Москва 
Предложение
В сентябре 2009 г. в г. Краснодар в эксплуатацию было сдано 19 381 кв. м (Литер 3 ЖК «Покровский» компании «Элеваторстройдеталь»), что ниже данного показателя за аналогичный период 2008 г. на 45% . За 3 квартал 2009 г. было сдано 193 354 кв. м (13 жилых объектов), что выше данного показателя за аналогичный период 2008 г. на 3%. За январь-сентябрь 2009 г. в г. Краснодар ввод жилья снизился по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. на 42% и составил 455 381 кв. м.
В 3 квартале 2009 г. планировалось сдать 507 282 кв. м, из которых реально введено в эксплуатацию только 38% (193 354 кв. м). Данный результат явился следствием снижения темпов строительства по 21 объекту, сдача которых перенесена на 4 квартал 2009 г.
По состоянию на конец сентября 2009 г. в г. Краснодар на первичном рынке жилой недвижимости в строительстве находилось 142 объекта общей площадью 2 705 887 кв. м (29 169 квартир), что на 5% ниже данного показателя за аналогичный период 2008 г.
Объемы ввода жилья, кв. м
На протяжении двух летних месяцев (июнь-июль 2009 г.) ни по одному объекту не был перенесен срок сдачи, а в августе 2009 г. ситуация несколько ухудшилась, по некоторым объектам были зафиксированы сдвиги сроков сдачи в сторону их увеличения, данный тренд продолжился и в сентябре 2009 г. Тем не менее не по одному объекту строительные работы не были приостановлены. Также в текущем месяце не было начато новое строительство.
В сентябре 2009 г. структура объемов строительства в разрезе сегментов жилой недвижимости выглядела следующим образом: доля жилья эконом-класса составила 29% (773 367 кв. м) от общего объема строительства, среднего класса - 36% (985 659 кв. м), доля жилья бизнес-класса составила 33% (882 784 кв. м) от общего объема строительства, элитного - 2% (64 077 кв. м). По-прежнему наибольший объем строительства сконцентрирован в наиболее доступном на сегодняшний день классе (эконом– и среднем), 65% от общего объема строительства. Несмотря на это, наибольшее снижение объемов строительства по отношению к сентябрю 2008 г. и январю 2009 г. наблюдаются именно в ликвидном сегменте (эконом– и среднем классах). Значительное снижение объемов строительства зафиксировано в эконом-классе - на 6% объемы строительства сократились по отношению к январю 2009 г., на 10% - по отношению к сентябрю 2008 г. Объем возводимого жилья среднего класса сократился на 9% по отношению к январю 2009 г., на 2% по отношению к сентябрю 2008 г. В период с сентября 2008 г. по январь 2009 г. на рынке появилось несколько новых объектов среднего класса, за счет чего объемы строительства данного сегмента в январе текущего года возросли. Тем не менее в результате сдачи 14 объектов (с начала 2009 г.) среднего класса объем возводимого жилья данного сегмента значительно сократился (на 9%).
В сентябре 2009 г. на долю жилья высокого класса (бизнес– и элитного) приходилось 35%. Несмотря на то, что с начала года на рынке не появилось ни одного объекта в рассматриваемых сегментах, их доля достаточно велика. Это связано с тем, что строительство большей части объектов началось во 2-3 кварталах 2008 г.
Распределение объемов строительства по классам, кв. м
Структура объемов возводимого жилья по конструктивным типам строительства на конец сентября 2009 г. распределилась следующим образом: на долю монолитного типа приходится 82% (2 215 161 кв. м) от общего объема строящегося на сегодняшний день жилья, доля жилья объемно-блочного типа составляет 12% (336 969 кв. м), панельного - 3% (92 465 кв. м), кирпичного - 2% (61 292 кв. м). По отношению к августу 2009 г. структура не претерпела никаких изменений.
Если на первичном рынке жилой недвижимости г. Краснодар в последнее время наблюдается естественное вытеснение таких технологий строительства, как панельная и кирпичная, в силу их невостребованности и меньшей привлекательности, то снижение объемов жилья объемно-блочного типа является следствием влияния кризисного фактора, где в результате отсутствия финансовых возможностей застройщиков, новое строительство не ведется.
Ценовая ситуация
На конец сентября 2009 г. средневзвешенная стоимость строящегося жилья составляла 42 359 руб. за 1 кв. м. По отношению к августу 2009 г. цена выросла на 0,4%, по отношению к началу текущего года - снижение цены составило 8%, по отношению к докризисному периоду (к сентябрю 2008 г.) - снижение цены составило 15,6%. За 3 квартал 2009 г. цена 1 кв. м жилья снизилась на 0,9% (или на 367 руб.). В прошлом месяце на рынке наблюдалось незначительное снижение ценовых показателей, что связанно с летней сезонностью на первичном рынке жилой недвижимости г. Краснодар, так как наиболее предпочтительным периодом для отдыха является именно август. Ниже летней стоимости жилья на рынке (42 043 руб. за 1 кв. м) цена не опустится. Дело в том, что многие строительные компании подошли к такой границе цен, ниже которой им опускаться экономически невыгодно. Основной обвал цен произошел в сентябре-декабре 2008 г., а сегодня нет веских оснований для сохранения тренда к понижению.
