Особенности покупки загородного дома

Предварительный отбор

Сделка с загородной недвижимостью и дальнейшая эксплуатация таких объектов намного сложнее, чем в случае с городским жильем, и риэлторы настоятельно рекомендуют консультироваться в процессе с опытным юристом, поскольку самостоятельно вникнуть во все тонкости неподготовленному человеку крайне сложно. Тем не менее, выбор домов на первичном рынке большой, и предварительный отбор вполне возможно провести покупателю самостоятельно, отсеивая заведомо непроходные варианты.

Банально, но в первую очередь еще на этапе изучения объявлений насторожить должна низкая цена дома. Дом за миллион со всеми коммуникациями и участком купить не удастся, и это все должны понимать.

То же самое касается размера эксплуатационных платежей. В среднем они для подмосковного поселка составляют 5-9 тыс. руб. в месяц. Эти деньги уходят на уборку территории и вывоз мусора, охрану, уличное освещение, уход за ландшафтом и др. Если застройщик говорит, что в поселке эксплуатационные платежи будут меньше нижней планки в 5 тыс. руб. – то, скорее всего, это несбыточно.

На этапе предварительного отбора важно также присмотреться к застройщику, который возводит поселок. Некоторые девелоперы предлагают посетить их уже построенные объекты, но прежде всего можно просто ограничиться поиском информации в интернете. Не стоит верить всему негативу, что пишут на форумах и в социальных сетях о компании, это могут быть конкуренты, но явные проблемы в работе застройщика все равно обнаружатся.

Занимаясь предварительным отбором проектов, стоит реалистично относиться к обещаниям застройщиков и относительно будущей инфраструктуры.

Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия» считает, что супермаркет, детский сад и школа, салон красоты, спортивный клуб – все это окупится только в больших проектах от 150 домовладений. «В маленьких поселках строительство таких объектов просто не оправдано: посещаемость будет слабой, стоимость аренды – высокой, а развивать инфраструктуру себе в убыток девелопер не станет. Поэтому если застройщик обещает создать на территории поселка с 50 домами целое государство с собственной инфраструктурой, не верьте его заявлениям. В маленьких проектах обычно строится небольшой магазин, детские и спортивные площадки, обустраиваются прогулочные зоны», - рассказал эксперт. 

Тем не менее, если в маленьком поселке набор предлагаемой инфраструктуры очень скромен, то это говорит не об ущербности проекта, а, скорее, о том, что застройщик правдив в своих обещаниях. В таком случае, надо определить, что именно Вам требуется, и где расположены ближайшие объекты инфраструктуры. Как правило, место для поселка выбирается так, чтобы рядом было все необходимое.

Документы и инженерные сети

После того, как были подобраны потенциально интересные варианты коттеджных поселков, непосредственно на переговоры с застройщиком стоит идти уже с грамотным юристом.

Некоторые просто берут с собой компетентного человека, который уже имел дело с покупкой загородного жилья – не обязательно юриста или риэлтора. В любом случае, покупателю обычно требуется сторонняя помощь, чтобы разобраться в юридических и технических тонкостях, связанных с покупкой дома и обслуживанием поселка. Впрочем, многие все равно предпочитают сэкономить, ну и в результате уже кому как повезет.

Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su, рассказал, что загородный дом обычно покупается как второе жилье, и клиенты достаточно состоятельны, чтобы нанять юриста. «Своими силами обычно обходятся люди, которые делают бюджетные покупки – например, участок без подряда в низком ценовом сегменте. В случае с покупкой дома в коттеджном поселке речь идет о других деньгах и риски выше», - считает эксперт.

На первичном рынке загородной недвижимости существует две основные потенциальные проблемы на первичном рынке – это документы и коммуникации. Что касается документов, то здесь потребуется помощь не просто юриста по гражданским делам, а специализирующегося именно на сделках с землей.

Валерий Хлебутин, руководитель Департамента продаж, член Совета директоров Группы Компаний «САПСАН», советует, изучая документальный статус объекта, обратить внимание на следующие моменты:

·       категория земель, на которой возведен/строится коттеджный поселок, какой вид использования она предполагает;

·       есть ли все необходимые разрешения/ согласования/ пройдены ли необходимые экспертизы;

·       есть ли технические условия на подключение коммуникаций и выполняются/выполнены ли они.

Изучая правоустанавливающие документы на землю, обратите внимание на графу обременение, желательно, что бы участок, не был в залоге.

Также необходимо  посмотреть акт ввода в эксплуатацию инженерных сетей (канализации, водопровода и т.д.), технические условия подключения к выделенным мощностям и увидеть разрешение на строительство.

Покупателя должно насторожить, если ему не показывают техусловия на сети, или они просрочены. В таком случае высока вероятность, что застройщик не выполнит свои обещания, и проводить то же электричество придется своими силами.

Что касается инженерных сетей, основной проблемой являются ошибки при их прокладке. Если кабель проложен неправильно, ему грозит разрыв из-за просадки грунта, если проложен слишком высоко – ему грозит замерзание. Поэтому лучше всего, если грамотный специалист будет иметь представление, как прокладывались инженерные сети для Вашего дома.

Если же лично наблюдать это не удалось, возьмите с застройщика гарантийные обязательства. Он должен предоставить как минимум трехлетнюю гарантию на нормальную работу сетей, при этом его ответственность должна быть застрахована.

Внимательно стоит читать и текст самого договора, который предлагает Вам застройщик. Валерий Хлебутин советует поинтересоваться, за что именно Вы платите:  включены ли в договор коммуникации, придется ли дополнительно оплачивать ограждение участка, за чей счет производится оформление сделки и другие вопросы, которые лучше решать непосредственно с юристом.

Организация жизни в поселке

Одним из важных вопросов, которые стоит выяснить у застройщика, является то, кто будет управлять поселком. Часто девелоперы создают свою управляющую компанию. Несмотря на то, что это бизнес с низкой рентабельностью, застройщик зачастую вынужден этим заниматься. Если управляющая компания будет плохо работать, жильцы могут начать жаловаться на качество строительства и коммуникации. В то же время, в идеале управляющая компания должна приступить к работе еще на стадии разработки проекта и в процессе монтажа инженерных систем – причем, пускать постороннего управляющего на стройплощадку никто не будет.

Выясняя, какая компания будет заниматься дальнейшим обслуживанием поселка, важно узнать точный список услуг, который она будет предоставлять. Для этого стоит потребовать договор с обслуживающей компанией и внимательно изучить его. Все, что в нем не прописано, ляжет на плечи домовладельцев.

Нередки конфликты жильцов с управляющей компанией в уже обжитом поселке. Бывает, например, ситуация, когда застройщик обещал возвести определенный набор инфраструктуры и, исходя из этого, вывел стоимость услуг управляющей компании. В конечном итоге не все из обещанной инфраструктуры было построено, а стоимость услуг осталась на том же уровне. Это провоцирует недовольство жителей, но в итоге, как правило, все вопросы урегулируются.

Или же, бывает, что управляющая компания постоянно повышает коммунальные платежи, люди также возмущаются, но сменить УК на деле не всегда возможно. Чаще всего, люди смиряются с ситуацией или приходят к каким-то договоренностям. На практике довольно редки случаи, когда люди продают дом из-за недовольства работой управляющей компании.

Таким образом, покупка загородного дома на первичном рынке является рискованным делом, в котором существует множество нюансов. Разбираться во всех тонкостях данного процесса должны профессионалы. Портал Move.su подчеркнул лишь отдельные важные моменты, но помощь юриста при покупке загородного дома в любом случае будет неоценимой.

Автор статьи: Калачихина Евгения