Поселок у воды: подводные камни

Поселок у воды: подводные камни

В летнее время года есть возможность рассмотреть ту или иную землю во всей ее красе. А если рядом с землей еще и течет речка или же, что еще лучше «большая вода», то, как говорится, ее надо брать. Практика показывает, что именно поселки у воды и пользуются большим спросом у клиентов. О том, на что следует обратить внимание при покупке земли у воды, а также о других особенностях рассказали эксперты рынка недвижимости.

Так сложилось исторически, что самыми востребованными направлениями являются те, что расположены «у большой воды», то есть рядом с известными водохранилищами. На сегодняшний день одним из самых популярных водохранилищ – Истринское. Правда, популярность эта связана не столько с его параметрами, сколько с Новой Ригой, с хорошей транспортной доступностью шоссе. По Можайскому шоссе тоже есть водохранилище, рядом с которым строятся поселки. Но застройщики вынуждены демпинговать как раз по той причине, что даже с учетом реконструкции Минского шоссе, дорога занимает от МКАД не менее часа. Спрос переходит на более близкие расстояния к Москве.

Можно сказать, что практически все поселки, расположенные на «большой воде», всегда пользовались заслуженным спросом. География расположения популярных мест для строительства коттеджей или дачных домов полностью соответствует местам, наиболее востребованным для организации летнего отдыха выходного дня. Как отмечает Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, прежде всего, Новорижское, Новорязанское, Дмитровское, Минское, Ярославское направления самые популярные у клиентов. «Не случайно именно здесь существует стабильная динамика продаж участков у «большой» воды», - отмечает он

Однако Илья Менжунов, директор Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп» в свою очередь считает, что нельзя сказать, что какое-то определенное направление пользуется повышенным спросом. «Во-первых, дома в таких поселках – довольно специфичный продукт, - говорит он. - В основном, ими интересуются фанаты водных видов спорта или транспорта, которые даже не рассматривают другие варианты. Во-вторых, относительно доступные предложения сконцентрированы на Дмитровском шоссе, которое не может похвастаться хорошей транспортной доступностью. Дмитровское шоссе вообще можно назвать самым «водным» направлением загородной элитной недвижимости».

Классность проекта

Традиционно у «большой воды» сконцентрированы поселки бизнес- и премиум-класса. Это обусловлено стремлением покупателей иметь выход к воде для своего катера или яхты, а это уже атрибутика состоятельных граждан. Кроме этого, Алсу Хамидуллинп, руководитель департамента загородной недвижимости Contact Real Estate обращает внимание на тот факт, что земля у воды достаточно дорогая, чтобы возводить на ней эконом-класс.

По данным Натальи Картавцевой, заместителя генерального директора ОАО «ОПИН», основная доля предложения в загородных проектах у воды в бизнес–классе составляет порядка 73%, а 27% соответственно приходится на элит-класс. «Сегодня на первичном рынке экспонируется не более 29 поселков такого формата, а новых проектов не выходило на протяжении последних двух лет», - отмечает она.

Конечно, возле обычных водоемов можно встретить проекты любого класса, но наличие воды все равно удорожит покупку. Итак, по словам Алексея Сенчука, руководителя офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, если поселок расположен к воде ближе чем в 500 м., то в этом случае, застройщик, как правило облагораживает водоем, например, обустраивает пляжную зону, а затраты закладывает в стоимость участка. Если же водоем находится на расстоянии дальше, чем 500 м., то это преимущество будет использоваться с точки зрения маркетинга, но на цену не повлияет.

«Наличие береговой линии увеличивает классность проекта, соответственно, увеличивает ценник в среднем на 40-50%, - рассказывает Сергей Мазенков, генеральный директор компании «Родные Земли». - Причем в рамках одного поселка участки в непосредственной близости к водоему стоят, в среднем, на 30% дороже других участков, расположенных в небольшом удалении от воды. Однако это не означает, что цены на землю в таких поселках завышены или малодоступны».

Как отмечает Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», «вода воде рознь», что также влияет на цены. «Это может быть часть крупного водоема, к которому имеют доступ владельцы загородного поселка, или мелкая речка, открытая для всех», - говорит он.

Заметим, что поселки эконом-класса расположены в радиусе 40 км от МКАД, на берегу рек и озер. В этом случае рассчитывать на курортную инфраструктуру не приходится, хотя застройщики могут оборудовать, например, пляж или пирс для лодок.

Вполне бюджетно

Итак, если говорить о стоимости земли у воды, то, по словам Сергея Мазенкова, в Московской области можно приобрести качественный участок у воды со средней стоимостью 100 тысяч рублей за сотку, включая пакет коммуникации и обустройство. Пакет коммуникаций в свою очередь содержит: электричество, воду, забор, дороги, охрану, вывоз мусора, обслуживание поселка до момента продажи последнего участка, обустройство всех зон общего пользования (водоем, пляжная территория, водопровод, входная группа, домик охраны, который впоследствии может быть использован для проведения собрания правления поселка).

«Приобрести участок с шаговой доступностью к водоему можно и вполне бюджетно, - отмечает Сергей Мазеньков. - Покупая участок у воды, который находится не в первой прибрежной линии, а в 200-300 метрах от берега, покупатель не лишает себя летнего купания, но экономит существенные средства. Например, в настоящий момент в Московской области реализуется проект на «большой воде» со средней стоимостью участков – 630 тысяч рублей за 10 соток (с обустройством внутрипоселковых дорог и пакетом документов на подключение электричества)».

Стоит отметить, что доля проектов у воды на загородном рынке в радиусе 30 км от МКАД на сегодняшний день составляет примерно 12%. При этом порядка 60% загородных проектов у воды сосредоточено в районах Пестовского, Пироговского и Истринского водохранилищ. Это, как уже выше говорилось, объясняется репутацией этих направлений и природной составляющей – выходом к большой воде.

Однако, по словам Натальи Картавцевой, сегодня девелоперы не спешат осваивать такие участки под строительство загородных поселков – скорее под многоквартирные дома – количество таких жилых комплексов уже составляет около 20, преимущественно в радиусе до 15 км от МКАД. «Средняя стоимость квадратного метра в таких проектах составляет порядка 145 000 руб/кв.м, то есть, как правило, это объекты аналогично загородному рынку не ниже бизнес-класса», - говорит эксперт.

Комплексный подход

Приобретая ту или иную землю, необходимо четко понимать, что главнейшим фактором успешной качественной покупки является надежность продавца. Не стоит верить многообещающим однодневным компаниям, которые демпингуют, но «мягко говоря» забывают о качестве своего предложения. Заключать сделки лучше с девелоперами, имеющими стабильную надежную репутацию на рынке, хотя порой и их следует проверять.

Во избежание неприятностей, Илья Менжунов, директор Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп», советует при покупке земли у воды обратить пристальное внимание на документы – свидетельства о собственности на землю и на само строение, разрешение на строительство, кадастровый паспорт и т.д. «Сам участок может быть двусоставным: одна его часть оформлена под ИЖС, другая – под сельхозземли или земли рекреации», - говорит он.

«Если возведенный дом находится в «водоохраной зоне», то должны быть соблюдены определенные требования, - отмечаетАлексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Это касается и вида фундамента, и того, как организован отток сточных вод (с соблюдением санитарных норм) и прочего. То же самое касается покупки участка на такой территории – со строительством связаны определенные ограничения и нормы, которые будет необходимо соблюсти».

Стоит обратить внимание на тот факт, что практически у каждого водного объекта есть специальная зона, где нельзя возводить капитальные строения. Однако, по словам Ильи Менжунова, здесь нет универсального рецепта для того, чтобы по расстоянию определить, построен дом с нарушениями или нет. «Одна и та же река в разных местах может иметь рекреационные зоны разной ширины, - говорит он. - Лучший расклад для покупателя в данном случае – запросить у владельца документы (свидетельства о собственности на землю и объект, ситуационный план и т.д.) и обратиться в местные органы архитектуры и градостроительства».

При покупке земли у воды, важно помнить, что большие открытые водоемы подразумевают близкое расположение к поверхности грунтовых вод. Дом должен находиться на определенном расстоянии от водоема, которое регулирует Водный кодекс РФ. Размер водоохранной зоны в каждом случае зависит от протяженности реки. «Если длина водоема не превышает 10 км, коттеджи можно возводить не ближе 50 м от берега, если протяженность реки или ручья составляет от 10 до 50 км, дом разрешается строить начиная со 100 м от водоема, а если от 50 км и более – начиная от 200 м», - говорит Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate.

Также заметим, что рядом с большой водой не может появиться здания с цокольным этажом, фундамент должен быть определенного вида, в зависимости от типа почвы – например, с одной стороны он не должен перекрыть течение грунтовых вод, с другой стороны, его нужно строить так, чтобы его не размыло. Как правило, близость к воде всегда гарантирует уклон, который на глаз не виден, но обязательно даст о себе знать весной или в период дождей - талые или дождевые воды будут идти через участок. Неправильное расположение дома, огорода, дорожек и всего прочего может оказаться на их пути, а значит, вода будет застаиваться на участке и губить растения и постройки.

Основное внимание при приобретении участка также необходимо обратить на наличие инженерных коммуникаций. «Еще на заре становления рынка загородного строительства в части коттеджных комплексов предлагались земельные участки без проекта строительства инженерии, этот вопрос предполагалось решить позже после реализации большинства земельных наделов, - вспоминает Арсений Васильев. - Сегодня одиночные владельцы земли в таких комплексах стали заложниками ситуации, когда вопрос с коммуникациями не решен, а продать участок можно только по очень низкой цене, так как спрос в этом сегменте рынка практически нулевой».

«Немаловажным фактором, на который стоит обратить внимание при выборе загородного жилья, является социальное окружение и культура общежития, - отмечает Жанна Потапкина, директор по продажам "Аллтек Девелопмент". - Как правило, семейные ценности имеют большое значение для человека, который приобретает загородный дом, и окружение должно соответствовать этому настрою».

Исходя из вышесказанных, надо сказать, что подход к приобретению загородной недвижимости должен быть комплексным во всех смыслах.

Автор: Сугра Гаджиева