Москва 
Российский инвестор в сфере недвижимости смог оформить свыше 100 ипотечных займов для приобретения апартаментов. Такой необычный случай стал возможен благодаря специальной банковской программе, при которой будущие арендные доходы учитывались при оценке возможности заемщика обслуживать кредит.
О необычной практике рассказала заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. По ее словам, у заемщика был значительный первоначальный взнос, а выбранная банковская программа позволяла не подтверждать стандартным способом доход, поскольку источником погашения кредита предполагались будущие арендные платежи.
Более 100 ипотек на одного человека
По словам эксперта, инвестор использовал ипотечное кредитование для покупки большого количества апартаментов. Благодаря первоначальному капиталу и особенностям программы ему удалось оформить более 100 кредитов в одном банке.
Такие случаи являются скорее исключением, чем стандартной практикой на ипотечном рынке. Однако они демонстрируют, что при наличии существенных собственных средств, подходящей инвестиционной модели и соответствующих банковских условий один заемщик может получить значительно больше кредитов, чем обычный покупатель жилья.
Ранее подобная стратегия использовалась и с льготными ипотечными программами. До введения ограничения «одна льготная ипотека в одни руки» некоторые заемщики оформляли по 8–10 субсидируемых кредитов, рассматривая недвижимость преимущественно как инвестиционный актив.
Почему россияне оформляли несколько льготных ипотек
Массовое использование льготных программ в инвестиционных целях в конечном итоге привело к изменению правил.
Директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин напомнил, что в ходе аудиторской проверки Счетной палаты в 2024 году был выявлен случай, когда на одного заемщика приходилось 26 ипотечных кредитов.
При этом речь шла о займах, полученных в рамках различных государственных программ.
До декабря 2023 года более 115 тыс. россиян успели оформить как минимум по две льготные ипотеки, причем значительная часть таких сделок была связана не с решением собственного жилищного вопроса, а с инвестиционными целями.
После этого государство существенно изменило подход к субсидированию ипотеки, сделав программы более адресными.
Сколько льготных ипотек можно оформить сейчас
Сегодня действует принцип «одна льготная ипотека в одни руки». Государственная поддержка в первую очередь предназначена для приобретения жилья, а не для формирования инвестиционного портфеля из нескольких объектов недвижимости.
Кроме того, с февраля 2026 года семейная ипотека фактически ограничена одной программой на обоих супругов. Это дополнительно снижает возможности использовать льготное кредитование для приобретения нескольких объектов.
При этом полного законодательного запрета на оформление нескольких обычных рыночных ипотек нет.
Количество таких кредитов во многом зависит от политики конкретного банка и финансовых возможностей самого клиента.
Сколько ипотек можно получить в банке
Банки самостоятельно определяют допустимое количество действующих ипотечных обязательств. Как правило, финансовые организации устанавливают собственные лимиты — например, не более трех новых ипотечных выдач в течение года и до пяти одновременно действующих жилищных кредитов.
Однако эти ограничения не всегда применяются одинаково ко всем клиентам.
За заемщиками с высоким подтвержденным доходом, значительными накоплениями и хорошей кредитной историей банки могут закреплять индивидуальные условия. Если клиент способен своевременно обслуживать задолженность и имеет существенный финансовый запас, его кредитный профиль может оцениваться как менее рискованный.
Особенно привлекательными для банков являются заемщики, которые имеют возможность досрочно погашать кредиты.
Главный ограничитель — долговая нагрузка
При решении вопроса о выдаче очередной ипотеки банки в первую очередь оценивают не количество уже оформленных договоров, а способность клиента выполнять все финансовые обязательства.
Совладелец агентства Dolgov PRO Михаил Долгов объяснил, что при рассмотрении новой заявки банк учитывает совокупную долговую нагрузку человека.
В расчет могут попасть:
-
действующие ипотечные кредиты;
-
потребительские займы;
-
автокредиты;
-
рассрочки;
-
задолженность по кредитным картам;
-
другие регулярные кредитные обязательства.
Все платежи сопоставляются с доходом заемщика. Именно этот показатель во многом определяет, сможет ли человек получить очередной кредит на недвижимость.
При ПДН до 50% получить новую ипотеку проще
Одним из ключевых показателей является показатель долговой нагрузки (ПДН).
Если долговая нагрузка заемщика находится примерно в диапазоне до 40–50%, вероятность одобрения нового ипотечного кредита остается относительно высокой. Когда ПДН превышает 50%, банки начинают значительно осторожнее оценивать заявку.
При нагрузке свыше 80% получение еще одного крупного жилищного кредита становится крайне сложным.
При этом заемщики с очень высокой долговой нагрузкой занимают небольшую долю ипотечного рынка. Во втором квартале 2026 года на клиентов с ПДН более 80% пришлось менее 4% всех выдач жилищных кредитов.
Почему 100 ипотек — скорее исключение
История с инвестором, оформившим более 100 ипотечных кредитов, показывает возможности индивидуального банковского подхода, но не означает, что любой заемщик сможет получить аналогичное количество займов.
Для большинства клиентов количество ипотек будет ограничиваться сразу несколькими факторами: уровнем дохода, первоначальным взносом, кредитной историей, стоимостью уже приобретенных объектов, действующими обязательствами и внутренними требованиями банка.
Кроме того, обычная ипотека и льготное кредитование сегодня существенно различаются по правилам.
Если государственные программы ограничивают число льготных кредитов, то количество рыночных ипотек в большей степени определяется финансовым состоянием заемщика и риск-политикой конкретного банка.
Таким образом, рекордное количество ипотек у одного инвестора — это не новая норма ипотечного рынка, а исключительный пример использования кредитных инструментов для формирования инвестиционного портфеля недвижимости.
