Ипотека в московских новостройках выросла в 4 раза

По итогам первых 10-ти месяцев 2016 года количество выданных ипотечных кредитов в московских новостройках оказалось в 3 раза больше, чем за весь 2014 год. При сохранении текущей динамики выдачи показатели 2014 года будут перекрыты по итогам 2016 года в 4 раза.

_____________________________________________________________________________________

Примечание: Исследование проводилось на основании данных по регистрации сделок в Росреестре в 2014-2016 годах по строящимся ЖК в старых границах Москвы (без Новой Москвы) и не учитывает сделки в сданных ЖК, а также в реализуемых по схеме ЖСК.

В 2014 году Москва оставалась единственным крупным регионом страны, где доля ипотеки на рынке новостроек была менее трети. Всего за два года город стал лидером по темпам роста ипотечного рынка, а доля ипотеки выросла с 18% в конце 2014 года до 35% в конце 2016 года. Причем, до этого уровня доля ипотечных сделок выросла после того, как достигла кризисного минимума - 12% в 1 квартале 2015 года. Рост доли ипотечных сделок произошел, как в сегменте квартир, так и апартаментов. В среднем доля ипотечных сделок на рынке апартаментов отстает на 10% от доли на рынке квартир – сказывается как осторожное отношение многих банков к этому рынку, так и то, что на рынок апартаментов программа субсидируемой ипотеки не распространяется.

Таблица 1. Доля ипотечных сделок на рынке новостроек Москвы.

Сегмент рынка

2014

2015

2016

кв 1

кв 2

кв 3

кв 4

кв 1

кв 2

кв 3

кв 4

кв 1

кв 2

кв 3

кв 4*

Квартиры

25%

22%

28%

18%

14%

20%

27%

33%

34%

33%

36%

38%

Апартаменты

16%

20%

18%

15%

17%

22%

21%

29%

Квартиры и апартаменты

23%

21%

25%

18%

12%

16%

24%

28%

30%

32%

35%

*за октябрь 2016 года

Причинами быстрого роста ипотечного рынка в Москве стали: массовый выход на рынок жилых комплексов в недорогих сегментах, программа субсидирования ипотечных ставок на рынке новостроек, развитие специальных ипотечных программ банками совместно с застройщиками, рост количества сделок с новостройками в городе на фоне снизившихся цен. За счет роста доли ипотечных сделок и с учетом роста темпов продаж в московских новостройках за 10 месяцев 2016 года было выдано в 3 раза больше ипотечных кредитов (8050 кредитов), чем за весь 2014 год (2592 кредитов). Причем с учетом достигнутой динамики по итогам 2016 года рост будет 4-х кратным, то есть за оставшиеся 2 месяца (ноябрь, декабрь) на столичные новостройки выдадут столько же ипотечных кредитов, как за весь 2014 год.

Таблица 2. Количество ипотечных сделок на рынке новостроек Москвы.

Сегмент рынка

2014

2015

2016

кв 1

кв 2

кв 3

кв 4

кв 1

кв 2

кв 3

кв 4

кв 1

кв 2

кв 3

кв 4*

Квартиры

524

493

502

661

297

489

959

1414

1616

2005

2730

999

Апартаменты

104

143

104

157

125

223

252

100

Квартиры и апартаменты

608

574

606

804

355

555

1063

1571

1741

2228

2982

1099

*за октябрь 2016 года

За два года изменился не только размер столичного рынка ипотеки, но и позиции его основных игроков. Сбербанк, хотя и нарастил выдачу, уступил в 2015 году лидерство по выдаче ипотечных кредитов банку ВТБ24 и сейчас отстает от него уже более чем в 2 раза. Причем в денежном выражении лидерство ВТБ24 еще больше, так как банк доминирует в более дорогих сегментах (средняя площадь квартиры, на которую выдан кредит на 10% выше, чем у Сбербанка), а в проектах компаний ГАЛС Девелопмент и Дон-Строй фактически является монополистом по выдаче ипотеки. Столичная ситуация кардинально отличается от регионов, включая Московскую область, где Сбербанк по-прежнему остается безоговорочным лидером.

