Москва 
РЫНОК ЖИЛЬЯ ЖУЛИКОВАТ И ОПАСЕН
Криминал на рынке недвижимости существовал всегда. Если в первые годы он был более циничным и агрессивным, то сегодня стал более хитрым и изворотливым. И хотя сегодня аферистам обмануть даже доверчивого клиента довольно непросто, тем не менее, они находят свои жертвы. Почему?
– Да потому, что наш человек любит все либо на халяву, либо по дешевке, – говорит руководитель отделения «Октябрьское поле» корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Михаил Раздольский. – А жадность людей-то и губит. Если многие думают, что вместе с ростом профессионализма риэлторов и мошенники с рынка исчезают, то они глубоко ошибаются, аферисты всегда рядом. Кроме того, не нужно думать, что мошенники не меняются с изменением рынка. Они тоже совершенствуются. Это уже не вчерашние громилы, которые действовали нередко напором и силой, а порой вполне интеллигентные люди, в пенсне даже, обаятельные и располагающие к себе. И действуют сегодня мошенники и аферисты, я бы отметил, тонко и изощренно. Им же приходится приспосабливаться к реалиям рынка и осваивать новые формы работы с «лохами», приходится выдумывать всевозможные хитроумные комбинации обмана продавцов и покупателей квартир.
Однако наряду с преступлениями, которые строятся на тонких манипуляциях, аферисты порой применяют и грубую физическую силу. Поэтому, когда вы читаете в СМИ о том, что рынок стал более цивилизованным, то расслабляться от этих слов не следует.
Сегодня на рынке распространены такие виды мошенничества: продажа одной квартиры, как двух; продажа чужой квартиры, как своей; продажа квартиры со сменой адресов и, наконец, продажа квартиры пропавшего без вести человека.
Вот, скажем, одна из стандартных ситуаций. Человек якобы пропадает. Его объявляют в розыск и при отсутствии положительного результата (а его в данном случае ждать не приходится) через некоторое время признают умершим. Родственники вступают в наследование движимым и недвижимым имуществом бедолаги, распоряжаются им по своему усмотрению, то есть, не откладывая дело в долгий ящик, продают... Через какое-то время «покойный» воскресает, объясняет причины своего отсутствия (попал в автокатастрофу и потерял память; сидел связанный в гараже, будучи похищен преступными элементами, и прочее). Ну и, конечно, восстанавливает свои права на жилплощадь, лишая ее покупателя и квартиры, и денег.
«Кстати, ошибочно думать, что аферы проворачивают только профессионалы-мошенники. – говорит руководитель отдела корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко. – Нередко в такого рода авантюры пускаются самые, что ни на есть, обычные граждане. Они сознательно вводят в заблуждение риэлтора, потому как не видят иного выхода: скажем, старший сын попался на краже и срочно нужно деньги, чтобы откупиться. В такой ситуации граждане наверняка «забудут» проинформировать своего агента о том, что младший дитятка, допустим, «балуется» героином. А тот приедет на сделку «под кайфом» и подпишет договор. (Нотариус даже ничего не заподозрит: далеко не всегда можно на взгляд определить наркомана, если он нанюхался кокса или «закинулся» экстази). А вечером у парня – передозировка, его увозят на скорой помощи и неправомочность сделки становится очевидной: один из ее участников не осознавал существа обязательств, вытекающих из договора. Поскольку договор часто оформлялся не по рыночной цене, а по балансовой стоимости, несчастный покупатель получает обратно только то, что указано в справке БТИ. Остальные деньги уходят на решение «семейных проблем».
Главная проблема – дети
На чем играют порой мошенники? На несовершенстве нашего законодательства. «Почти все проблемы с жильем связаны с нарушением норм закона. – говорит генеральный директор юридической компании «Бергер&Партнеры» Юлия Кондратенко. – Если мы возьмем приватизацию, то на заре рынка этим занимались очень многие организации. И даже начальники паспортных столов. Да-да, и такое было. Я сама видела договор примерно такого содержания: «передать квартиру в собственность семьи Ивановых...» А сколько их в семье? Непонятно. Детей почти повсеместно не включали в состав собственников жилья. Но что самое опасное, так здесь исковая давность не применима. Нередко дети вырастая, начинали предъявлять свои права на квартиру. Итог ранее совершенных сделок, как правило, бывает печален. Суд в данных ситуациях почти всегда принимает сторону несовершеннолетних. Просто у них нет другой пока практики. И все возвращается на круги своя».
Выселят или нет покупателя, здесь все зависит от судьи. Но проблемы возникнуть могут. Примет судья во внимание добросовестность или нет, вопрос. Кроме того, под определение «добросовестный» покупатель, считают юристы, попадает та сделка, в которой сторонами соблюдены определенные условия (возмездный характер сделки, имущество выбыло из обладания собственника по его воле и так далее). И судья будет смотреть, соблюдены такие условия или нет. Каждая же ситуация индивидуальна. Одинаковых ситуаций нет. Так и решений суда. Здесь надо уповать только на творчество судьи и правильность правоустанавливающих документов, которые представлены в суд. А их у нас, говорят опытные юристы-практики, более 30 видов. Поэтому учесть весь конгломерат обстоятельств бывает довольно сложно.
И как же поступать в ситуации, когда при приватизации квартиры были обделены дети? Надо, считает Юлия Кондратенко, до сделки расприватизировать квартиру. Затем снова приватизировать, включив туда и детей. Или родители, которые продают такую квартиру, то пусть дадут нотариально заверенное обязательство, что в случае претензий детей, они будут возмещать из своих средств от продажи имущества. И тогда к покупателю со стороны суда вполне возможно, что претензий не будет.
Частников стало больше
Как правило, в сложные ситуации или на откровенных мошенников попадают те, кто совершает сделки либо сам, либо обращается к «черным» маклерам. «А находить своих жертв частным «риэлторам»-преступникам помогает порой сам чиновно-бюрократический аппарат. – говорит генеральный директор компании «Держава» Антон Голышев, – Не так давно одна из Управ, видимо, в воспитательных целях опубликовала список злостных неплательщиков за квартиру. С адресами и фамилиями. А, значит, и работу для ловцов человеческих душ облегчили. Обычно такие сведения аферистам приходится получать, изрядно попотев, – не одну бутылку водки выпить с любителями «зеленого змия» около пивнушки, или искать выходы на работников ЖЭКов. А тут готовый список…»
Понятно, что не все частные посредники, плохо исполняют свою работу. Есть среди них и мастера, но… « Если бы была необходимость операции не риэлторской, а хирургической, и проводил бы ее самый опытный хирург, но не в современной больнице, а в домашних условиях, то как бы вы на это посмотрели? – говорит Михаил Раздольский. – И второе. Условия же на рынке недвижимости постоянно меняются. То какой-то новый закон вступит в действие, то изменится нормативный акт. Поэтому на рынке опытен тот, у кого большая практика. А какова практика у частников? Даже востребованный частный маклер проводит не более трех-пяти сделок в год. А через юристов фирмы их в месяц проходит порой не один десяток. Следовательно, и услуги фирмы на порядок лучше. Естественно, это стоит денег. Но именно нежелание платить риэлторам нередко людей и губит. Они купят «грязную» квартиру, а потом и ходят по судам…».
Как уберечься
Но и риэлтор-риэлтору тоже рознь. И работники фирмы не всегда являются панацеей от всех бед. Среди риэлторов тоже попадаются экземпляры, которые в погоне за заработком идут на нарушения атрибутов сделки. Как все же найти оптимальное соотношение безопасности, профессионализма и качества услуг? «При выборе риэлторской компании, – считает вице-президент РГР, президент компании «САВВА» Константин Апрелев, – необходимо обратить особое внимание, прежде всего, на опыт работы и репутацию непосредственного исполнителя – агента, затем – на опыт и репутацию руководителя компании, а уже затем на бренд самой риэлторской компании.
В том случае, если сделку по покупке квартиры все же приходится совершать самим, нужно очень внимательно смотреть не столько на документы (подделывать при современной технике их не так сложно), сколько на поведение хозяина квартиры. Если он живет в квартире не очень много времени, то обязательно поинтересуйтесь, а почему он ее продает? Если же говорит, что проживает в квартире много лет, то различные житейские вопросы помогут вам разобраться в том, насколько правдив продавец. Спросите, к примеру, о том, а кто ваши соседи? Или, когда делали капитальный ремонт дома? Где расположено РЭУ? Какой магазин в районе самый лучший? Ответы на эти и другие, вроде бы простые, вопросы помогут вам понять: настоящий хозяин перед вами или нет.
Бывают случаи, когда мошенники арендуют квартиры и пытаются их продать. И хотя такие случаи сегодня достаточно редки (чаще аферы бывают на рынке аренды), но все равно будьте бдительны. Попросите у того, кто продает квартиру, его паспорт. Сверьте его данные с документами, которые он вам предоставляет.
И если квартира вам понравилась, и продавец не показался подозрительным, то все же окончательную проверку документов лучше поручить профессионалам. Так надежнее!»
Так что, покупая или продавая квартиру, будьте бдительны. Не расслабляйтесь. Еще раз хочу напомнить, мошенники никогда не дремлют. Они все время придумывают новые способы облапошивания доверчивых граждан. И если вы не хотите по каким-то причинам воспользоваться услугами фирмы, то застрахуйте сделку хотя бы на год. Стоит эта услуга не так дорого, но зато спать вы будете спокойно.
Автор статьи: Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН
Александр Сергеев