Ипотека под защитой государства

Ипотечный кредит сам по себе нелегкое бремя и довольно серьезный стресс, а  наличие  такого кредита в кризисное время усиливает действие стресса в несколько раз. Утешает лишь то, что правительства всех стран, оказавшихся втянутыми в мировой экономический кризис, пытаются помочь заемщикам. Сегодня мы говорим о том, какие  шаги в этом направлении предприняты российским правительством.

Надо отметить, что кризис уже не замедлил сказаться на рынке ипотеки. Помимо сокращения кредитных программ и роста процентной ставки по кредитам, возросло и количество продаж квартир в связи с дефолтом (банкротством) заемщика. Так, в Санкт-Петербурге число таких продаж  увеличилось в ноябре на 25%. Сейчас в АН "Бекар" выставлено на продажу 10 дефолтных квартир. При этом в агентстве постоянно обращаются частные лица и представители банков  с просьбами взяться за продажу квартиры из-под залога, за которую кредитор не может расплатиться. По прогнозам специалистов, если государство не вмешается в ситуацию на рынке ипотеки, пика дефолтных продаж следует ждать весной или осенью следующего года.

И государство вмешивается, хотя возможно и не так активно, как хотелось бы заемщикам. Но, тем не менее, о некоторых шагах уже можно говорить.

Во-первых, депутаты хотят запретить банкам повышать ставки по уже выданным ссудам, даже если это предусмотрено в кредитном договоре. Разработанный депутатами Андреем Исаевым, Андреем Макаровым и Ириной Яровой документ вносит поправки в закон "О банках и банковской деятельности". Законопроект запрещает банкам пересматривать в одностороннем порядке ставки по уже выданным кредитам. Норма распространяется на заемщиков-физических лиц.

Сейчас банк имеет право изменить стоимость кредита лишь в случае, если это предусмотрено в его договоре с заемщиком. Если закон будет принят, его действие распространится и на новые кредиты и на выданные ранее.

Помимо этого Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) начало процесс создания дочерней компании, которая будет реструктурировать выданные ипотечные кредиты на один год по трем схемам. В рамках первой схемы агентство будет выкупать весь размер ипотечной ссуды, по которой у заемщика возникли трудности с погашением; при этом ссуда будет приобретаться с дисконтом. Вторая схема предусматривает предоставление банку-кредитору займа АИЖК в размере не более одной пятой ипотечного кредита, по которому возникли сложности с погашением. При этом агентство требует, чтобы по этой ссуде заемщику были реструктурированы платежи на год. Третья схема предполагает непосредственное кредитование агентством заемщика в случае, если банк-кредитор не выбрал ни одну из двух первых схем.

Не остался в стороне от ипотечных бед и самый крупный кредитор в этой сфере - Сбербанк. Он начнет предоставлять отсрочки по платежам по ипотечным кредитам под гарантии АИЖК с 1 января 2009 года.

По словам главы банка Германа Грефа, АИЖК и крупные банки, работающие с ипотекой, согласовали три возможных варианта реструктуризации кредитов для граждан, столкнувшихся с резким падением своих доходов. Пока решение окончательно не принято, так как для его оформления необходимо постановление правительства, пояснил глава Сбербанка.

"Но все механизмы мы проработали, согласовали и представили на утверждение в министерство финансов. Надеюсь, до 1 января это решение будет принято", — сказал Греф.

Приятной подмогой многим семьям, взявшим ипотечный кредит, станет возможность использовать сертификат материнского капитала. Совет Федерации разрешил досрочно — с 1 января 2009 года — использовать средства материнского капитала на выплату ипотечных кредитов. Соответствующая норма содержится в изменениях в закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".

Поправки были подготовлены для реализации поручения премьер-министра Владимира Путина, который во время "прямой линии" с россиянами 4 декабря поручил проработать вопрос о возможности использования материнского капитала на улучшение жилищных условий россиян уже с 1 января 2009 года вместо 2010 года. То есть, как пояснила глава комитета СФ по социальной политике Валентина Петренко, чтобы использовать эти деньги на выплату ипотеки, "теперь не надо дожидаться, пока ребенку исполнится три года".

АИЖК также сформулировало некоторые предложения по реструктуризации в 2009 году

ипотечных жилищных кредитов для заемщиков, оказавшихся в затруднительной финансовой ситуации в связи с потерей места работы или существенным сокращением дохода. Предложения в целом одобрены наблюдательным советом агентства и будут дополнительно утверждены после согласования с федеральными органами исполнительной власти.

Планируется, что программа поддержки будет распространяться на заемщиков, у которых произошло сокращение ежемесячного дохода до величины, сопоставимой с суммой ежемесячного платежа по ипотечному кредиту и прожиточного минимума домохозяйства.

Участие в программе реструктуризации задолженности будет основано на принципах платности, возвратности и срочности обязательств по ипотечному кредиту. Заемщику будет предложен новый график платежей, предусматривающий снижение платежей в течение льготного периода и продление срока кредита либо увеличение платежей в будущем.

И, наконец, как крайняя мера сейчас рассматривается возможность выкупа у банков дефолтных квартир государством. В этом случае государству, возможно, придется выкупать у банков квартиры граждан, потерявших работу и не способных обслуживать ипотечные кредиты. По оценкам экспертов, речь идет о десятках тысяч таких случаев.

Собственником квартир заемщиков, лишившихся работы в таком случае станет АИЖК. Для этого предполагается принять  законопроект, по которому банк должен будет реализовать дефолтные квартиры  не на открытом рынке, а специальной компании, предположительно созданной при АИЖК. У заемщика будет некоторое время (например, год), чтобы, получив новую работу, снова взять ипотечный кредит и выкупить квартиру. До этого времени он сможет в ней жить, оплачивая коммунальные платежи.

Мария Бортник