Московские квартиры недооценили

Кадастровая стоимость квадратного метра квартиры в Москве в среднем на 3,9% ниже, чем рыночная. Наиболее недооценены государством квартиры в центральной части города (в среднем на 7,1%), а наиболее близка к текущим ценам оценка квартир на юго-востоке столицы (среднее завышение на 0,3%). В некоторых случаях кадастровая стоимость квартиры оказалась занижена в десятки раз, но есть и случаи завышения в 1,5-2 раза. Таковы результаты исследования, проведенного Аналитическим центром ЦИАН в октябре 2016 года, – когда началась массовая рассылка москвичам новых платежей по налогу на квартиры.

С 2016 года в Москве стартовал переходный период к новому налогу на недвижимость, который завершится в 2020 году.  Этот процесс затронет миллионы жителей Москвы и других регионов, которые владеют жильем. В Москве количество квартир превышает 4 млн. В результате постепенного перехода от исчисления налоговых платежей с инвентаризационной стоимости на исчисление налоговых платежей от кадастровой стоимости налог на квартиры вырастет в среднем по городу к 2020 году в 10 раз. Например, инвентаризационная стоимость одной из обычных московских квартир площадью 47 кв. м в 2014 году составляла 340 419 рублей, а налог, с учетом коэффициентов (0,3%) составлял 1021 рубль. Кадастровая стоимость этой же квартиры определена в размере 9 431 454 рублей.  Даже с учетом пониженных коэффициентов (0,1% для квартир ценой менее 10 млн) налог на нее составит к 2020 году 9431 рублей (без учета возможных льгот и вычетов).  С учетом вычета 20 кв. м налог будет 5426 рублей. В 2016 году он с учетом переходного периода был выставлен в размере 2720 рублей.

В ходе исследования Аналитический центр ЦИАН сравнил результаты оценки средней рыночной стоимости кв. м квартир в 30 000 многоквартирных домов Москвы и кадастровой оценки средней стоимости кв. м квартир в тех же домах. Исследование проводилось на всей территории города, за исключением новых территорий - Новомосковского и Троицкого округов, где пока проживает около 3% населения города и велика доля индивидуальных домов. В среднем по городу средняя стомость кв. м квартиры на октябрь 2016 года составила 198 439 рублей, а кадастровая стоимость, определенная в конце 2014 года – 185 776 рублей.

В 36% многоквартирных домов Москвы кадастровая оценка оказалась выше рыночной, в то время как в 64% случаев – ниже рыночной. Впрочем, серьезные отклонения встречаютя редко. В итоге в 97,5% случаев кадастровая стоимость квартир либо занижена, либо если и завышена, то не более чем на 25%, что делает процесс оспаривания кадастровой стоимости либо бессмысленным, либо нерентабельными – стоимость судебного процесса будет выше, чем экономия налоговых платежей за 20 и более лет для подавляющего большинства квартир. Таким образом, надежды многих владельцев квартир съэкономить на налоге малоперспективны и в будущем они могут надеяться только на прохождение в список льготников (их уже 15 категорий), а также на вычеты (например, налог не начисляется на «первые» 20 кв. м). Вероятно, как и в случае платежей за капитальный ремонт, круг льготников может быть расширен.

Наиболее лояльно оценщики нанятые государством для составления кадастровой оценки, отнеслись к владельцам квартир в районе Куркино (недооценка в среднем на 35%), Крылатское (недооценка в среднем на 27%) и Якиманка (недооценка в среднем на 24%).  Больше всего переплатить придется владельцам жилья в Текстильщиках (переоценка на 12%), Черемушках (переоценка на 10%), Аэропорт (переоценка на 9%).  Подробнее сравнение рыночной и кадастровой цены кв. м квартир по районам и округам смотрите в Таблице 5 в конце исследования.

Если смотреть статистику по отдельным адресам, то больше всего повезло жителям элитного дома по адресу Брюсов переулок, д. 19 возле Мэрии Москвы – при средней рыночной цене кв. м в 1 482 419 рублей, кадастровая стоимость кв. м здесь составляет 438 556 рублей. Список 10 наиболее недооценных домов смотрите в Таблице 1. Случаи переоценки более характерны для окраин города, потрепанных старых домов, жилого фонда рядом с промышленными зонами и вдали от станций метро. Владельцам квартир в таких домах придется переплачивать налога по несколько тысяч рублей в год. Список домов, квартиры в которых переоценили смотрите в Таблице 2.

