Рынок аренды квартир в Москве и Московской области по итогам III квартала 2016

Растущий объем предложения не позволяет расти ценам

По итогам 3 квартала 2016 года по данным сайта CIAN.RUв активном предложении на рынке аренды квартир Московского региона находится 1,92 млн кв. м в 37,7 тыс. квартир. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения практически не изменился (по итогам 3 кв. 2015 года аналогичный показатель составлял 1,82 млн кв. м в 36,9 тыс. квартир). На Москву приходится около 80% от объема предложения, на Московскую область около 20%. Часть рынка не представлена в базах объявлений (объекты рекламируются через социальные сети или сдаются напрямую знакомым или родственникам).

Объем активного предложения на рынке аренды в Москве сопоставим с рынком новостроек, на котором в настоящее время экспонируется 47,2 тыс. лотов в Москве (включая Новую Москву) и 69,9 тыс. лотов в Ближнем и Среднем Подмосковье.

Среди районов Москвы по объемам предложения лидируют крупнейшие спальные районы столицы, расположенные в районе конечных станций радиальных линий метро. В Московской области лидируют города-спутники, где активнее всего в 2010-е гг. велось жилищное строительство и на рынок вышли большие объемы квартир, приобретенные не для собственного проживания, а для сбережения средств и инвестиций.

Табл. 1. Районы и города, лидирующие по числу квартир, предлагаемых в аренду на длительный срок. Число квартир в активном предложении.

Конец 3 кв. 2015

Конец 3 кв. 2016

Москва

Пресненский район

490

629

район Выхино-Жулебино

501

545

район Южное Бутово

578

516

район Раменки

384

511

район Марьино

570

494

район Гольяново

451

484

район Хорошёво-Мнёвники

433

476

район Зюзино

378

440

район Черёмушки

304

414

район Кузьминки

520

406

Московская область

городской округ Балашиха

964

671

городской округ Химки

786

639

городское поселение Красногорск

547

613

городское поселение Люберцы

599

608

городское поселение Одинцово

494

585

городской округ Мытищи

550

570

городской округ Реутов

300

342

городской округ Подольск

465

334

городской округ Королёв

444

315

городской округ Долгопрудный

224

195

В столице большая часть арендного жилья сосредоточена в советском жилом фонде (на долю домов периода советского индустриального домостроения приходится более 65% от квартир, представленных в экспозиции), в то время как в Московской области на рынке представлены, прежде всего, недавно сданные новостройки (на дома, которым менее 10 лет приходится почти половина всех объявлений).

Табл. 2. Структура предложения на рынке аренды жилья по году постройки дома.

Год постройки дома

Москва

Московская область

до 1917

1,48%

0,22%

1917-1945

1,66%

0,57%

1945-1956

2,26%

1,22%

1956-1980

53,37%

29,65%

1981-1991

12,26%

9,55%

1991-2005

17,18%

13,46%

2006-2015

11,80%

45,34%

Рынок аренды всегда быстрее реагировал на изменения внешней конъюнктуры рынка, чем рынок новостроек или сегмент купли-продажи готового жилья. В текущий кризисный период ситуация развивается иначе. Если на рынке новостроек с начала весны 2016 стал формироваться тренд на рост заявленных цен (сначала застройщики снижали величину скидок, затем начали осторожно повышать цены по наиболее ликвидные объекты, а с начала осени на увеличение уровня цен стали оказывать влияние уменьшение числа объектов на котловане и рост доли готового жилья). На вторичном рынке, напротив, продолжается тенденция снижения цен (без существенного дисконта к стоимости, указанной в объявлении, совершить сделку сейчас крайне проблематично), то на рынке аренды при анализе годовых, квартальных и даже месячных трендов практически не видно четкой динамики. В Москве цены стабилизировались на психологически важном рубеже в 30 тыс. руб. для 1-комнатных квартир и на 42 тыс. руб. для 2-комнатных. В Московской области уровнями поддержки стали 22 и 28 тыс. руб. соответственно.

Табл. 3. Средняя ставка аренды 1-, 2-, 3-комнатных квартир в Москве и Московской области в 2015-2016 гг.

