Обзор рынка жилой недвижимости Ростова-на-Дону. Сентябрь 2009 года

Предложение

Объем ввода жилья в г. Ростов-на-Дону в период январь-июль 2009 г. составил 412,8 тыс. кв. м, что ниже показателя, который был зафиксирован за аналогичный период 2008 г., на 12%. Из общего объема ввода жилья 122,0 тыс. кв. м занимает многоэтажное жилищное строительство (МЖС), 290,8 тыс. кв. м — индивидуальное (ИЖС). Наиболее значимые объекты в сегменте МЖС, которые были сданы в эксплуатацию в период январь—июль 2009 г. — «Дом на Никольской», «Пушкинский», «Olimp Towers», один из трех ЖД в рамках ЖК «Красный Город — Сад», «Островский», «Южная Звезда» и т.д.

В начале сентября 2009 г. на различных стадиях строительства в г. Ростов-на-Дону находилось 72 объекта МЖС, общая площадь которых составила 855 396 кв. м, что ниже показателя, который был зафиксирован в начале 2009 г., более чем на 10%. Данный тренд, во-первых, продиктован тем, что в период январь — начало сентября 2009 г. объем ввода МЖС (122,0 тыс. кв. м) практически в 2 раза превысил объем начатого строительства в данном сегменте (72,2 тыс. кв. м). К наиболее значимым стройкам, которые были заложены в 2009 г., можно отнести 1 ЖК в рамках комплексной застройки «Норд», 3 ЖД в рамках комплексной застройки «Три сквера» и 1 ЖД в рамках комплексной застройки в Северном микрорайоне (ул. Извилистая) компании ООО «Строительное управление — 225». Последний объект интересен тем, что в нем представлены исключительно малогабаритные 1-комн. квартиры. Отметим, что в г. Ростов-на-Дону возводятся еще 2 объекта («Дельфин» и ЖК в рамках комплексной застройки «Западные Ворота»), в которых предусмотрены квартиры данного формата. Их появление стало ответной реакцией девелоперов на мировой финансовый кризис, в условиях которого среди потенциальных покупателей, в связи со снижением их платежеспособности, стали востребованными преимущественно бюджетные варианты жилья — квартиры малых площадей в объектах эконом-класса. Наряду с малым количеством новых строительных площадок, работы более чем по 20 объектам, преимущественно находящихся на начальных стадиях строительства, приостановлены (ЖК ЗАО «Дон-КПД» в Ворошиловском районе на ул. Добровольского, ЖК ООО «Монолит» в Пролетарском районе на ул. Очаковская и др.), а по остальным — осуществляются низкими темпами, что впоследствии приведет к переносу их сроков сдачи в эксплуатацию на более поздний период. Все вышеприведенные тренды являются индикатором острого дефицита денежных средств, которые испытывают практически все строительные компании региона. Например, СК «Лазурь», для завершения строительства ЖК «Красные Зори» (срок сдачи в эксплуатацию намечен на 4Q2009) необходимо 22 млн. руб., которыми она не располагает.

На сегодняшний день на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону преобладает эконом-класс, доля которого составляет 60,7% от общего объема предложения. Объекты среднего класса занимают 28,2% рынка, бизнес-класса — 10,2%. Жилье элитного класса, представленное единственным объектом — «Усадьба» компании ЗАО «Дон-Строй», формирует лишь 0,9%.

Структура первичного рынка МЖС г. Ростов-на-Дону по классам, сентябрь, 2009 г.

Наибольший объем строящегося жилья сконцентрирован в Ворошиловском и Советском районах (24,4% и 22,5% от общего объема рынка). Доля Кировского района составляет 15,8%, Пролетарского — 15,2%, Железнодорожного — 12,7%, Октябрьского — 5,6%. В Первомайском и Ленинском районах сосредоточено наименьшее количество объектов, в связи с чем их доли минимальны — 2,9% и 0,9% соответственно.

Структура первичного рынка МЖС г. Ростов-на-Дону по районам, сентябрь, 2009 г.

В начале сентября 2009 г. 66,4% объектов МЖС возводилось с применением монолитной технологии строительства, которая от года к году становится все более востребованной покупателями региона. Доли панельной и кирпичной технологий в этот период составили 18,0% и 15,6% соответственно. Отметим, что объекты, возводимые по объемно-блочной технологии на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону не представлены.

Структура первичного рынка МЖС г. Ростов-на-Дону по технологии строительства, сентябрь, 2009 г

Ценовая ситуация

В начале сентября 2009 г. средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону составила 50 938 руб*. По отношению к августу 2009 г. она снизилась незначительно (на 0,17%), по отношению к январю 2009 г. — на 5,10%, по отношению к докризисному периоду (сентябрю 2008 г.) — на 10,94%. Наибольшее снижение цен в 2009 г. зафиксировано в 3 квартале 2009 г. (-2,48% по отношению к 2 кварталу 2009 г.), в период традиционного «затишья» рынка.

