ATC group прогнозирует значительное увеличение судебных процессов, вызванных конфликтами в области коммерческой аренды

ATC group прогнозирует значительное увеличение судебных процессов, вызванных конфликтами в области коммерческой аренды, принимают ли суды финансовый кризис за форс-мажорные обстоятельства при рассмотрении конфликтов арендаторов и арендодателей коммерческой недвижимости.

Москва, 14 мая 2009 – В ближайший год-полтора количество судебных дел по рассмотрению конфликтов в области коммерческой аренды может значительно увеличиться, прогнозируют эксперты юридической компании ATC group. Кризис еще не достиг пика, поэтому суды пока не завалены делами по решению конфликтов в области коммерческой аренды. Да и в суд с заявлением обращаются не сразу, так как чаще всего и арендатор, и арендодатель не заинтересованы в расторжении договора. Тем не менее, тренд такой есть.

Учитывая вышеизложенное, целесообразно обратить внимание на процесс судопроизводства и в первую очередь, принимает ли суд финансовый кризис за форс-мажорное обстоятельство. Обратимся к соответствующим прецедентам, которые имели место быть после кризиса 1998 года.

Судебная практика по данному вопросу достаточно противоречива, однако хотелось отметить несколько примеров. Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 ноября 1999 г. по делу NКГ-А40/3612-99 было решено, что расторжение договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами —финансовым кризисом и резким увеличением курса доллара — существенно нарушило соотношение имущественных интересов сторон, и поэтому является обоснованным.

В аналогичном же процессе суд отказал в удовлетворении требования о расторжении договора, указав, что кризис не является обстоятельством, которое стороны не могли предвидеть при заключении договора (постановление ФАС Московского округа от 25 января 2000г. по делу N КГ-А40/4646-99). По мнению судей, финансовый кризис - это финансовые трудности должника, не являющиеся обстоятельством непреодолимой силы, следовательно, в данном случае отсутствует существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Такие обстоятельства, как финансовый кризис (1998 года), вызванный резким падением курса рубля по отношению к американскому доллару, стороны могли предвидеть при заключении договора, поскольку аналогичные процессы уже имели место в большей или меньшей степени на протяжении последних 10 лет.

«Сравнивать текущую ситуация с кризисом 1998 года не совсем корректно. Сейчас обесценивание национальной валюты не столь значительно, – отмечает партнер ATC group Илья Ананьин. – Поэтому не стоит полагать, что нынешний кризис (даже несмотря на его масштабы) станет основанием для расторжения договора в судебном порядке. Тем не менее, если одна сторона сможет доказать существенное ухудшение своего финансового положения при дальнейшем соблюдении текущих условий договора путем раскрытия финансовой отчетности или иными методами, то теоретически шанс изменить эти условия в свою пользу во избежание негативных последствий (например, банкротства) остается. Но я бы не рекомендовал на это рассчитывать».

Поэтому выход один – четко регламентировать процедуру изменения договора и его расторжения, а также одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору, исключая возможность двоякого толкования. Если же договор уже заключен, необходимо искать компромисс в ходе проведения переговоров.