ВТБ 24 стал не единственным бенефициаром роста рынка новостроек столицы. За два года существенно нарастить долю смогли также Промсвязьбанк, Возрождение, Райффайзенбанк, ФК Открытие. Причем у первых двух банков один владелец и вместе по доле рынка они догоняют Сбербанк. За два года помимо Сбербанка существенную долю рынка столицы конкурентам уступил Россельхозбанк - в основном из-за снижения темпов продаж в ЖК «Царицыно» агрохолдинга «Настюша», где он является основным партнером.

Таблица 3. Доли банков на рынке выдачи ипотеки в новостройках

Банк

2014

2015

2016*

Выдано ипотечных

кредитов в 2016*

Ср. площадь

квартиры,

кв. м в 2016*

Банк ВТБ 24

35,8%

42,5%

45,6%

3767

Сбербанк России

40,8%

23,2%

17,4%

1437

Возрождение

0,6%

4,4%

6,5%

537

Промсвязьбанк

3,4%

3,5%

6,2%

510

Райффайзенбанк

1,0%

0,7%

4,0%

331

ФК Открытие

0,1%

3,1%

3,0%

246

Российский Сельскохозяйственный банк

0,1%

6,4%

2,9%

242

Московский Кредитный Банк

0,4%

3,7%

2,6%

213

ТРАНСКАПИТАЛБАНК

0,8%

1,3%

1,8%

146

Банк Зенит

0,6%

0,3%

1,3%

107

ДельтаКредит

3,6%

2,6%

1,3%

107

Газпромбанк

1,1%

1,2%

АБСОЛЮТ БАНК

0,0%

0,6%

0,9%

Связь-Банк

5,5%

0,9%

0,8%

*за первые 10 месяцев 2016 года

* банки с долей рынка более 0,5% в 2016 году

Большинство банков нарастили количество застройщиков и жилых комплексов, с которыми ведут работу. Если в 2014 году ипотечные кредиты были выданы 46 банками в 68 строящихся жилых комплексах, то в 2015 - 45 банками в 98 жилых комплексах, а по итогам первых 10-ти месяцев 2016 года ипотеку выдали 55 банков в 124 жилых комплексах столицы. Если в 2014 году банки выдавали в среднем ипотеку в 4,4 жилых комплексах, то в 2016 году – уже в 10,5 жилых комплексах.

Таблица 4. Количество ЖК в которых выдал ипотечные кредиты банк

Банк

2014

2015

2016*

Банк ВТБ 24

100

Возрождение

Сбербанк России

ДельтаКредит

ТРАНСКАПИТАЛБАНК

ФК Открытие

АБСОЛЮТ БАНК

Райффайзенбанк

Российский Сельскохозяйственный банк

Газпромбанк

Московский Кредитный Банк

НОМОС-БАНК

Промсвязьбанк

ГЛОБЭКС

ЕНИСЕЙ

*приведены первые 15 банков по числу ЖК в 2016 году.

*за первые 10 месяцев 2016 года.

Для Москвы характерен растущий уровень конкуренции между банками на рынке новостроек – в среднем в одном ЖК ипотеку выдали в 2016 году 4,6 банков. Год назад это показатель был 3,9 банка на 1 ЖК, а в 2014 году - 3,2 банка на 1 ЖК. В 16 жилых комплексах в 2016 году ипотеку выдали более 10 банков, а лидирует по этому показателю «Лайф Митинская Экопарк», где ипотеку выдали с начала года уже 17 банков.

Таблица 5. Количество банков, выдавших ипотечные кредиты в жилом комплексе.

