Просмотр вопроса

С чего начать обмен в кредит Начнем, обмен в кредит, как всегда, с запроса в банк. Почему начинать надо с банка? Потому что можно без денег по магазинам ходить: на экскурсию, а если захотите что-то купить, то о наличии денег надо позаботиться заранее. Технологии обмена с доплатой. Надеюсь, что не утомил Вас столь длинным предисловием. Теперь перейдем непосредственно к обмену квартир. Чтобы упростить задачу и сделать ее понятнее, длинные цепочки из нескольких квартир мы рассматривать не будем. Все просто: есть старая квартира, нужна более дорогая новая. Вариант 1: Сначала - продажа, затем - покупка. Продается старая квартира, получается мешок денег. На эти деньги в последующем приобретается новая квартира. Таким образом, вместо одной сложной сделки получаются две. Старую квартиру продаем (ипотечное кредитование при продаже старой квартиры - не при чем). А покупка новой квартиры происходит по обычной схеме, как если Вы просто приобретаете квартиру в кредит: важно только помнить, что при этом, новая квартира должна не только понравиться Вам, но и устроить банк. Такой способ обмена возможен тогда, когда Вы владеете свободной квартирой, в которой никто «не прописан» или есть куда «выписаться». А также тогда, когда после продажи Вашей и до момента приобретения новой квартиры Вам есть, где жить. Плюсы: свободную квартиру проще продать, чем аналогичную не свободную. Причем продать можно быстрее и дороже; Новую квартиру проще купить, когда у Вас «живые деньги», пусть даже часть из них добавляется банком. Минусы: получили Вы мешок денег и что? Куда его девать? Если цены на квартиры растут, то денег больше не становится, в то время как желаемая квартира растет в цене. Если период поиска затянется, можно получить квартиру аналогичную своей бывшей, да еще и доплатить при этом. Словом, такой способ обмена хорош тогда, когда цены на квартиры стабильны или падают. В условиях роста цен я бы его не рекомендовал. Вариант 2: Обмен с доплатой. Сделка не разбивается на две отдельные. Находится покупатель, на деньги которого (с Вашей доплатой) приобретается новая квартира. Производится так называемая «альтернатива»: продажа своей квартиры одновременно с покупкой новой. Тот, кто меняется, - является одновременно продавцом своей квартиры и покупателем новой. Плюсы: риск остаться с мешком денег, но без квартиры сводится к нулю: рискует покупатель Вашей квартиры, поскольку на его деньги происходит обмен. Минусы: сложно найти покупателя на свою такую квартиру: либо покупатель должен быть очень сильно заинтересован в покупке именно Вашей квартиры. Это возможно в двух случаях: тогда, когда в Вашем доме (а лучше - подъезде) живет человек, с которым покупатель хочет жить рядом, во что бы то ни стало. Тогда, когда Ваша квартира стоит значительно дешевле аналогичных квартир. Первый случай - из разряда «чуда», которое случается, но очень редко; второй случай - более вероятен. Причем, при нынешних ценах на квартиры, разница в цене между не свободной квартирой и аналогичной свободной составляет 100 - 200 тысяч рублей! Другими словами, являясь продавцом не свободной квартиры, Вы теряете несколько тысяч рублей, по сравнению с той ситуацией, когда Ваша квартира продается свободной. при покупке квартиры, ее продавцы обычно также спрашивают, а какая ситуация с деньгами у их покупателя. Чем вызван такой интерес? Дело в том, что когда человек, в условиях роста цен, продает свою свободную квартиру, значит деньги ему нужны «уже вчера». Иначе, можно подождать некоторое время и, за счет роста цен, получить больше денег. А раз так, то продавцам важно, чтобы сделка - состоялась в срок. Если у покупателя «живые деньги», то сделка может не состояться либо по вине покупателя, либо по вине самих продавцов. Если у покупателя деньги кредитные, то сделка может не состояться, из-за отказа банка выдать кредит. Если же у покупателя не свои деньги, а деньги от продажи своей собственной квартиры, то вероятность срыва сделки возрастает. Чем больше цепочка квартир у Вас, тем дороже готовы продавцы свободной квартиры продавать свою квартиру Вам. Другими словами, вариант «обмена с доплатой» также является не самым выгодным: свою квартиру приходится продавать дешевле, чем эта квартира может стоить, а чужую - покупать дороже. Вариант 3: Сначала - покупка, затем - продажа. Обмен с помощью ипотечных кредитов. В условиях роста цен, такой вариант обмена - самый лучший. Приобретается квартира за «живые деньги», Вы в ней делаете ремонт, спокойно переезжаете, обустраиваетесь, освобождаете свою прежнюю квартиру, и продаете как свободную. Минусы такого варианта: для покупки квартиры Вам нужны деньги. Если Ваша квартира стоит, например, 5 милионов рублей, а себе Вы хотите квартиру за 8 миллионов, то при таком варианте обмена Вам нужна не разница в цене двух квартир (8 миллионов - 5 миллионов = 3 миллиона), а стоимость приобретаемой Вами квартиры, в полном объеме. Этими деньгами Вы пользуетесь до того момента, пока Вы не продадите свою квартиру. Второй минус вытекает из первого: деньги нужно где-то взять. Банки выдают деньги исходя из доходов заемщика и, чтобы получить в банке 8 миллионов, нужно зарабатывать тысяч 200 рублей в месяц. Минус третий: взяв больше денег в кредит, за пользование кредитом также приходится платить больше. (Допустим, 12% от 3 миллионов - это одна сумма денег, а те же самые проценты от 8 миллионов - сумма почти в три раза большая.) Выигрыш при этом варианте получается за счет нескольких моментов: поскольку происходит рост цен, пока старая квартира не продана, - она растет в цене, в то время как новую Вы уже купили и рост цен Вас больше не волнует. Более того, теперь рост цен «работает» на Вас; Вы не живете «в состоянии ремонта»; Являясь покупателем с «живыми деньгами», Вы можете купить квартиру дешевле; являясь затем продавцом свободной квартиры, свою квартиру Вы можете продать дороже; банковские проценты за пользование большим кредитом (чем разница в ценах двух квартир), оказываются меньше, чем выигрыш, получаемый за счет ситуации (о чем я писал выше). Таким образом, в таком способе обмена, наиболее серьезный минус тот, что больше денег нужно получить в банке. Чтобы эти деньги дали, нужно достаточно много доходов получать. Обмен или улучшение жилищных условий? В некоторых банках предоставляется кредит для улучшения жилищных условий. Пусть название Вас не смущает: чтобы обменять квартиру и свои жилищные условия ухудшить, - доплата не требуется. А вот на улучшение жилищных условий - нужна, как правило, доплата.

Добрыйдень вы можете обменять квартируна дом. Но при этом нужно учесть что долг перед банком нужно будет погасить.  Для начала такого процесса Вам нужно обратиться в банк с данным вопросом и они вам сообщат возможные варианты погащения долга. Так же вы можете забрать свой долг перед банком с собой, эта услуга называется смена объекта залога. Но в любом случае чтобы обезопасить все стороны сделки, рекомендую пригласить специалиста для проведения сделки, и дабы с экономить время- идите в банк с специалистом в данной сфере (Риэлтором/Маклером).