Таблица 1. Наиболее недооцененные дома Москвы.

Адрес

Средняя оценочная стоимость кв. м квартир

Средняя кадастровая стоимость кв. м квартир

Разница, руб

Разница, %

пер Брюсов, д. 19

1 482 419

438 556

-1 043 863

-70%

пер Молочный, д. 5

954 988

121 479

-833 509

-87%

пер Молочный, д. 1 (2)

954 988

139 820

-815 168

-85%

ул Большая Пироговская, д. 8

1 190 178

384 084

-806 094

-68%

пер 2-й Обыденский, д. 5

954 988

169 975

-785 013

-82%

пер 2-й Обыденский, д. 7

954 988

187 900

-767 088

-80%

пер Коробейников, д. 22 (2)

782 498

17 634

-764 864

-98%

ул Малая Полянка, д. 13

907 883

147 911

-759 972

-84%

пер Коробейников, д. 22 (3)

782 498

28 241

-754 257

-96%

пер Молочный, д. 7

1 176 014

443 580

-732 434

-62%

 

Таблица 2. Наиболее переоцененные дома Москвы.

Адрес

Средняя оценочная стоимость кв. м квартир

Средняя кадастровая стоимость кв. м квартир

Разница, руб

Разница, %

Новочерёмушкинская улица, 42к1

184 515

275 357

90842

49%

Саратовская улица, 3к4

144 884

229 996

85112

59%

Профсоюзная улица, 40к1

191 655

275 293

83638

44%

улица Архитектора Власова, 9к3

191 536

273 837

82301

43%

Большая Черёмушкинская улица, 25к1

166 051

246 167

80116

48%

1-й Краснокурсантский проезд, 7А

175 723

251 082

75359

43%

Магистральный переулок, 5

173 391

244 556

71165

41%

2-я Рыбинская улица, 12

185 529

256 192

70663

38%

Гвардейская улица, 17к2

141 071

203 682

62611

44%

Красносолнечная улица, 40к1

110 741

156 913

46172

42%

 

Суммарно при средней налоговой ставке в 0,15% москвичи (без учета льгот и вычетов) в 2020 году перечислят в бюджет около 61 млрд рублей  - почти такая же сумма тратится за год на все детские сады Москвы. Сумма рассчитана исходя из объема жилищного фонда города в 218 913 505 кв. м. и средней кадастровой стоимости кв. м 186 000 рублей. С учетом вычета с квартир в 20 кв. м налоговые поступления могут составить 39 млрд. рублей – такая сумма тратится за год из бюджета города на культуру. Однако, по конкретным домохозяйствам налог на квартиры будет распределен неравномерно. Кому-то придется платить сотни рублей в год, а кому-то сотни тысяч и даже миллионы. Сейчас в городе принята  прогрессивная шкала налогов – при кадастровой стоимости квартиры до 10 млн рублей – 0,1%, до 20 млн рублей – 0,15%, до 50 млн рублей – 0,2%, до 300 млн рублей – 0,3%, более 300 млн рублей – 2%.  В среднем налог на квартиру в центре города будет в 7 раз выше, чем на его окраинах.

Таблица 3. Средний прогнозируемый налог на квартиру по округам Москвы

Округ

Средняя квартира, м2

Средняя кадастровая

цена м2

Средняя кадастровая

цена квартиры

Средняя ставка, %

Средний налог 2020

Средний налог

c вычетом 2020

Центральный

65,6

301 085

19 751 205

0,15%

29 627

20 594

Западный

59,7

195 996

11 700 991

0,15%

17 551

11 672

Юго-Западный

51,9

189 535

9 836 851

0,10%

9 837

6 046

Северо-Западный

55,9

177 520

9 923 392

0,10%

9 923

6 373

Северный

52,4

169 044

8 857 931

0,10%

8 858

5 477

Южный

49,5

167 845

8 308 349

0,10%

8 308

4 951

Северо-Восточный

46,3

159 229

7 372 292

0,10%

7 372

4 188

Восточный

48,5

156 272

7 579 182

0,10%

7 579

4 454

Юго-Восточный

48,2

156 777

7 556 629

0,10%

7 557

4 421

Зеленоградский

44,5

114 011

5 073 504

0,10%

5 074

2 793

 

С учетом прогрессивный шкалы рекордный налог за квартиру составит 17,4 млн рублей – его заплатит владелец жилья площадью 1800 кв. м в Пожарском переулке. Впрочем, это на 50% меньше, чем ему нужно было бы заплатить по рыночной оценке. Суммарно владельцы 10 наиболее дорогих квартир должны будут в 2020 году перечислить в бюджет Москвы более 100 млн рублей.  Всего в городе квартир, попавших под ставку 2%, - 46 и расположены они по 33 адресам. Хотя на самом деле сверхдорогих квартир в столице больше на порядок. Например, в базе ЦИАН сейчас выставлено на продажу 27 квартир стоимостью более 300 млн рублей.

С учетом заниженной кадастровой оценки многим владельцам квартир в центре Москвы повезло – они будут платить «типовой» налог в тысячи и десятки тысяч рублей, как например владелец квартиры площадью 155 кв. м в Коробейниковом переулке – при рыночной стоимости квартиры в 122 млн рублей, ее кадастровая стоимость составляет 1,8 млн рублей. То есть налог будет не 366 000 рублей, а 1 800 рублей. Если кадастровую оценку на такие квартиры не пересчитают, то их владельцы в центре города суммарно съэкономят десятки миллионов рублей.

Таблица 4. Квартиры рекордсмены по налоговым платежам (прогноз на 2020 год)

Адрес

Кадастровая стоимость квартиры, руб.

Оценочная стоимость квартиры, руб.

Площадь квартиры, кв. м

Налог 2020, рублей по ставке 2%

Недооценка квартиры

Пожарский переулок, 13

868 441 982

1 727 296 200

1800

17 368 840

50%

Неопалимовский переулок, 8

726 302 337

1 164 212 644

1486

14 526 047

38%

Подсосенский переулок, 3

630 974 029

1 672 797 324

1922

12 619 481

62%

Коробейников переулок, 1

614 509 835

1 333 151 605

1229

12 290 197

54%

Мосфильмовская улица, 8

595 397 419

770 969 680

1718

11 907 948

23%

1-й Обыденский переулок, 12с1

552 645 413

800 313 906

834

11 052 908

31%

1-й Зачатьевский переулок, 5

521 181 123

1 019 390 652

1043

10 423 622

49%

1-й Зачатьевский переулок, 6с1

462 404 973

656 424 795

705

9 248 099

30%

Скатертный переулок, 18

432 918 553

865 931 947

907

8 658 371

50%

Гранатный переулок, 8с4

409 227 728

1 009 955 227

901

8 184 555

59%

 

 

 

 

Таблица 5. Разница средней рыночной и кадастровой стоимости кв. м по районам Москвы

Район Москвы

Средняя оценочная стоимость

кв. м квартир

Средняя кадастровая стоимость

кв. м квартир

Разница,руб.