В разрезе сегментов средняя стоимость 1 кв. м в начале сентября 2009 г. распределилась следующим образом: эконом-класс — 36 599 руб. (-28,1% относительно среднерыночного показателя, зафиксированного в данный период), средний класс — 42 568 руб. (-16,4%), бизнес-класс — 90 483 руб. (+77,6%), элитный класс — 130 000 руб. (+155,2%).

Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке жилой недвижимости г. Ростов-на-Дону в разрезе классов, начало сентября, 2009 г., руб. за кв. м

Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке жилой недвижимости г. Ростов-на-Дону, 1Q2009-3Q2009, руб. за кв. м

Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Ростов-на-Дону по конструктивным типам строительства в начале сентября 2009 г. распределилась следующим образом: монолитный тип — 56 293 руб. (+10,5% относительно среднерыночного показателя, зафиксированного в данный период), кирпичный — 39 660 руб. (-22,1%), панельный - 33 500 руб. ( -34,2%).

Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке жилой недвижимости г. Ростов-на-Дону в разрезе конструктивных типов, начало сентября, 2009 г., руб. за кв. м

Наиболее высокое ценовое значение на сегодняшний день наблюдается в Кировском и Ленинском районах (75 482 и 130 000 руб. за 1 кв. м соответственно). Это обусловлено тем, что в них расположены объекты бизнес– и элитного классов, цены в которых существенно превышают среднерыночное значение в целом. Наиболее низкое ценовое значение зафиксировано в Советском районе, где стоимость 1 кв. м в сентябре 2009 г. составила 29 125 руб. Обратим внимание на то, что в данном районе возводится объект (ЖК в рамках комплексной застройки в Северном микрорайоне (ул. Извилистая) компании ООО «Строительное управление — 225»), цена 1 кв. м в котором является самой низкой по рынку — 26 000 руб. (при покупке квартиры с предчистовой отделкой девелопером предлагается возможность дальнейшего осуществления отделки эконом-класса по цене 6 000 руб. за 1 кв. м и бизнес-класса по цене 8 000 руб за 1 кв. м). По состоянию на начало сентября 2009 г. в рассматриваемом объекте наряду с квартирами, выкупленными частными лицами, также приобретено 17 ед. для муниципальных нужд.

В течение 2009 г., за исключением снижения самого уровня цен, рядом девелоперов г. Ростов-на-Дону предлагались скидки при 100% оплате в размере от 4% от 6%. К их числу можно отнести ООО «ППСК «ЮГДОНСТРОЙ», строящей ЖК в Ворошиловском районе на пересечении улиц Ленина и Труда (при 100% оплате — 32 000 руб. за 1 кв. м, с рассрочкой платежа — 34 000 руб. за 1 кв. м) и ООО «Рострой», строящей «Арбат» (при 100% оплате цена 1 кв. м в 1-комн. квартирах — 51 000 руб., в 2-комн. — 47 000 руб., в 3-комн. — 44 000 руб., с рассрочкой платежа — цена 1 кв. м возрастает на 2 000 руб.). Отметим, что большая часть девелоперов предпочитает не афишировать о предоставлении дисконта, а рассматривать его предоставление исключительно в индивидуальном порядке.

* - необходимо отметить, что в данном отчете цена рассчитывалась по среднему, а не средневзвешенному значению по рынку, как в отчете за март 2009 г.

Спрос

Покупательская активность на первичном рынке г. Ростов-на-Дону оценивалась как низкая на протяжении всего кризисного периода (с сентября 2008 г. и по сегодняшний день). Лишь в весенний и осенний (с середины августа и по сегодняшний день) периоды 2009 г. были зафиксированы небольшие «вспышки» спроса, проявляющиеся в увеличении как числа обращений, так и реальных сделок. Данный рост покупательский активности — традиционный период «оживления» рынка, который имел место и в период мирового финансового кризиса, но в значительно меньшей степени в количественном отношении.

Платежеспособный спрос, емкость которого, как уже было отмечено ранее, на сегодняшний день мала, преимущественно сосредоточен в эконом– и среднем классах. Потенциальные покупатели, как правило, располагают суммой, не превышающей 1,5 млн. руб., в связи с чем останавливают свой выбор на 1-комн. квартирах наименьших площадей в объектах вышеуказанных классов. При ограниченном общем бюджете покупки квартиры потенциальных покупателей, квартиры в 3 ЖК («Дельфин», ЖК в рамках комплексной застройки «Западные Ворота» и Северном микрорайоне (по ул. Извилистая)), min площадь которых — от 25 кв. м, по нашим оценкам, — наиболее подходящий вариант, но реальная оценка востребованности квартир данного типа невозможна ввиду того, что ни в одном из вышеуказанных ЖК продажи еще не были открыты.

Тенденции и прогнозы

Тенденции

Для первичного рынка жилой недвижимости г. Ростов-на-Дону характерны следующие тенденции развития: