Панель VS монолит

Технологии не стоят на месте. Вчера дома строились исключительно панельные в эконом-классе, а монолитные строились только в бизнес-классе, так как строительство таких домов очень дорого обходится. Но теперь уже в силу потребительского спроса, да и не только, на рынке недвижимости аналитики наблюдают так называемый качественный переворот. Сегодня и в эконом-классе все чаще стали строить монолитные дома.

По данным экспертов компании «Метриум Групп», монолитные технологии строительства теперь все чаще применяются и в массовом сегменте – на первичном рынке Москвы в старых границах доля таких корпусов сегодня составляет 56,3%, а жилых комплексов - 68,2%. Аналитики компании сравнили стоимость квадратного метра в панельных и монолитных новостройках эконом-класса на разных стадиях строительства и пришли к выводу, что на начальном этапе квартира в монолитном доме обойдется дешевле, да и ее инвестиционная привлекательность куда выше.

«Если рассматривать рынок недвижимости в целом, то все же создается впечатление, что жилье в монолитных новостройках несколько дороже, чем в панельных», - отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

По данным «Метриум Групп», средняя стоимость квадратного метра в панельных домах на сегодняшний день составляет 121,5 тысяч рублей. В монолите на порядок дороже – 141 тысяч рублей. При этом самая дешевая квартира продается именно в монолитной новостройке – это «однушка» площадью 38 кв. м в микрорайоне «Загорье». Ее стоимость составляет 3,86 млн рублей. Самую же дешевую однокомнатную квартиру площадью 37,2 кв. м. в панельном доме можно приобрести в ЖК «Некрасовка-Парк» за 3,943 млн рублей.

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в структуре предложения вторичного жилья Москвы в пределах МКАД доля квартир в монолитных домах на протяжении года неизменно составляет 15-16%. Средняя цена квартир в монолитных домах 241,3 тыс. рублей за кв. м., что на 2% ниже, чем в сентябре 2012 года. Средняя цена квартир в панельных домах стоит дешевле – 160,1 тыс. рублей за кв. м.

Преимущество монолита

Монолитная технология обладает рядом преимуществ. Эти дома прочнее и долговечнее панельных зданий, и с помощью данной технологии можно создавать свободные внутренние и внешние планировки. Немаловажно также то, что в отличие от унифицированных панельных домов, монолитные дома имеют, как правило, привлекательный внешний вид. Кроме того, просадка в меньшей степени вредит монолитной постройке, поскольку в отличие от панельного такой дом, если и просаживается, то целиком. Монолитные дома отличаются и более высоким уровнем шумо- и звукоизоляции, поскольку в них нет стыков и швов, через которые может проходить холод, влага и звук.

«Данная технология уменьшает зависимость застройщика от производителя железобетонных изделий (панелей) после подписания договора подряда. Срыв сроков поставки панелей для типового домостроения по любой причине означает простой техники и рабочей силы, то есть убытки, - комментирует Юрий Александровский, заместитель генерального директора компании «Газпромбанк-Инвест». - Во многих регионах, где мы начинали работать, панельное домостроение либо не было развито вовсе, либо было очень архаично. Заводы ЖБИ простаивали, либо производили ограниченную номенклатуру (сваи, плиты перекрытий, вентканалы). С развитием данной технологии, наблюдаем, как себестоимость СМР монолитных домов на текущем рынке стремится сравняться с ценами договоров подряда на типовое панельное строительство, особенно в Московской области. А вернее, наоборот, вторые поднимаются до первых».

Панель не сдает позиции

Несмотря на вышесказанное, на сегодняшний день в эконом-классе преобладают все-таки панельные дома, по двум основным причинам: сроки возведения панельных новостроек меньше, а стоимость их дешевле. При хороших темпах строительства, панельный дом может быть готов в среднем через 8 месяцев от начала строительных работ, тогда на строительство монолитного дома уходит 1,5-2 года.

«Железобетонные конструкции для монолитных домов привозят на стройку уже в готовом виде, что значительно ускоряет процесс возведения дома, - отмечает Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». Для многих покупателей новостроек эконом-класса определяющими факторами при выборе жилья являются бюджет покупки и скорость строительства объекта, а по этим критериям монолит уступает панели. Плюс домостроительные комбинаты утверждают, что качественные характеристики панели улучшаются, ведь это уже далеко не серые бетонные «коробки», а современные дома с хорошими планировками квартир».

Несмотря на то, что панельные дома стоят дешевле и являются эконом-классом, застройщики современных панельных домов не стоят на месте и предлагают интересные, проверенные временем планировки, которые востребованы клиентами. Наличие несущих межкомнатных перегородок снижает затраты типовой отделки. Подрядчики предлагают отделку в цене договора подряда, что интересно потребителям. Фасадные панели делаются комбинированными с использованием керамического кирпича или плитки разных расцветок.

«По-прежнему правит бал продавец»

«На сегодняшний день в продаже представлено 36 корпусов в 15 жилых комплексах. При этом панельных домов в Москве строится и продается меньше – всего 28 корпусов в 7 проектах. Уже один только этот факт подтверждает, что монолитные дома девелоперу возводить выгоднее, чем панельные, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Кто бы что ни говорил, но на первичном рынке в низшем ценовом сегменте у нас по-прежнему правит бал продавец, ни о каком «рынке покупателя» пока еще речи быть не может. Именно девелопер диктует покупателю, что именно тот будет приобретать. И если больше половины представленных в продаже новостроек возводятся именно в монолите, то это значит, что застройщику эта технология приносит больший доход».

Заместитель директора АН Бекар Леонид Сандалов считает, что спрос напрямую зависит от предложения, поэтому на сегодняшний день он практически равномерно распределился между панельными и монолитными домами.

Кроме того, в настоящее время ощущается тенденция снижения плотности застройки, так как большие многоквартирные дома не создают для многих жильцов домашнего уюта, необходимого для отдыха, восстановления сил и безопасности среды. Ведь дом - это не только квартира, это и соседи, и двор, и подъезд, и энергетика. Энергетика муравейника скорее способствует росту агрессии и недовольства, чем повышению производительности и рождаемости. «Думаю, мы станем свидетелями постепенного изменения градостроительной политики во многих городах страны, когда даже жилые комплексы эконом-класса будут становиться небольшими по этажности и плотности, - говорит Юрий Александровский. При этом конкуренция технологий только усилится, поскольку к обозначенным выше добавятся методы строительства с применением несъемной опалубки (различных видов) и прочие обычные (кирпичные, сэндвичи). Наверное, будущее именно в разнообразии вариантов. Хотя, с учетом тенденции удорожания стоимости энергоносителей, наверняка к конкуренции внешних видов и функциональности добавится еще и фактор энергосбережения. Тогда вопрос о том, какую технологию­ несущего каркаса выбрать, отойдет с первого плана. А главным вопросом станет: как сберечь тепло. Нужно только придумать, как стимулировать застройщиков искать на него ответ.

Будущее за монолитом?

Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований, Blackwood считает, что преждевременно утверждать, что панель уходит в прошлое. На сегодняшний день панельные дома по скорости возведения существенно опережают монолитные и это их основное конкурентное преимущество. Кроме того, в современных панельных домах представлен довольно широкий выбор площадей. Современная панель уже не ассоциируется с малогабаритным некомфортным жильем. «По некоторым из этих факторов панельные дома «догоняют» монолит, - отмечает она. - Например, в панельных домах серии ЕвроПа используется бесшовная технология отделки фасадов».

Большинство аналитиков все же уверены в том, что будущее за монолитом. И на это есть объективные причины. Ведь дома, построенные по монолитной технологии гораздо более долговечны, нежели панельные строения. Срок эксплуатации панельных домов – 40-50 лет, а монолитных – более 100. «Не зря во многих сейсмически опасных районах в строительстве предпочтение отдают именно монолиту», - говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

«Монолитные новостройки на сегодняшний день являются гораздо более привлекательным продуктом для покупателя, чем панельные - как по своим характеристикам (квартиры свободной планировки, более длительный срок эксплуатации, привлекательный внешний вид и т.д.), так и по ценовым показателям, - уверенно заявляет Мария Литинецкая. – Как показали исследования нашей компании, покупка квартиры в монолитном доме на начальном этапе строительства обойдется значительно дешевле. А впоследствии такая квартира может быть еще и выгодно продана на вторичном рынке».

Однако, по мнению Владимира Щекина, генерального директора Altimus Development, если говорить про технологии будущего строительства, в ближайшее время должно появиться что-то усредненное, сочетающее в себе и тот и другой тип строительства. «В итоге мы должны получить технологию с уменьшением себестоимости затрат и сроков строительства, - говорит он. - К примеру, уже сейчас существуют технологии, которые однозначно в ближайшем будущем займут свою прочную нишу на рынке строительства. Это строительные 3D-принтеры».

С помощью 3D-принтеров можно создавать любые здания и сооружения, через специальное принтерное устройство, которое устанавливается на месте строительства зданий. Принтер возводит стены, накладывая друг на друга многочисленные слои бетона, добавляя всю проводку и сантехнику. В итоге получается готовое здание, покрашенное в любой нужный цвет, только без дверей и окон. Использование данной технологии позволит многократно сократить сроки и себестоимость строительства. При этом автоматизированный процесс, позволит сократить трудозатраты, соответственно, цена за квадратный метр будет гораздо ниже. А пока те, кто заинтересованы в более дешевом жилье, предпочитают панельные дома, а те, кто делают акцент на уникальности планировок, выбирают монолит.

Поэтому сказать о том, действительно ли будущее за монолитом, сложно. Возможно, в будущем обе технологии будут существовать, как некий классифицирующий признак, разделяющий сегменты рынка.

Автор: Сугра Гаджиева