Итоги 3-го квартала 2017 на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Итак, 3-й квартал 2017 года оказался достаточно богатым на события на рынке коммерческой, и в особенности офисной, недвижимости.

Как отмечалось ранее, в первой половине 2017 года было арендовано и куплено свыше 530 тыс. кв.м. офисной недвижимости, что незначительно меньше показателя 2016 года, но, судя по всему, вторая половина года сможет превысить скромные показатели первого полугодия.

В конце августа - начале сентября было заявлено о намерении “Сбербанка” арендовать свыше 20 тыс. кв.м в БЦ Poklonka place, ул. Поклонная д. 3 (арендная ставка колеблется от 19000 до 26 000 руб/кв.м/год).

Эта сделка может стать одной из крупнейших за 2016-2017 годы - предыдущая подобная сделка состоялась в 2015 году, когда производитель спортивной одежды Adidas арендовал 20,6 тыс. кв.м. в БЦ “Крылатские холмы”.

Напомним, что французский оператор телекома Orange стал рекордсменом 2016 года, арендовав 5,3 тыс. кв.м в БЦ “Меркурий Сити”, входящего в состав Москва Сити, и отличающегося своими отсвечивающими золотом фасадами.

Ну а абсолютным рекордсменом остается опять-таки “Сбербанк”, арендовавший в 2008 году свыше 55 тыс. кв.м. в БЦ “Южный порт” на Угрешской ул. д. 2, принадлежащий и по сию пору к бизнес империи господ Хотиных ( в т.ч. и бывший банк “Югра”).

Почти одновременно пришло известие, что стремительно завоевывающая рынок телекома и мобильной связи в частности Tele2 подписала договор аренды на 13,6 тыс. кв.м в офисном парке Comcity (брокером выступила компания JLL), расположенном недалеко от м. Румянцево, владельцем которого является компания PPF Real Estate, куда ранее, в прошлом году окончательно перебрался Ростелеком, который занял там в 2015 году около 48 000 кв.м.

Ростелеком, в рамках оптимизации и управления своим нежилым фондом, уже продал в конце 2016 года свою штаб-квартиру на 1-ой Тверской Ямской д. 14, и создал фонд недвижимого имущества, оцениваемого в 9 млрд. руб., из которого планируется в ближайший год продать 7 наиболее ликвидных объектов на общую сумму до 2,5 млрд. руб (в частности объект на Дегтярном переулке 3,9 тыс. кв.м. - 660 млн. руб.).

Также JLL стало организатором сделки технологического центра Дойче банка, арендовавшего у AFI Development 8,2 тыс. кв.м. в БЦ Аквамарин III - Озерковская набережная д. 22/24.

Но и это еще не всё.

В БЦ на Новорязанской улице д. 24 “Первая Грузовая Компания” арендовала 12,7 тыс. кв.

Группа ПСН сдала своей дочке компании “Техносерв”здание в бизнес квартале “Новоспасский двор”общей площадью 12 тыс. кв.м., и дополнительно сдала компании BBDO около 2 тыс. кв.м., которая теперь совокупно арендует около 14 тыс. кв.м.

На этом фоне сделка в БЦ “Лефорт” (ул. Электрозаводская д. 27), где O1 Properties и снова JLL сдали логистическому оператору DPD 4.5 тыс. кв.м. выглядит скромно, но всё равно достаточно весомо.

В БЦ “Ямъ-плаза”, Николоямская ул. 36 стр. 1, арендовали строительная компания CERA group - 516 кв.м. и управляющая компания World class - 2455 кв.м.(брокер - компания Praedium).

В БЦ “Варшавский” - Варшавское шоссе д. 148, как сообщает УК “Риотекс” в течении июля - августа арендовали ГК “Арма”, “Отельер Сервис”, “Главмост” и “Нефтехимпроект” более 1 тыс. кв.м., а также расширил своё присутствие “Магнит”, дополнительно арендовав более 800 кв.м.

Итого, только по этим сделкам объем арендованных площадей может составить до 68 тыс. кв.м.

Вакация в ряде бизнес центров уменьшается, но она остается достаточно высокой, а кое-где и просто беспокоящей владельцев многих офисных центров, достигая 15-25 % от всей арендуемой площади.

Ввод площадей на офисный рынок пока остается очень низким. За первые полгода на рынке появились площади в “Дубровка плаза” (р.н. Новой москвы по Калужскому ш.) и несколько корпусов делового квартала “Большевик” (Ленинградский проспект д. 15), т.о. всего примерно 21 тыс. кв.м.

В стрит ритейле также остается очень большой выбор пустующих помещений на основных магистралях. На Ленинском и Ленинградском проспектах вакантны свыше 15 %, а на Кутузовском и вовсе 27 %.

Из событий на рынке торговой недвижимости еще стоит отметить ввод и продолжающееся строительство новых ТЦ крупными операторами, такими как Metro Cash&Carry и Леруа Мерлен, открывшим очередной центр на 7 км. Киевского шоссе в р-не Картмазово.

