«Дорогая, я уменьшил платёж!» Как сделать ипотеку выгоднее

К концу лета средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам достигла исторического минимума – 10,94% годовых. Кроме того, по данным «БЕСТ-Новострой», в Москве доля ипотечных сделок по итогам июля впервые превысила 53% с начала года. К концу года специалисты ожидают увеличения доли до 60-65%.

На фоне потока новостей о том, как ипотека становится доступнее, заемщики, которые оформили кредит более полугода назад, когда ставки были значительно выше, начали задумываться над тем, как снизить свои расходы на текущий кредит. В такой ситуации оказались даже заемщики, воспользовавшиеся ипотекой с господдержкой, так как по итогам 2016 года средняя ставка по выданным кредитам с господдержкой была на уровне 11,4% годовых. Сейчас же банки предлагают ипотечные продукты с диапазоном ставок от 6 до 10%.

Специалисты «БЕСТ-Новострой» подготовили рекомендации для тех, кто хочет пересмотреть условия по текущему ипотечному кредиту или каким-либо иным образом облегчить ипотечное бремя.

Провести рефинансирование ипотеки. Ряд банков запустили специальные программы рефинансирования кредитов, выданных другими банками. Прежде чем подать заявку на рефинансирование, оцените возможную выгоду от этого мероприятия. Прежде всего, процентные ставки: если разница между ними меньше 2% годовых – с большой долей вероятности, рефинансирование вам не нужно. Если процентная ставка снизится более чем на 2% – есть смысл. Так, при сумме кредита 4 млн руб., взятом на срок 20 лет (240 месяцев), под 12,6 % годовых, ежемесячный платеж составляет 45 814 руб. Если рефинансировать такой кредит со ставкой 10% годовых, ежемесячный платеж сократится до 38 704 руб. Выгода клиента в месяц составит 7 110 рублей, в год – более 85 тыс. руб.

«Во всяком случае, даже средневзвешенная ставка, которую предлагают банки на рефинансирование сторонних кредитов – 10,7% годовых – выглядит весьма привлекательно по сравнению со средневзвешенной ставкой ипотеки в предыдущие годы (от 11,9% до 14,3%)», – подчеркивает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Осуществить досрочное погашение. Сэкономленные при рефинансировании средства можно откладывать на депозит и, например, раз в полгода погашать ипотеку частично досрочно. При этом нужно решить, будете ли вы сокращать ежемесячный платеж или срок кредитования. Специалисты сходятся во мнениях, что сначала нужно сокращать ежемесячный платеж, чтобы он был комфортным в любой жизненной ситуации – например, если придется искать новую работу. Когда платеж станет относительно небольшим, досрочные погашения кредита уже можно будет осуществлять с целью сокращения его срока. Немаловажно, что все досрочные платежи идут в счет уплаты основного долга, а не процентов по договору. Именно поэтому досрочные погашения наиболее выгодно делать в первые годы после оформления ипотеки, когда в ежемесячном платеже наибольшую долю составляют именно проценты. Погашая кредит заранее, вы уменьшаете тело долга, а значит и проценты, которые на него начисляются.

Пересмотреть условия страхования. Как правило, спустя 1 год после заключения ипотечного договора, заемщик может поменять страховую компанию, а также отказаться от ряда дополнительных страховых услуг, которые часто включают в комплексную страховку, – например, страхования титула (утраты права собственности). Размер страховки меняется каждый год, так как зависит от тела кредита, поэтому пересматривать условия страхования нужно как можно раньше, так можно больше сэкономить. Страховые взносы уплачиваются заемщиком 1 раз в год единовременно, поэтому можно сразу ощутить, насколько велика эта сумма. Даже если снизить страховку всего на 0,5% от суммы кредита в год, уже можно будет изрядно сэкономить, а вырученные средства положить на депозит или сразу пустить на досрочное погашение ипотеки.

Сдать ипотечную квартиру в аренду. Если позволяют жизненные обстоятельства, купленную в ипотеку квартиру можно по согласованию с банком сдать в аренду и снять жилье меньшей площади или в более отдаленном районе. Правда, насколько это резонно, могут показать только точные расчеты. Например, у вас 2-комнатная квартира в новом доме у метро, ипотечный платеж за нее составляет 50 тыс. руб. в месяц. Если сдать квартиру за сумму, равную ипотечному платежу, и при этом поселиться в «двушке» за 40 тыс. в месяц, то за год вы выручите 120 тыс. руб. за счет разницы в 10 тыс. рублей между прежними расходами на ипотеку и текущими расходами на аренду. Если разница не столь заметна, то такой способ будет лишней тратой времени и нервов.