Динамика средневзвешенного уровня ценовых показателей, руб. за 1 кв. м
Если летняя сезонность на рынке жилой недвижимости характеризуется снижением объемов продаж, а соответственно в кризисных условиях ответной реакцией является снижение ценовых показателей, то осенний период всегда характеризовался периодом максимальных объемов продаж и как следствие повышением цен, что и наблюдается на сегодняшний день. Если в июне 2009 г. снижение ценовых показателей составило 0,8%, в июле 2009 г. повышение на 0,1%, в августе снижение составило 1,1%, а в сентябре 2009 г. цена увеличилась на 0,2%.
Средневзвешенная стоимость 1 кв. м жилья в зависимости от конструктивного типа распределилась следующим образом: панельный тип - 37 250 руб., объемно-блочный - 36 188 руб. за 1 кв. м, монолитный - 43 000 руб., кирпичный - 48 000 руб. за 1 кв. м.
Средневзвешенная стоимость 1 кв. м жилья в зависимости от класса распределилась следующим образом: эконом-класс - 37 899 руб., средний класс - 40 999 руб. за 1 кв. м, бизнес-класс - 48 527 руб., элитный - 73 234 руб. за 1 кв. м.
Спрос
Проанализировав предложение на первичном рынке жилой недвижимости г. Краснодар стало ясно, что на сегодняшний день имеющееся предложение не способно удовлетворить не только общий спрос, но даже и платежеспособный спрос. Основная проблема этого заключается в том, что сейчас реализуются исключительно квартиры в домах находящихся на завершающих стадиях строительства, а как выяснилось таковых значительно меньше, чем домов находящихся на начальных и средних этапах, да и квартиры в почти готовых домах практически все проданы, особенно это касается наиболее востребованных типов (1-комн. и 2-комн.). На рынке наблюдается дефицит наиболее востребованного на сегодняшний день жилья. А приобретать квартиру в доме средней готовности (возведение средних и верхних этажей) является достаточно рискованным.
Для того, чтобы привлечь покупателя к покупке жилья находящегося на средних этапах строительства, во-первых, необходимо иметь нормальные темпы строительства (ниже докризисных, но выше средних темпов наблюдаемых на сегодняшний день на краснодарском рынке), во-вторых, стоимость 1 кв. м жилья должна быть ниже среднерыночного уровня, в-третьих, цена должна соответствовать качеству жилья, так как покупатель стал достаточно разборчивым при выборе квартиры.
Летний тренд на рынке жилой недвижимости характеризующийся традиционным снижением объемов продаж сменился осенним трендом - периодом максимальных объемов реализованных квартир. Уже в сентябре 2009 г. некоторые компании продемонстрировали положительные объемы продаж, у которых еще в прошлом месяце текущего года объемы оценивались как неудовлетворительные.
Тенденции и прогнозы
Главной тенденций текущего месяца является уменьшение предложение наиболее востребованного среди потенциальных покупателей жилья. В дальнейшем ситуация будет только ухудшаться, что связано со сдачей до конца 2009 г. более 700 тыс. кв. м жилья, из которых порядка 70% уже реализовано.
В сентябре 2009 г. не по одному объекту не были приостановлены строительные работы, но зато были перенесены сроки сдачи. Также в текущем месяце не было начато новое строительство.
К положительным тенденциям сентября 2009 г. относится рост средневзвешенного уровня цен на 0,2%, что связано с активацией продаж, в результате наступления осеннего период, который традиционно характеризуется периодом максимального объема продаж. С притоком финансовых средств от продаж, несколько увеличились темпы строительства. Следует отметить, что если еще в июне 2009 г. повышение стоимости 1 кв. м наблюдалось лишь по незначительному количеству объектов, то сейчас по 21 объекту цена выросла, а по 53 объектам цена не изменилась.
С понижением общего уровня спроса (по сравнению с докризисным периодом) и снижением среднего уровня цен, заметно повышаются потребительские требования к жилью. Рациональный покупатель в первую очередь ищет жилье, где цена соответствует его реальному качеству и где цена ниже среднерыночного уровня.
Если до кризиса покупатель принимал все предлагаемое жилье особо не задумываясь о его качестве, планировочных решениях квартиры, наличие паркинга, инфраструктуры, то сейчас ситуация в корне изменилась. Все это приведет к росту конкуренции. Результатом данной конкуренции станет вытеснение с рынка неконкурентоспособных проектов, цена на которые будет падать.
Также положительной тенденцией является увеличение темпов продаж на 19%, что подтверждает восстановление потребительской активности. Консультантами компании MACON Realty Group прогнозируется, что данный тренд сохранится на протяжении всего осеннего периода.
В течение осени на рынке не ожидается резких скачков ценовых показателей. Количество объектов по которым цена 1 кв. м будет расти - увеличится. На рынке по-прежнему прогнозируется небольшое колебание ценовых показателей +-0,5-1%.