Ряд ритейлеров, как в продуктах питания (X5 и “Вкус вилл” к примеру), так и одежды и не только (Детский мир, Savage) наращивают свою сбытовую сеть. В общем по рынку, по оценкам, к примеру компании “Магазин магазинов”, всего российские ритейлеры открыли около 1 200 новых торговых точек, закрыв же около 400. Вообще для любой торговой сети экспансия - это зачастую единственный способ существования, т.к. если имеющаяся бизнес модель дает необходимую доходность и оборачиваемость, масштабирование её - совершенно естественная линия развития. Кроме того, крупные арендаторы, такие как X5, активно развивают сеть субарендаторов, и владельцы “Пятёрочки” и “Перекрёстка” сдают свои площади в прикассовых зонах уже 23 тыс. предпринимателям и сетям небольшого формата и из них 5,5 тыс. пришли за последние четыре года.

На рынке продолжается переход прав на торговые центры к банкам, получившим в своё время эти активы в качестве залога, так на рынке появились предложения по продаже БЦ “Арбат -1” (ул. Арбат д. 1) от той же группы ПСН братьев Ананьевых - 34 тыс. кв.м. и по оценке экспертов более 200 млн. долларов, и ряда объектов группы “Сафмар” (группа “Бин”), в т.ч. БЦ “Доминион Тауэр” - общей стоимостью 23 млрд. рублей.

А в конце сентября Сбербанк подтвердил продажу 4720 кв.м. на Никитском бульваре д. 10 , г-же Чаундри, управляющей совместно с известными бизнесменов, к примеру с Аркадием Новиковым, рядом проектов в ресторанном бизнесе, за 1 млрд. 260 млн. рублей (~ 267 000 руб/кв.м.).

Но не все игроки распродают свои активы. Так братья Ротенберги проявляют интерес к очередной башне в составе Москва Сити - Grand Tower. Общая площадь объекта, возводимого ЗАО «Киевская площадь» Года Нисанова и Зараха Илиева, будет составлять 315 тыс. кв.м., из него 115 тыс. офисные площади. Завершение строительства планируется на 2018 год.

KR Properties решило перестроить бизнес квартал “Даниловская мануфактура”, возведя на его территории несколько новых зданий, в т.ч. 18-ти этажную башню DM Tower общей площадью 34,5 тыс. кв.м. на первой линии Новоданиловской набережной. Этот же девелопер планирует открыть по адресу ул. Перерва д. 11 новый технопарк “Перерва” общей площадью 32 тыс. кв.м., где планирует не только сдавать, но и продавать помещения площадью от 170 кв.м. до 680 кв.м. как под офис, так и под склады и производства.

На фоне падения ставок на высококлассные складские помещения, уровень которых показал снижение на 10 % к уровню прошлого года и достиг кризисного 2009 года, по сообщениям компании Cushman&Wakefield, и сейчас составляет от 3300 рублей за кв.м. в год (без учета НДС и эксплуатации и коммунальных платежей), компания «А Плюс Девелопмент» возведет на Симферопольском шоссе логистический комплекс более 145 тыс. кв.м. для интернет-ретейлера Wildberries (по сообщению “Ведомостей” со ссылкой на JLL, выступившей одним из организаторов сделки). Данный комплекс станет рекордным за всю историю постсоветской России, выстроенным под требования конкретного клиента.

Как сообщалось ранее всего всё той же Cushman&Wakefiel за 1- е полугодие 2017 года на рынок поступило 124 тыс. кв.м. новых складских площадей, а уровень поглощения составил до 500 тыс. кв.м., уровень вакантности снизился до 9- 9,5 %.

Из значимых событий на жилом рынке, также оказывающем влияние на рынок коммерческой недвижимости нельзя не отметить агрессивных планов компании INGRAD, контролируемой г-ном Авдеевым и недавно объявившей об альянсе с ОПИН. Компания анонсировала 4 крупных проекта жилой недвижимости суммарной площадью 640 тыс. кв.м. - проект «Картамазово» более 350 тыс. кв.м. в р-не м. Саларьево (Новая Москва), квартала бизнес-класса ЖК «Новочеремушкинская», ЖК «Лесопарковая», ЖК «Паршина, 10» в районе Хорошево-Мневники. По оценкам экспертов, площадь коммерческих помещений на первых этажах может достигать до 30 тыс.кв.м.

В целом, активное снижение ставки ипотеки может спасти рынок жилья, особенно в самом значимом регионе - Московском, и как побочный продукт мы можем ожидать дополнительного выхода на рынок нежилых помещений, расположенных в новых ЖК.

Картина дня сегодня

Оценивая обстановку в общем, можно сказать, что банковский (а конкретно госбанки) и телекоммуникационный сектор предоставил пока самый весомый вклад в спрос на офисную недвижимость, и показывает, что, по крайней мере, данные компании неплохо себя чувствуют и строят планы на будущее, проецируя в том числе их и на новые офисы.

Но пока это некоторое оживление не в силах оказать решающее влияние на рынок, по прежнему стагнирующий под влиянием высоких процентных ставок для бизнеса и сжимающегося спроса со стороны беднеющего населения - пресловутое “одеяло” спроса подросло незначительно, и активность есть лишь в направлении переселения из одних зданий в другие, без роста совокупной площади.

В этой ситуации владельцы уже построенных и иногда, по крайней мере, морально устаревших офисных центров вынуждены либо проводить политику снижения цен (снижающихся на 2-6 % за это полугодие), или дробить площади, для смещения в более высоковостребованный площадной сегмент, или же проектировать реновацию своих объектов, иногда принимая решение даже о переориентации на рынок жилья.