Конец 3 кв. 2015

Конец 3 кв. 2016

Москва

1-комнатные

30732

29969

2-комнатные

41821

42454

3-комнатные

75727

77586

Московская область

1-комнатные

22717

22265

2-комнатные

28345

28065

3-комнатные

36337

36750

Наибольший прирост арендных ставок в Москве отмечается в районах столицы с преобладанием дорогого жилья, хозяева которого не готовы уступать в цене и согласны дольше ждать своего арендатора, согласного заплатить именно эту цену. Также в районы-лидеры попали 2 муниципалитета из срединного пояса Новой Москвы, где рост ставок связан с выходом на рынок предложений в недавно сданных новостройках.

Табл. 4. Районы-лидеры по росту ставки аренды квартир в Москве 2015-2016 гг.

Район

Средняя ставка в 2015 году

Средняя ставка в 2016 году

Изменение средней ставки аренды

Мещанский район

71548

99157

+39%

район Хамовники

122355

168830

+38%

Красносельский район

68864

91660

+33%

район Щукино

53741

69893

+30%

район Якиманка

108571

139983

+29%

район Покровское-Стрешнево

51200

65616

+28%

район Крылатское

57056

72838

+28%

Басманный район

78595

94792

+21%

Пресненский район

87148

102319

+17%

поселение Филимонковское

26738

31091

+16%

Хорошёвский район

72700

84388

+16%

район Замоскворечье

91513

105704

+16%

район Арбат

155739

178968

+15%

поселение Марушкинское

22000

24625

+12%

район Раменки

80547

89764

+11%

Тверской район

108900

121260

+11%

Максимальное падение цен зафиксировано в районах с большой долей морально и физически устаревшего жилого фонда, удаленных от станций метрополитена. Арендаторы квартир в них в 2014-2015 гг. получили возможность практически за те же деньги снять объекты в районах с лучшими параметрами качества городской среды, а оставшиеся без квартирантов арендаторы оказались вынуждены снижать цены. Присутствие районов из Новой Москвы в числе лидеров по падению ставок иллюстрирует тенденцию т.н. «инвестиционного навеса», впервые отмеченную на окраинах Санкт-Петербурга, где одновременная сдача в эксплуатацию огромных объемов однотипных новостроек вывела на рынок такой объем квартир, что арендодатели оказались вынуждены прибегнуть к ценовому демпингу, чтобы хотя бы частично отбить свои вложения.

Табл. 5. Районы-аутсайдеры по росту ставки аренды квартир в Москве 2015-2016 гг.

Район

Средняя ставка в 2015 году

Средняя ставка в 2016 году

Изменение средней ставки аренды

район Соколиная Гора

36914

34782

-6%

район Восточное Дегунино

32265

30303

-6%

район Старое Крюково

25744

24175

-6%

Лосиноостровский район

31751

29384

-7%

Алтуфьевский район

33157

30470

-8%

район Внуково

28927

26424

-9%

район Савёлки

27201

24526

-10%

поселение Десёновское

25964

23294

-10%

поселение Воскресенское

31688

27663

-13%

поселение Киевский

19000

16500

-13%

поселение "Мосрентген"

35241

30278

-14%

поселение Щаповское

21778

17000

-22%

В городах Московской области, лидирующих по объему предложения на рынке аренды, наблюдается разнонаправленная динамика. Рост был отмечен лишь в Котельниках (за счет эффекта от открытия станции метро), в Красногорске и Одинцово ставки почти не изменились. В других городах Ближнего и Среднего Подмосковья отмечен пусть и незначительный, но выраженный отрицательный тренд. Зимой 2015-2016 гг. сошел на нет процесс переезда столичных арендаторов в Подмосковье (когда после острой фазы кризиса зимы 2014-1-й половины 2015 гг. многие были вынуждены сменить столичное съемное жилье на подмосковное). Также на средний уровень ставок в городах-спутниках «давит» растущий объем предложения в недавно сданных в эксплуатацию новостройках.

Табл. 6. Изменение средней ставки аренды квартир в крупнейших городах Московской области в 2015-2016 гг.

Средняя ставка в 2015 году

Средняя ставка в 2016 году

Изменение средней ставки аренды

городской округ Котельники

33301

34514

+3,6%

городское поселение Красногорск

32000

32255

+0,8%

городское поселение Одинцово

29686

29639

-0,2%

городской округ Балашиха

23137

22721

-1,8%

городской округ Лобня

23634

23046

-2,5%

городской округ Реутов

32757

31856

-2,8%

городское поселение Люберцы

28270

27402

-3,1%

городской округ Мытищи

27259

26320

-3,4%

городской округ Химки

30748

29650

-3,6%

городское поселение Пушкино

22252

21388

-3,9%

городской округ Подольск

21075

20222

-4,0%

городское поселение Раменское

22255

21277

-4,4%

городской округ Долгопрудный

27886

26436

-5,2%

городской округ Королёв

23269

22026

-5,3%

городское поселение Щёлково

19966

18773

-6,0%

городской округ Ивантеевка

19893

18530

-6,9%

Наиболее ликвидными предложения остаются квартиры небольшой площади. В конце 3 квартала 2016 года такие предложения находят своего арендатора в Москве за 11-12 дней, в Московской области – за 18 дней. Под этим сроком понимается среднее нахождение объекта в базе объявлений (при этом, записи, находившиеся там менее 3 дней, не учитывались (хотя среди них и есть реально завершенные сделки, но высока и доля ошибочных или некорректных записей). Чем больше площадь, тем выше срок нахождения квартиры в экспозиции.

Табл. 6. Динамика среднего срока экспозиции квартиры в зависимости от площади в 2015-2016 гг. (без учета записей со сроком экспозиции <3 дней).

2015

2016

Москва

<35 кв. м

35-45 кв. м

45-55 кв. м

55-65 кв. м

65-75 кв. м

75-85 кв. м

>85 кв. м

Московская область

<35 кв. м

35-45 кв. м

45-55 кв. м

55-65 кв. м

65-75 кв. м

75-85 кв. м

>85 кв. м

Средний срок экспозиции по итогам 3 квартала 2016 года составил 17 дней (в прошлом году он был равен 22 дням). Сокращение срока экспозиции на 20% пока не привело к росту цен. Этот факт можно рассматривать как в позитивном ключе (потенциал роста цен на рынке есть, если сроки экспозиции товара на нем сокращаются), так и в негативном контексте (объем предложения остается стабильным, а значит рынок пока остается сбалансированным; растущее поглощение замещается новыми объемами, выводимыми на рынок).

Выводы и прогнозы

Оживление в экономике, адаптация населения к кризису, рост потребительской уверенности, улучшение ситуации на московском рынке труда должны были привести хотя бы к небольшому росту ставок аренды, связанному с началом учебного года и делового сезона, но пока этого не произошло. На наш взгляд, это является одним из индикаторов изменений на рынке жилья, связанных с ростом предложения в сегменте новостроек. Большой выбор на первичном рынке (как на этапе котлована, так и готового жилья), снижение порога входа на него приводит к сокращению объема потенциального спроса на рынке аренды квартир (который, к тому же, в отличие от рынка новостроек (ставшего в последнее время более прозрачным и юридически отрегулированным), сделки по аренде остаются в непрозрачном правовом поле, где слабо защищены права его участников).

Тем не менее, рост ставок аренды (при сохранении существующего вектора развития рынка недвижимости в целом и отсутствии геополитических шоков) в ближайшие 3-6 месяцев возможен. Он может составить до 5-7% в Москве и 3-5% в отдельных городах Подмосковья. Одним из

драйверов роста могут стать реализация проектов по развитию транспортной инфраструктуры и связанные с ними изменения в качестве транспортной доступности. При этом, в отличие от предыдущих лет, рост ставок аренды будет не опережать увеличение цен на вторичке и в сегменте новостроек, а начнется позднее и будет ниже прироста в этих сегментах на 1-2 процентных пункта.

Ваш комментарий

Ваше имя *

E-mail или телефон: *

Комментарий: *

Отправляя сообщение, вы подтверждаете согласие с политикой конфиденциальности и пользовательским соглашением, а также будете автоматически зарегистрированы. Вам будет отправлено письмо на почту с подтверждением регистрации.

Правила форума

Ваш комментарий

Горячие спецпредложения