бывший Кранц в Восточной Пруссии стал одним из первых курортов в мире в начале XIX века, когда врач Фридрих Кессель стал основоположником учения о благотворном воздействии на здоровье человека свежего морского воздуха и лечебных грязей. Переименованный в 1946 году в Зеленоградск он стал одним из главных курортов в Калининградской области.

В Зеленоградске проживает менее 15 тысяч жителей, что делает его одним из самых дорогих населенных пунктов среди всех малых городов России. Тем не менее, цена квадратного метра на уровне 59,2 тыс. руб. не выглядит завышенной с учетом уникального микроклимата этой части акватории Балтийского моря, близости к аэропорту Калининградской области (до воздушной гавани региона в Храброво отсюда всего 8 км, что гораздо ближе, чем от областного центра), возможности за пару часов добраться до Вильнюса или Гданьска с их насыщенной культурной жизнью европейских городов.

Севастополь. Город, где происходило множество событий, оказавших решающее влияния на весь ход исторического развития нашей страны. От крещения князя Владимира в X веке в византийском Херсонесе теперь принято едва ли не вести отсчет нашей государственности. А весной 2014 года именно митинги на площади Нахимова и последовавшие за ним события крымской весны резко изменили весь ход развития современной России.

Севастополь — единственный из приморских городов Крыма, где вполне реально развитие прямого авиационного сообщения с другими городами РФ (в случае открытия пассажирских рейсов в аэропорт Бальбек, что технологически реализуемо). Существующий уровень цен на недвижимость в современном Крыму выглядят достаточно необычно на фоне невысокого уровня реальных доходов населения полуострова, а также особенностей жизни в регионе со сложным статусом (с отсутствием привычных торговых сетей, сложностями с внешнеэкономической деятельностью и визовым обслуживанием). Тем не менее, средняя цена квадратного метра в Севастополе (86,1 тыс. руб.), в котором собственно курортно-рекреационная функция развита не так сильно, уже сейчас выше, чем во всех российских городах-миллионерах и цены продолжают расти.

Ейск. Небольшой город на западном берегу самого маленького и самого мелкого моря в мире. Рекреационная функция стала активно развиваться здесь только в последние 25 лет, когда город стремился занять нишу недорогого курорта для отдыха с детьми. Новый импульс развитию территории должна придать игорная зона «Азов-Сити».

Уютная городская среда бывшего уездного города на Азовском море с обилием парков и размеренной жизнью сочетается с привлекательным уровнем средней цены квадратного метра (около 50 тыс. руб.).

Новороссийск. Один из важнейших городов для современной российской экономики. Десятки танкеров и балкеров, стоящих на рейде в Цемесской бухте, ожидающих загрузки нефтью и зерном — непременный пейзаж крупнейшего порта нашей страны. В городе нет аэропорта, но до воздушной гавани соседнего Геденджика всего 15 километров.

Портово-промышленный образ города, непростая экологическая ситуация, связанная с добычей и переработкой сырья для производства цемента определяет относительно невысокий уровень цен на жилье. Средняя стоимость квадратного метра лишь немного превосходит 50 тыс. руб., что почти в 2 раза ниже, чем в сочинской агломерации.

Сочи. По численности населения 400-тысячный Сочи находится лишь на 50-м месте среди городов РФ, но наследие зимней олимпиады сделало его одним из претендентов на титул третьей столицы России. Прямые рейсы во многие регионы страны из современного аэропорта, уникальное в мировом масштабе сочетание горнолыжного и морского курорта в пределах одного города, политические саммиты и профессиональные форумы, этапы Формулы-1 и матчи будущего чемпионата мира в 2018 году.

Недвижимость в Сочи рассматривалась в качестве инвестиционного актива с самого начала роста цен в 2000-е гг. С тех пор локальный рынок пережил несколько кризисов, банкротства застройщиков, появление проблемных и недостроенных жилых комплексов. Строительство в городе осложнено непредсказуемой инженерно-геологической ситуацией, необходимостью соблюдать жесткие нормы по сейсмостойкости, непрозрачным земельным рынком и схемой принятия градостроительных решений.