Москва 
С каждым днем все новые и новые правила появляются при строительстве жилья в Московской области – то власти уменьшили этажность домов, ограничив ее не более 17-тью этажами в городе, а в сельской местности 2-3 этажами, то теперь требуют от строителей обеспечить каждую семью машиноместом. Вопрос в том, отразятся ли эти ограничения на ценах на квартиры в области, а также, кто же будет платить за машиноместо?
На сегодняшний день практически во всех новостройках, то есть не только в домах бизнес-класса, но и в эконом-классе застройщики предлагают машиноместо при покупке квартиры.
«Уже сейчас некоторые нормативы предусматривают «обеспечение мест хранения постоянного индивидуального автомобильного транспорта в составе территорий жилой застройки» - так, по нормативам градостроительного проектирования Московской области для многоквартирной застройки данный показатель составляет от 200 до 300 шт. на 1 тыс. человек в зависимости от плотности застройки. Но, конечно, речь идет лишь о том, чтобы предусмотреть само наличие этих мест с возможностью их приобретения, а не о том, чтобы предоставлять их бесплатно», - говорит Орлова Екатерина, директор RealEstateZemerConsulting&Development.
Как отмечает ведущий специалист Аналитического центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк, в эконом-классе на одну квартиру приходится 1 машиноместо, в комплексах бизнес-класса не менее 1,7 машиноместа на квартиру, а в элитных комплексах на одну квартиру полагается минимум 2 машиноместа.
Однако для клиента покупка машиноместа дело затратное, а для девелоперов это не очень рентабельный бизнес из-за низких показателей реализации и в домах бизнес-класса. Причиной этого является то, что даже в комплексах высокого ценового сегмента бывает такое, что один человек покупает сразу 2-3 квартиры на площадке и объединяет их. Следовательно, ему на одну семью достаточно 1-2 машиноместа, в то время как у застройщика на эти 3 квартиры заложено 6 машиномест. Возникает вопрос - что ему делать с ними?
«Есть наглядные примеры, когда в домах бизнес- и премиум-класса даже при 100%-ной реализации квартир оставалось нераспроданными до 50% машиномест», - отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
В таких случаях девелоперам приходится придумывать разные варианты, хитрости, чтобы продать эти машиноместа. Например, сдают их в аренду жителям соседних комплексов. Кроме этого известны случаи, когда девелоперы предлагают собственникам квартир организовать бизнес прямо у дома – купить несколько машиномест и обустроить там мойку.
Сколько стоит машиноместо
В современных новостройках возводят наземные или подземные парковки. В первом случае стоимость машиноместа начинается от 600-700 тысяч рублей, во втором – от 1 млн рублей.
Подземные паркинги наиболее комфортны, поскольку собственник может попасть в квартиру, не выходя на улицу. И если бы у девелоперов была такая возможность, они, конечно, сооружали бы в каждом проекте стоянку для автомобилей под землей. Однако строительство такого паркинга – дорогое удовольствие. Когда речь идет о крупном ЖК, то для того чтобы выйти на заявленный властями показатель обеспеченности парковками, пришлось бы существенно уйти под землю и организовать несколько уровней (от 3 и более). Поэтому застройщики вынуждены сооружать механизированные паркинги и ограничиваться двумя уровнями.
Не по карману
Несмотря на весь спектр услуг, которые предлагают застройщик, думая не только о своей выгоде, но и о комфортных условиях дальнейшей жизни своих клиентов, далеко не каждый покупатель может позволить себе одновременно приобрести и квартиру в новостройке и машиноместо. Кто-то откладывает, ждет, пока погасит кредит, ипотеку и сможет позволить себе такую покупку. «Невостребованными остаются машиноместа в тех новостройках, рядом с которыми много свободного пространства для паркинга, - отмечает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». - Также не приобретают машиноместа в том случае, если квартира куплена с инвестиционными целями. Согласно опросу, который мы провели среди наших покупателей, большинство людей готовы заплатить за парковочное место не более 500 тыс. рублей. Однако предложений с такой ценой на рынке немного и относятся они все к доступному сегменту».
Примут ли закон?
Как говорится, выход всегда есть. Ходят слухи, что власти хотят внести некоторые изменения в закон, благодаря которому машиноместо будет в придачу к квартире. Только вопрос в том, кто же будет платить за него – застройщик или покупатель?
«Изменение нормы обеспеченности парковочными местами в Подмосковье – вполне закономерное событие, - считает Мария Литинецкая. - Таким образом, власти хотят привести градостроительные нормы во всем Московском регионе к некоему единому стандарту. В той же столице сейчас действуют более жесткие правила, чем в Подмосковье – не менее одного машиноместа на квартиру».
Стоит отметить, что не только в Москве остро стоит проблема с парковками, но и в области. Ведь огромное количество жителей Подмосковья работает в столице, у многих есть личные автомобили. Зачастую даже каждый взрослый член семьи имеет свою машину, а паркингов не хватает. Поэтому изменение нормы обеспеченности машиноместами – это правильная практика.
