Ажиотажный спрос на недвижимость

Ажиотажный спрос на недвижимость

Колебания курсов валют продолжаются с осени. А аналитики не устают повторят, что, если есть сбережения, то лучше их как можно скорее вложить. Кто-то советует купить холодильник, кто-то - стиральную машину, а кто-то - квартиру. Оно и понятно почему – ведь недвижимость по сей день остается самым лучшим вложением капитала. О том, насколько спрос увеличился на покупку жилья, рассказали эксперты рынка недвижимости.

Главной тенденцией этого года стал рост спроса - объем продаж существенно превысил показатели предыдущих лет. Высокая покупательская активность отмечается практически на протяжении всего текущего года за исключением разве что начала летнего сезона. За счет нестабильной экономической ситуации и из-за изменения курса валют люди, имеющие рублевые сбережения, решили вкладываться в недвижимость. В целом количество инвестиционных покупок увеличилось. Поэтому и возрос спрос на бюджетную недвижимость – это студии, дешевые однокомнатные квартиры в Москве и Подмосковье. В сегменте бизнес спрос, наоборот, снизился.

Согласно данным Росреестра, количество зарегистрированных ДДУ с января по октябрь 2014 года выросло на 10% относительно аналогичного периода 2013 года. Количество зарегистрированных прав на недвижимость за сопоставимые периоды 2013 и 2014 гг. увеличилось на 16,5%.

Осенью покупатели проявляли очень высокую активность, что, в принципе, является характерной тенденцией для делового сезона. Однако по сравнению с осенью прошлого года спрос еще выше. Например, по данным Росреестра, в сентябре-октябре 2014 года было зарегистрировано 25440 прав на жилую недвижимость, что на 1,2% выше показателей аналогичного периода прошлого года. При этом существенно увеличилась доля ипотечных сделок и количество зарегистрированных ДДУ – на 30,9% и 26,7% соответственно. Аналитики в один голос твердят, что пока снижения спроса отмечено не было, и по сути, сейчас на рынке недвижимости наблюдается та же ситуация, что и в первом квартале текущего года. Основными драйверами спроса на текущий момент являются обесценивание рубля и дестабилизация экономической ситуации. И большинство покупателей воспринимает недвижимость как один из активов, который позволяет сохранить деньги в среднесрочном и долгосрочном периоде.

«Особенно высокие продажи были зафиксированы в первом квартале при первом резком повышении курсов валют и первом упоминании о санкциях против России, - отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Вторая волна всплеска покупательской активности отмечена в октябре во время нового стремительного скачка курсов валют. К примеру, в марте 2014 года было зарегистрировано на 51,6% больше ДДУ, в октябре - на 42,7% по сравнению с аналогичными периодами 2013 года».

Однако Анастасия Тузова, генеральный директор «E3 Estate», считает, что во втором полугодии 2014 года по сравнению с 2013 годом спрос заметно упал примерно на 30%. «Я не соглашусь с компаниями, которые утверждают, что в октябре-ноябре повысились продажи, - говорит она. - Количество обращений в нашу, например, компанию, не уменьшается, держится на том же уровне, что и в прошлом году. Но до покупки дело доходит не у всех. Многим не одобряют банки, а ведь более 50% жилья приобретается в ипотеку. Или по другим причинам: у кого-то страх кризиса, банкротства, страх, что жилье не будет достроено и т д. Предпочитают выжидать или рассматривают готовое жилье. В целях сохранить, а не приумножить».

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, также отмечает, что, когда нет четкого понимания, как будет развиваться ситуация дальше, многие участники рынка начинают занимать выжидательную позицию.

Каков выбор

«Самый высокий спрос сейчас наблюдается на первичном рынке городского жилья, - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - На «вторичке» активность покупателей снижается, поскольку большинство сделок в данном сегменте – альтернативные, что составляет около 70% от общего объема. Но сейчас они разваливаются из-за падения курса рубля – некоторые участники «цепочки» просто снимают объект с продажи, чтобы переждать неспокойное время (лучше иметь «на руках» квартиру, чем обесценивающиеся деньги)».

По словам Натальи Картавцевой, заместителя генерального директора компании ОПИН, в течение 2014 года в связи с валютными колебаниями выросла доля инвестиционных покупок, весной ее рост составил до 30% в общей структуре продаж новостроек комфорт–класса Подмосковья против традиционных 10-15%. «Осенью в связи с ослаблением рубля частные инвесторы также проявили активность, что стало заметно уже с начала октября, - утверждает она. - При этом и те, кто задумывались о покупке с целью собственного проживания, решили ее не откладывать, опасаясь повышения цен, увеличения процентной ставки (для тех, кто прибегает к ипотеке) и неясности в следующем году».

На сегодняшний день, как на первичном, так и на вторичном рынке, наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры эконом- и комфорт-класса площадью 35-40 и 50-60 кв. м соответственно. «Этой осенью большим спросом пользовались однокомнатные квартиры, так как они являются хорошей альтернативой для сохранения рублевых сбережений, а также наиболее ликвидные варианты – квартиры с максимальным набором потребительских характеристик в современных домах в комфортных районах», - отмечает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» также утверждает, что наибольший интерес покупатели проявляют к приобретению однокомнатных квартир, на них приходится более 50% в общем объеме обращений.

«По нашим данным на протяжении уже нескольких лет наблюдается снижение средней площади приобретаемых квартир и среднего бюджета покупки, - говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». - Особенно эта тенденция заметна в сегменте жилья эконом-класса. Сегодня в Подмосковье наиболее востребованы квартиры стоимостью от 3 до 5 млн рублей. На них приходится 36% от общего объема спроса. При этом 27% спроса приходится на более бюджетные варианты, стоимостью от 2 до 3 млн рублей».

Если говорить о квартирах премиум класса, то, по словам Екатерины Фонаревой, коммерческого директора корпорации «Баркли», большой спрос на трех- и четырехкомнатные квартиры площадью 100-130 кв. м., комфортные для семейного проживания.

Бюджет

По данным компании «Метриум Групп», на первичном рынке Москвы средняя стоимость квадратного метра в эконом-классе на текущий момент составляет 151 тысяч рублей. Однокомнатная квартира стоит, в среднем, 7,08 млн рублей, двухкомнатной – 9,41 млн рублей, а трехкомнатной – 13,45 млн рублей.

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», говорит, что в Москве средняя цена однокомнатных квартир – 6,6 млн рублей, двухкомнатных – 10 млн рублей, трехкомнатных – 13,3 млн рублей.

Говоря о сегменте элитного жилья Москвы, Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate, отмечает, что за 9 месяцев 2014 года на первичном рынке ЦАО основная доля продаж пришлась на квартиры/апартаменты стоимостью от 1 до 1,5 млн долларов США и на квартиры/апартаменты бюджетом свыше 3 млн долларов США (32% и 18% соответственно). Средний бюджет проданной квартиры составил $2 229 559.

«В Подмосковье средний бюджет в новостройках комфорт-класса составлял 3-5 млн рублей, - рассказывает Наталья Картавцева. - При этом доля ипотечных сделок могла достигать (например, в сентябре) значения 75% от всех продаж в проекте. По данным нашего аналитического центра в Подмосковье по итогам ноября средняя цена на новостройки комфорт-класса составила 76 100 руб/кв.м, при этом средняя цена на в новостройки Подмосковье (в совокупности по всем классам) составляет 80 657 руб/кв.м. При этом рост цен с начала года в этом сегменте составил уже около 12%, что подтверждает стабильный спрос на квартиры в подмосковных новостройках».

Наибольшим спросом, по словам Филиппа Третьякова, генерального директора Galaxy Realty, пользуются новостройки в крупных городах ближнего «пояса» Подмосковья (до 10 км от МКАД): Химки, Люберцы, Красногорск, Балашиха, Реутов. «Один из важнейших критериев при выборе квартир – это хорошая транспортная доступность, поэтому наибольший интерес покупатели проявляют к проектам, расположенным в шаговой доступности от ж/д платформ, автобусных остановок и строящихся станций метро», - говорит он.

Что касается рынка недвижимости северной столицы, Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости Becar, утверждает, что за первое полугодие 2014 года в Санкт-Петербурге было продано около 2,5 млн кв. м жилья. «Отмечу, что по итогам 2014 года на рынке северной столицы будет введено около 3 млн кв. м жилых площадей, - утверждает она. - В целом наибольшим спросом пользовались объекты первичного рынка, находящиеся на ранней стадии строительства: однокомнатные квартиры площадью от 32 кв. м или квартиры-студии площадью от 25 кв. м эконом-класса. Средний бюджет покупателя однокомнатной квартиры составляет 3-3,2 млн рублей. Наибольшим спросом у покупателей пользуются квартиры, расположенные в районах Кудрово и Девяткино, а также в Выборгском районе (станция метро «Парнас»), где реализуется ЖК «Северная долина» (Главстрой-СПб)».