Разница в %

Центральный административный округ

349 081

301 085

-47 996

-7,1%

район Якиманка

425 881

289 379

-136 502

-24,1%

район Арбат

483 822

371 716

-112 106

-17,6%

район Хамовники

478 853

380 789

-98 064

-11,2%

Мещанский район

315 397

276 224

-39 172

-9,0%

Пресненский район

343 104

292 175

-50 928

-7,8%

район Замоскворечье

308 852

287 006

-21 846

-4,8%

Тверской район

356 251

324 574

-31 678

-4,3%

Басманный район

285 045

266 845

-18 200

-2,7%

Таганский район

250 254

236 916

-13 339

-2,5%

Красносельский район

282 362

277 866

-4 496

3,4%

Западный административный округ

208 648

195 996

-12 652

-1,7%

район Крылатское

361 509

216 712

-144 796

-26,6%

район Тропарёво-Никулино

224 794

194 289

-30 505

-11,8%

район Очаково-Матвеевское

201 740

164 661

-37 080

-9,2%

район Проспект Вернадского

241 171

221 450

-19 721

-5,5%

район Раменки

264 674

236 920

-27 755

-5,1%

район Солнцево

140 591

135 781

-4 810

-3,2%

район Ново-Переделкино

137 773

135 646

-2 126

-1,1%

район Кунцево

188 970

190 018

1 048

2,0%

Можайский район

171 321

174 559

3 239

2,8%

район Филёвский Парк

210 543

216 257

5 714

3,8%

район Фили-Давыдково

203 605

208 012

4 406

4,3%

район Дорогомилово

295 870

303 342

7 471

5,2%

район Внуково

119 235

126 392

7 157

6,6%

Юго-Западный административный округ

190 196

189 535

-661

0,5%

район Тёплый Стан

178 975

165 909

-13 066

-6,6%

район Северное Бутово

159 301

150 374

-8 927

-5,3%

Гагаринский район

280 500

263 603

-16 897

-3,6%

район Ясенево

171 270

168 007

-3 263

-1,6%

район Котловка

176 180

172 684

-3 497

-1,6%

район Зюзино

175 857

173 889

-1 968

-0,7%

район Коньково

187 233

183 905

-3 328

-0,3%

Ломоносовский район

244 443

243 688

-755

0,1%

Академический район

213 756

213 961

205

0,9%

район Южное Бутово

140 071

142 793

2 722

2,6%

Обручевский район

212 033

216 273

4 241

2,7%

район Черёмушки

200 265

217 806

17 541

9,8%

Северный административный округ

185 346

177 520

-7 825

-4,5%

Бескудниковский район

163 471

132 913

-30 558

-18,9%

район Западное Дегунино

151 613

126 241

-25 371

-16,4%

Дмитровский район

147 450

123 405

-24 045

-16,1%

район Ховрино

171 296

144 788

-26 508

-15,5%

район Восточное Дегунино

154 402

137 909

-16 493

-10,7%

район Левобережный

177 420

161 574

-15 845

-9,0%

Головинский район

164 976

149 955

-15 021

-9,0%

район Коптево

167 553

158 164

-9 390

-5,5%

район Сокол

230 353

214 875

-15 478

-5,4%

Тимирязевский район

183 006

181 947

-1 059

0,0%

Хорошёвский район

233 018

229 408

-3 610

1,0%

Войковский район

188 047

195 045

6 998

4,2%

Савёловский район

201 599

211 917

10 318

5,9%

район Беговой

221 331

235 562

14 232

7,1%

район Аэропорт

219 730

235 739

16 009

8,6%

Северо-Западный административный округ

183 950

169 044

-14 906

-7,0%

район Куркино

181 761

116 628

-65 133

-35,6%

район Северное Тушино

171 803

148 122

-23 681

-13,5%

район Строгино

195 842

177 606

-18 236

-8,4%

район Хорошёво-Мнёвники

187 132

175 035

-12 097

-5,7%

район Южное Тушино

166 275

159 362

-6 913

-3,4%

район Митино

168 377

164 315

-4 062

-2,0%

район Покровское-Стрешнево

189 059

176 243

-12 816

0,0%

район Щукино

205 336

204 343

-993

0,9%

Северо-Восточный административный округ

176 371

167 845

-8 526

-4,3%

район Южное Медведково

171 276

153 808

-17 468

-10,1%

Ярославский район

151 309

136 110

-15 198

-9,9%

Алексеевский район

211 727

192 572

-19 156

-8,7%

район Северное Медведково

173 385

158 728

-14 657

-8,4%

район Лианозово

170 615

155 322

-15 293

-8,2%

район Северный

138 170

127 466

-10 703

-7,7%

район Ростокино

181 202

168 289

-12 913

-6,6%

Останкинский район

203 122

188 699

-14 423

-6,4%

Лосиноостровский район

160 971

152 072

-8 899

-4,9%

район Отрадное

171 030

163 441

-7 589

-4,2%

район Марфино

179 546

170 013

-9 533

-4,2%

район Бибирево

158 249

151 646

-6 602

-4,1%

район Свиблово

181 157

178 129

-3 028

-1,1%

район Марьина Роща

214 702

212 387

-2 315

0,5%

Алтуфьевский район

152 803

155 041

2 239

1,8%

Бутырский район

186 866

189 712

2 846

2,3%

Бабушкинский район

170 622

173 525

2 902

2,8%

Южный административный округ

170 994

159 229

-11 765

-6,7%

район Бирюлёво Восточное

134 419

116 253

-18 167

-13,2%

район Орехово-Борисово Северное

163 591

142 158

-21 433

-12,9%

район Орехово-Борисово Южное

154 727

135 437

-19 290

-12,3%

район Чертаново Центральное

165 610

145 464

-20 146

-11,9%

район Чертаново Северное

177 595

157 349

-20 246

-11,2%

район Нагатинский Затон

185 252

167 609

-17 643

-9,3%

район Царицыно

157 838

143 356

-14 482

-9,2%

район Зябликово

156 282

142 211

-14 071

-9,0%

район Бирюлёво Западное

129 098

118 342

-10 756

-8,3%

район Чертаново Южное

157 911

149 684

-8 227

-5,1%

район Братеево

153 652

148 632

-5 021

-3,3%

Нагорный район

182 175

176 662

-5 513

-2,5%

Донской район

213 841

204 574

-9 267

-1,8%

район Москворечье-Сабурово

163 687

160 190

-3 497

-1,6%

Даниловский район

207 842

204 583

-3 260

-0,6%

район Нагатино-Садовники

180 484

179 290

-1 194

0,4%

Восточный административный округ

163 818

156 272

-7 546

-4,1%

район Восточный

117 832

101 562

-16 270

-13,5%

район Вешняки

147 567

130 095

-17 473

-11,8%

район Северное Измайлово

155 781

138 534

-17 247

-10,9%

район Сокольники

233 508

203 376

-30 132

-10,5%

район Гольяново

151 967

136 076

-15 891

-10,4%

район Ивановское

152 757

137 159

-15 598

-10,1%

район Преображенское

184 830

171 245

-13 586

-6,6%

район Новогиреево

163 783

154 276

-9 507

-5,5%

район Новокосино

150 615

146 900

-3 715

-2,4%

район Перово

158 404

154 794

-3 610

-2,0%

район Метрогородок

147 643

146 673

-971

-0,5%

район Восточное Измайлово

168 499

166 480

-2 018

-0,4%

район Соколиная Гора

174 069

172 764

-1 305

-0,3%

район Богородское

165 310

165 000

-310

0,2%

район Измайлово

174 098

177 859

3 762

2,8%

район Косино-Ухтомский

133 351

135 831

2 480

2,9%

Юго-Восточный административный округ

156 669

156 777

108

0,3%

район Кузьминки

155 593

142 211

-13 382

-8,3%

район Некрасовка

122 308

112 597

-9 711

-7,7%

район Выхино-Жулебино

151 832

142 699

-9 134

-6,2%

Рязанский район

153 940

149 678

-4 262

-2,3%

район Лефортово

182 875

181 701

-1 174

0,1%

район Печатники

146 175

145 533

-642

0,5%

район Марьино

158 453

159 585

1 132

0,7%

район Люблино

149 770

154 072

4 303

3,1%

район Капотня

123 348

127 336

3 988

3,3%

Нижегородский район

156 127

166 380

10 254

6,8%

Южнопортовый район

188 156

200 275

12 119

6,8%

район Текстильщики

155 867

174 519

18 652

12,3%

Зеленоградский административный округ

124 923

114 011

-10 912

-8,4%

район Савёлки

130 718

113 348

-17 369

-12,8%

район Матушкино

128 689

113 211

-15 477

-11,7%

район Силино

123 068

113 105

-9 963

-8,1%

район Старое Крюково

122 828

113 433

-9 396

-7,6%

район Крюково

120 523

115 366

-5 157

-4,2%

Весь город

198 439

185 776

-12 663

-3,9%

 

 

 

ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЛЮБЫХ ДАННЫХ ОТЧЕТА – ССЫЛКА НА АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР ЦИАН ИЛИ САЙТ CIAN.RUЯВЛЯЕТСЯ ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ!

 

 

_____________________________________________________

Справка о компании

ЦИАН – лидер российского рынка онлайн-недвижимости. В состав группы входят сайты CIAN.RU, REALTY.DMIR.RU (Недвижимость и Цены), EMLS.RU.

По данным LiveInternet совокупная ежемесячная аудитория проектов составляет 5 млн. уникальных пользователей.