Жилой комплекс

2014

2015

2016*

Лайф Митинская Экопарк

Фили Град

Мещерский лес

Зиларт

Северный (Москва)

Золотая Звезда

Варшавское шоссе 141

Петр 1

Жемчужина Зеленограда

Город

Город на реке Тушино-2018

Лучи

Ривер Парк

Родной Город. Каховская

Маршала Захарова 7

Лайф Ботанический сад

*приведены первые 15 ЖК по числу банков-партнеров в 2016 году.

*за первые 10 месяцев 2016 года.

В жилых комплексах массового сегмента Сбербанк зачастую опережает ВТБ24 по количеству выдаваемых ипотечных кредитов – например, в проектах «Северный», «Жемчужина Зеленограда», «Мир Митино», «Кварталы 21\19». Наиболее прочны позиции Сбербанка в проектах компании «Мортон», однако, переход «Мортон» под контроль ПИК (тесно сотрудничает с ВТБ24) в перспективе дополнительно ослабит позиции Сбербанка на ипотечном рынке новостроек столицы. В некоторых жилых комплексах Москвы по темпам выдачи ВТБ24 и Сбербанк уступают конкурентам. Например, в проекте «Березовая Аллея» по выдаче ипотеки в 2016 году лидирует СМП Банк, в проекте «Город» – Промсвязьбанк, в «Царицыно» и «Яуза Парк» – Россельхозбанк, в Клевер Ленд – «Дельта кредит». Конкуренция между банками, наличие привлекательных программ ипотечного кредтования привели к тому, что в ряде столичных жилых комплексов доля сделок с ипотекой превысила 50%. Причем, если в прежние годы высокая доля ипотечных сделок была характерна для проектов эконом-класса, то теперь она может быть высокой даже в проектах бизнес класса – например, в 1147 почти половина сделок в 2016 году состоялась с использованием ипотечных кредитов.

Таблица 6. Жилые комплексы с максимальной долей ипотечных сделок в 2016 году

ЖК

Доля ипотечных сделок в продажах

Банки выдавшие больше всего ипотечных кредитов

Северный (Москва)

60%

Сбербанк, ВТБ 24, Возрождение

Среда

55%

ВТБ 24, Промсвязьбанк, Россельхозбанк

Домашний

54%

ВТБ 24, Промсвязьбанк, Возрождение

Маршала Захарова 7

54%

ВТБ 24, ФК Открытие, Россельхозбанк

Родной Город. Каховская

52%

ВТБ 24, Возрождение, ФК Открытие

Перовский

51%

ВТБ 24, Сбербанк, Возрождение

Родной Город. Октябрьское поле

51%

ВТБ 24, Возрождение, ФК Открытие

Мещерский лес

49%

ВТБ 24, Возрождение, Сбербанк

Поколение

48%

ВТБ 24, ФК Открытие, Абсолютбанк

1147

47%

ВТБ 24, Россельхозбанк, Сбербанк

*за первые 10 месяцев 2016 года.

На рынке строящихся ЖК с апартаментами ведущие роли в выдаче последние годы играют ВТБ24, Сбербанк России, Возрождение и Дельта Кредит. Год от года происходит ротация участников этого рынка во втором эшелоне – одни банки уходят по мере завершения проектов, к которым они привязаны, а другие – занимают их место, с появлением новых партнерских проектов. Так за два года фактически ушли со столичного рынка ипотеки апартаментов банки Зенит, Связь Банк, Балтика, зато появились новички в лице банков Енисей и СМП Банк.

Таблица 7. Доли банков на рынке выдачи ипотеки в новостройках с апартаментами.

Банк

2014

2015

2016*

Банк ВТБ 24

62,4%

37,9%

51,6%

Сбербанк России

11,7%

25,2%

18,4%

Возрождение

2,2%

22,9%

17,6%

ДельтаКредит

8,5%

4,7%

5,0%

СМП Банк

0,0%

0,3%

2,3%

ЕНИСЕЙ

0,0%

1,7%

ТРАНСКАПИТАЛБАНК

0,7%

1,8%

1,0%

*За первые 10 месяцев 2016 года

* банки с долей рынка более 0,5% в 2016 году

Военная ипотека в Москве по-прежнему не играет заметной роли – финансовые возможности этой программы позволяют претендовать только на самые недорогие новостройки столицы. За первые 10 месяцев доля военной ипотеки составила около 2% от выдачи – в несколько раз меньше, чем по этой программе выдается в Московской области. Кредиты по этой программе были выданы в 2016 году всего в 8 столичных ЖК.

Таблица 8. Выдачи кредитов по программе «военной ипотеки» в столице в 2016 году

ЖК

Количество кредитов

Доля военной ипотеки в продажах

Жемчужина Зеленограда

7,7%

Северный (Москва)

6,6%

ВЛюблино

3,9%

Варшавское шоссе 141

2,7%

Лучи

2,3%

Мещерский лес

0,9%

Город на реке Тушино-2018

0,4%

Петр 1

0,4%

*За первые 10 месяцев 2016 года

В 2017 году основной задачей участников рынка ипотеки в столичных новостройках будет удержаться на достигнутых высотах по доле рынка и темпам выдачи. Сейчас реальный потенциал «несубсидируемой ипотеки» на рынке новостроек демонстрирует рынок апартаментов, где доля ипотеки примерно на 10% ниже, чем на субсидируемом рынке квартир. Таким образом, в первой половине 2017 года рынок может ожидать спад, так как уровень ставок по ипотеке на квартиры подрастет в среднем на 1%, с текущего уровня в 11,5%. Однако, во второй половине 2017 года рынок ипотеки в столице восстановится, так как рыночные ставки будут снижаться вслед за снижением ключевой ставки Центральным банком, а банки и застройщики подстроятся под новые условия.

При этом уровень конкуренции между банками снизится – некоторые коммерческие банки, активизировавшиеся благодаря программе субсидирования ипотечных ставок, фактически вынуждены будут уйти с рынка, так как больше не смогут предложить выгодные условия, либо переориентируются на рынок апартаментов и военной ипотеки. За их счет долю на рынке сохранят или нарастят государственные банки, банки развивающие сотрудничество с АИЖК, в том числе по новым программам, а также банки, тесно связанные с конкретными застройщиками и проектами. Последние будут активно развивать специальные программы совместно с застройщиками явно или неявно субсидируя ипотечные ставки. На фоне ослабления позиций коммерческих банков, заметную долю рынка может занять АИЖК, начавший напрямую выдавать кредиты на новостройки, в том числе в столичном регионе, где он уже выдал прямые ипотечные кредиты в проектах компаний ПИК, ЛСР, MRGroup. Застройщики, которые в новых условиях не найдут совместно с банками возможности удержать или снизить ставки ипотечного кредитования, будут активнее развивать собственные программы рассрочки.

ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЛЮБЫХ ДАННЫХ ОТЧЕТА – ССЫЛКА НА АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР ЦИАН ИЛИ САЙТ CIAN.RUЯВЛЯЕТСЯ ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ!

_____________________________________________________

Справка о компании

ЦИАН – лидер российского рынка онлайн-недвижимости. В состав группы входят сайты CIAN.RU, REALTY.DMIR.RU (Недвижимость и Цены), EMLS.RU.

По данным LiveInternet совокупная ежемесячная аудитория проектов составляет 5 млн. уникальных пользователей.

Ваш комментарий

Ваше имя *

E-mail или телефон: *

Комментарий: *

Отправляя сообщение, вы подтверждаете согласие с политикой конфиденциальности и пользовательским соглашением, а также будете автоматически зарегистрированы. Вам будет отправлено письмо на почту с подтверждением регистрации.

Правила форума

Ваш комментарий

Горячие спецпредложения