По данным компании АН «Итака», средняя цена покупки студии на первичном рынке Петербурга составляет 2,3 млн рублей, однокомнатной квартиры – 3 млн рублей, двухкомнатной – 4 млн рублей, трехкомнатной – 4,7 млн рублей.

«Средний первый взнос при приобретении квартиры в Петербурге на первичном рынке сегодня составляет порядка 1,5 - 1,7 млн. рублей, - в свою очередь добавляет Арсений Васильев, генеральный директор УНИСТО Петросталь. - Остальная стоимость выплачивается в рассрочку, по схеме, которую предлагает застройщик, или оформляется ипотечный кредит».

Популярные проекты

На сегодняшний день популярностью у большинства людей пользуются новостройки высокой стадии готовности, потому что покупатели выбирают недвижимость с минимальным риском недостроя. В Москве новостроек эконом-класса очень мало, в связи с этим покупатели охотно приобретают квартиры комфорт-класса. Решающее значение, конечно, имеет цена. В ближайшем Подмосковье много проектов эконом-класса, и квартиры там довольно быстро распродаются.

Если говорить про конкретные проекты, то на первичном рынке спросом сейчас пользуются такие новостройки, как мкрн. «Царицыно» (в течение ноября было продано более 200 квартир), мкрн. «Некрасовка-Парк» (около 200 квартир), ЖК «Вершинино» (более 100 квартир), комплекс «Фили Град» (около 100 квартир) и др. Также в городском квартале комфорт-класса «Ривер Парк» за три месяца после старта реализации (с середины августа) было продано 9,8 тыс. кв. м.

«В Новой Москве наибольшей популярностью у покупателей пользуются масштабные проекты комплексной застройки, расположенные в первоочередной, 25-километровой зоне, - говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». - В их число входят жилые комплексы, строящиеся рядом с городом Московский, деревней Рассказовка, поселком Коммунарка и поселением Десеновское. Такие проекты в большинстве случаев отличаются хорошей транспортной доступностью, привлекательным уровнем цен, а также развитой инфраструктурной составляющей».

В Подмосковье спрос сконцентрирован в поясе до 15 км от Москвы. Традиционно наиболее востребованные районы – северо-запад и запад Московской области. За счет более низкой цены сейчас спрос повышен в восточном и юго-восточном направлении. Наиболее востребованные проекты на юго-востоке – ЖК «Кореневский форт» в Люберецком районе, ЖК «Марусино», ЖК «Новые островцы»; на востоке – мкр. «Новое Измайлово», ЖК «Сакраменто» и ЖК «Алексеевская роща» в Балашихе, ЖК «Центр-2» в Железнодорожном; на северо-западе – ЖК «Изумрудные холмы» (Красногорск), ЖК «Подрезково» (Химки), ЖК «Пятницкие кварталы» (Красногорский район), ЖК «Новогорск Парк» (Химки).

«Большая часть покупателей жилья комфорт- и бизнес-класса (доля настоящего «эконома» незначительна) на столичном рынке новостроек – это жители Москвы и ближнего Подмосковья, - утверждает Мария Литинецкая. - Они являются самой активной категорией покупателей. Оставшаяся доля распределяется достаточно равномерно среди жителей дальнего Подмосковья и других регионов России. Если брать в расчет только москвичей, то их доля составляет более 50%».

Софья Лебедева отмечает, что все больше региональных жителей покупают квартиры в Московском регионе, если в 2007 году на их долю приходилось 8% сделок, то в 2014 году этот показатель достиг уже 28%. И, наоборот, количество москвичей, приобретающих недвижимость в Подмосковье, резко сократилось – с 76% в 2007 году до 42% в 2014 году.

Подавляющее большинство покупателей квартир в новостройках - более 75%, – это активная часть населения в возрасте 30-40 лет. Если долгое время больше сделок совершали мужчины, то в 2013 году впервые женщин-покупателей стало больше, сейчас их доля составляет 51%. Также можно отметить, что большинство покупателей привлекают ипотечные кредиты или выбирают 100% оплату, только 17% покупателей выбирают рассрочку. Аналитики отмечают, что сейчас застройщики стали все чаще предлагать беспроцентную рассрочку, возможно, благодаря этому процентное соотношение способа покупки изменится.

Автор: Сугра Гаджиева

  • Комментарии: 0
Добавить комментарий
Ваш комментарий

Ваше имя *

E-mail: *

Комментарий: *

Горячие спецпредложения
Вы уже зарегистрированы, нужно авторизоваться: