Leaseback, Fractional и Инвестиционные фонды недвижимости – основные тренды европейского рынка жилой недвижимости в 2010 году

Международное агентство недвижимости Gordon Rock по итогам участия в ведущей международной инвестиционной выставке жилой недвижимости «The Property Investor and OPPLive 2010», которая состоялась 14-16 октября в Лондоне, проанализировало основные европейские тенденции 2010 года в области инвестиций в жилую недвижимость. Основная тенденция 2010 года – доминирование инвестиционных целей у европейцев, покупающих жилую недвижимость за рубежом. Покупка жилой недвижимости за рубежом, как второго дома только для личного проживания, ушла у европейцев на второй план, а 80% сделок с зарубежной недвижимостью совершаются европейцами либо исключительно в инвестиционных целях, либо по схемам, позволяющим совместить получение рентного дохода с возможностью личного проживания 2-4 недели в год. Такое смещение предпочтений европейцев от зарубежной недвижимости «для жизни» к недвижимости «для инвестиций» понять нетрудно – по подсчетам экспертов, среднестатистический европеец, обладающий курортной недвижимостью за рубежом, проживает в своем зарубежном «втором доме» в среднем не более 1 недели в год …

Российские покупатели зарубежной недвижимости пока в большей степени ориентированы на приобретение недвижимости «для жизни». Хотя обще-европейская тенденция находит отражение и в изменении мотивации россиян, приобретающих недвижимость за рубежом. С каждым годом растет доля россиян, совершающих покупку зарубежной недвижимость именно «для инвестиций». По оценкам экспертов, в 2010 году порядка 25% сделок с зарубежной недвижимостью совершается россиянами в инвестиционных целях. Поэтому не случайно, что на выставке инвестиционной недвижимости в Лондоне так часто можно было услышать русскую речь – потенциальных инвесторов из России и стран СНГ в этом году на выставке было значительно больше, чем в прошлом году.

В работе лондонской выставки инвестиционной недвижимости приняло участие более 200 компаний, и в рамках выставки состоялось более 50 семинаров по разным аспектам инвестирования в недвижимость. По впечатлениям Gordon Rock от выставки, со стороны посетителей выставки пользовались наибольшим вниманием три основные схемы инвестирования в жилую недвижимость: Leaseback, Fractional и Инвестиционные фонды недвижимости.

Если покупка зарубежной недвижимости по схеме leaseback уже 2 года пользуется заслуженной популярностью у российских покупателей, то покупка недвижимости за рубежом по схеме fractional - это новинка не только для российских инвесторов, но даже и для таких искушенных инвесторов, как англичане. Суть долевой покупки недвижимости по схеме fractional состоит в том, что покупатель приобретает определенную долю в акциях объекта недвижимости – например, 1/8 акций апартаментов на курорте. Покупатель становится собственником недвижимости пропорционально своей доле и одновременно получает возможность проживания в течение 4-6 недель ежегодно. Если собственник проживает меньше положенного периода, то он будет получать доход от сдачи в аренду. В дальнейшем собственник может перепродать свою долю в объекте недвижимости – эта процедура не сильно отличается от обычной продажи любой другой недвижимости. Долевая покупка недвижимости по схеме fractional становится все более популярной у покупателей lifestyle-недвижимости. Например, вместо покупки виллы в Италии или Франции за 800.000 евро, можно купить 1/10 долю за 80.000 Евро и получить тот же уровень жизни, но при этом проживать в вилле ровно столько времени, сколько это де-факто необходимо. Из европейцев самыми активными покупателями по схеме fractional являются англичане, на которых приходится почти половина сделок с fractional-недвижимостью в Европе. Доля российских покупателей на рынке fractional¬-недвижимости пока близка к нулю.

Но активность российских покупателей в секторе leaseback¬-недвижимости существенно выше. Не случайно европейские застройщики, реализующие leaseback-проекты, все в большей степени обращают свое внимание на инвесторов из России и СНГ. По признанию компаний-участниц выставки, количество покупок недвижимости с гарантированным доходом (rental guarantee), совершенных российскими инвесторами в Англии, Франции, Кипре, Турции и Египте за 9 месяцев 2010 года в 2 – 2.5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Поэтому неудивительно, что наибольшая активность покупателей из России и СНГ была отмечена именно на стендах компаний, предлагающих leaseback-проекты.

Эксперты по инвестициям также отмечают значительный рост популярности инвестиционных фондов недвижимости. Такие фонды позволяют своим вкладчикам получать стабильную доходность порядка 9-10% годовых и предоставляют вкладчикам прозрачную стратегию выхода из инвестиций через 5-10 лет. При этом диапазон возможных инвестиций вкладчиков фонда, как правило, достаточно широк – от нескольких десятков тысяч до миллионов евро, что дает фонду возможность привлечь внимание широкого круга инвесторов. Лидирующие позиции в Европе сейчас занимают немецкие инвестиционные фонды недвижимости, которые характеризуются оптимальным соотношением по уровню доходности, степени надежности и наличию дополнительного финансирования. По оценкам представителей немецких инвестиционных фондов недвижимости, сейчас обычной является ситуация, когда 10-15% инвестиций, привлеченных фондами, приходится на инвесторов из России.

По итогам выставки можно констатировать, что в 2010 году у европейцев наиболее популярными странами для инвестирования стали Германия, Бразилия, США, Франция, Турция и Египет. Именно эти страны делегировали на выставку наибольшее количество компаний-участниц, и именно на стендах компаний из этих стран была отмечена наибольшая активность потенциальных покупателей. Отдельно стоит отметить высокий интерес европейских инвесторов к недвижимости Бразилии. В некоторые периоды на стендах бразильских компаний был настоящий аншлаг (особенно в моменты, когда на стендах шло шоу танцующих бразильянок). Причина столь высокого интереса европейских инвесторов состоит в том, что, по оценкам многих экспертов, недвижимость в Бразилии недооценена, и при этом рынок относится к быстро растущим. Как следствие, англичане и другие европейцы сейчас инвестируют в бразильскую недвижимость, чтобы в последующем с выгодой перепродать второй волне покупателей. Средняя цена покупки апартаментов в Бразилии - порядка 45.000 евро в современном комплексе с развитой инфраструктурой, расположенном поблизости от океана.

Отдельно стоит отметить, что сегодня значительная часть курортной недвижимости предлагается по готовой инвестиционной модели – комбинации из leaseback (гарантированная доходность), cash-back (начисление процентов на внесенный депозит на период до сдачи объекта в эксплуатацию), BMV - below market value (покупка ниже рыночной стоимости), non-status mortgage (финансирование от застройщика). Встречаются даже предложения с 104% заемным финансированием покупки недвижимости. Иными словами, большинство застройщиков сейчас предельно четко понимает – чтобы успешно продавать жилую недвижимость, необходимо разработать и реализовать стратегию привлечения частных инвесторов.

Президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель комментирует результаты ежегодной инвестиционной выставки жилой недвижимости «The Property Investor and OPPLive 2010», завершившей работу в Лондоне: «Сегодня мировой рынок жилой недвижимости активно меняется. Не случайно, мы видим развитие новых моделей инвестирования и смещение акцентов в сторону инвестиционной составляющей покупки. При этом у европейских инвесторов основным стал лозунг «Safe and Boring is Good!», что означает «Надежно и Скучно – это Хорошо». Таким образом, инвесторы, пережившие мировой финансовый кризис, делают свой выбор в пользу недвижимости, дающий пусть и не слишком высокий, но стабильный и надежный доход. Отрадно, что все больше российских покупателей зарубежной недвижимости следуют этой логике».

Постоянный адрес статьи