«Будет излишним делать обязательным приобретение парковочного места при покупке квартиры, - говорит Мария Литинецкая. - Вероятность принятия данного закона, конечно, просчитать сложно, однако вполне очевидно, что он вызовет массу недовольства со стороны покупателей». Оно и понятно почему – ведь далеко не все могут позволить себе покупку машиноместа, так как все-таки это довольно дорогое удовольствие. Более того, некоторым паркинг даже и не нужен. Например, пенсионеры, которые переезжают из столицы в Подмосковье, вряд ли будут заинтересованы в приобретении отдельного машиноместа, если автомобиля у них и в помине нет.
По мнению Вадима Ламина, Управляющего партнера агентства недвижимости SPENCER ESTATE, вероятность принятия такого закона в случае разумного подхода минимальна. «А если я убежденный пешеход и не планирую покупать «железного коня»? - возмущается он. - Здесь есть противоречие с уже существующим законодательством, как минимум, со статьей 16 Закона о защите прав потребителей - запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме».
Возможный сценарий
Заметим, что многие законы в нашей стране, к сожалению, работают не в интересах граждан, поэтому, исключать возможность решений, «продавленных» различными лоббистскими группировками, нельзя. Примеров много, достаточно оглянуться вокруг, можно съездить в Подмосковье, там еще наглядней. Конечно, надо решать проблему парковок, обеспечивать людей местом для хранения автомобиля. Но нельзя делать это все за счет конечного потребителя.
«Последние решения властей напоминают последовательное наступление на права автовладельцев, - говорит Вадим Ламин. - Причем, приводятся примеры подобных ограничений в Европе. Может быть, нам тогда и сократить чиновничьи привилегии в европейских пропорциях, пересадить их на личный автотранспорт, чтобы пару раз попали в засаду или получили «письмо счастья». А то ведь принимаемые ими решения их самих не касаются – они за народ радеют! Порядок нужен, но и палку бы не перегнуть! Последнее, что недавно услышал – отмена бесплатной эвакуации. Бизнес для коварных и наглых эвакуаторщиков открыт. Думаете, они будут эвакуировать Мерседесы чиновников, припаркованные с нарушением всех возможных правил?»
Однако если по новым правилам окажется так, что застройщик должен будет платить за машиноместо. Что в таком случае ожидает покупателей? Неужели рост цен на недвижимость в Подмосковье?
Что случится с ценами на квартиры?
«Если данный закон примут, что все-таки маловероятно, то это, естественно, отразится на ценах, - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Вряд ли застройщики будут заниматься благотворительностью и раздавать машиноместа покупателям бесплатно. Цена «пакета» (квартира + машиноместо) в эконом-классе примерно на 10% выше, чем стоимость отдельно взятой квартиры, а это весьма существенно удорожает общий бюджет покупки для покупателей эконом и комфорт-класса».
«Если закон примут, это увеличит цену ровно на столько, сколько стоит построить парковку», - продолжает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ».
Можно обязать застройщика обеспечить будущего жителя абсолютно всем – социальной и бытовой инфраструктурой, парковками и самим транспортом – только стоимость такого жилья для потребителей будет запредельной, поскольку абсолютно все это включается в стоимость квартиры. Данный механизм абсолютно противоестественен со всех точек зрения – он не имеет никакого отношения к рыночной экономике, дублирует обязанность государства по возведению бюджетной инфраструктуры, а также фактически обязывает покупателей платить за то, что им может быть совсем не нужно. Далеко не во всех семьях есть дети, далеко не все водят машину – однако при развитии практики по принуждению застройщика строить все потенциально нужные объекты за счет будущих покупателей, всем жителям страны придется за все это платить.
Сейчас при покупке квартиры машиноместа покупателями приобретаются, однако далеко не всеми – особенно если есть возможность припарковаться бесплатно. Проблема продажи машиномест существует во многих жилых комплексах, так как стоимость этого машиноместа часто сопоставима с самим автомобилем соответствующего класса. Потому, например, продажа машиномест начинается почти всегда как можно позже (для создания «ажиотажа»), часто даже уже на итоговой стадии строительства или после ввода в эксплуатацию самих жилых площадей.
Не секрет, что многие автовладельцы заботятся о местах для парковки для своего автомобиля. Если есть возможность, конечно, любой нормальный человек хочет иметь парковку рядом с домом. Таким образом, спрос определяет предложение. Как правило, цены на машиноместа не имеют свойство расти в цене, но сегодня спрашивать их стали гораздо чаще – это точно. Об этом свидетельствуют и количество машин на наших дорогах. Ведь где-то надо же парковать своего «железного коня». А что касается закона, примут его или нет, и чем закончится эта история, покажет время.
Автор: Сугра Гаджиева
валеррий
Александр