Участки без подряда: надо спешить, ибо предложения ограничены

Участки без подряда: надо спешить, ибо предложения ограничены
Портал о недвижимости Move.ru (495) 134-00-05 г. Москва, Высоковольтный пр, д.1, стр. 49, офис 330
Портал о недвижимости Move.ru

Участки без подряда: надо спешить, ибо предложения ограничены

Участки без подряда (УБП) остаются самым востребованным сегментом среди всего объема предложения загородного рынка Подмосковья. В первую очередь, это объясняется доступной стоимостью для большинства российских дачников. К тому же земля – это надежный актив для инвестиций, поэтому колебания спроса есть, хоть и они не очень значительные.
На сегодняшний день на рынке загородной недвижимости на продажу выставлено большое количество предложений участков без подряда. Несмотря на непростую экономическую ситуацию, спрос со стороны покупателей, как уже выше говорилось, сохраняется.

«В сегментах эконом- и бизнес-класса спрос на участки без подряда в последнее время действительно увеличивается, - отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Подобные предложения обладают одним неоспоримым преимуществом – землю можно купить сегодня, а строительство начать спустя несколько лет, после стабилизации экономической ситуации. В сегменте эконом-класса такие участки пользуются спросом еще по одной причине – они отличаются невысокой стоимостью».

Резкий рост

Традиционно сезон продаж УБП стартовал еще в начале весны. По словам Юрия Бармина, генерального директора УК «Бражниково», спрос резко подрос в декабре 2014 года, который, как правило, не отличается активностью продаж на рынке земли, несмотря на новогодние акции. «Всеобщий народный ажиотаж и боязнь потерять свои накопления побудили многих клиентов сделать в декабре отложенные покупки, в том числе приобрести загородную недвижимость, - отмечает он. - Но уже в январе спрос упал практически до нуля, а звонки в офис продаж поступали крайне редко. Такая ситуация на рынке продолжалась до марта. По сравнению с неактивным февралем, уже в марте спрос вырос на 60-70%. Однако объем продаж за первый квартал этого года на 10-15% меньше, чем за аналогичный период 2014 года. Такая динамика связана с последствиями кризиса в нашей стране. Но мы можем прогнозировать, что спрос на участки примерно через 5-6 месяцев достигнет показателей 2014 года».

В свою очередь, Людмила Архипова, руководитель отдела продаж «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», добавляет, что объем сделок с земельными участками, по данным Росреестра, в первом квартале 2015 года продемонстрировал динамику роста и от месяца к месяцу, и к первому кварталу прошлого года. «Если в январе число сделок с участками составило почти 18 тысяч, то по итогам марта этот показатель достиг 35,7 тысяч сделок», - отмечает она.

По последним данным, уже в мае объем сделок увеличился более чем на 80%, по сравнению с зимним периодом текущего года. Причиной высокой популярности этого сегмента является доступность цен. Кроме того, многие девелоперы даже в «горячий сезон» проводят различные акции в поселках, предлагая участки со скидками.

Однако Илья Терентьев, генеральный директор «Группы ЗЕМЕР», отмечает, что несмотря на то, что объем сделок весной увеличился, показателей продаж прошлого года достичь пока не удалось, поэтому девелоперы проводят различные акции в поселках даже в активный сезон на рынке. 

Проблемы с ценами

Немаловажно отметить тот факт, что на рынке участков без подряда отсутствует единая ценовая политика. Продавцы ведут себя совершенно разнонаправленно, однако все больше собственников земель с валютным прайсом фиксируют курс или вовсе снижают цены.

Несмотря на это, все же стоимость участков без подряда во многом зависит от месторасположения (престижности направления, удаленности от Москвы) и транспортной доступности. Объекты эконом-класса, как правило, располагаются на расстоянии более 30 км от МКАД. Основная часть таких предложений сосредоточена на северо-восточном, восточном, юго-восточном и южном направлениях.

«Стоимость сотки земли со всеми подведенными коммуникациями на участках без подряда, удаленные на 50-80 км от Москвы, составляет 180-200 тысяч рублей за сотку, а расположенные на расстоянии от 90 км - 80-120 тысяч рублей за сотку, - отмечает Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». - Предложения бизнес-класса в основном представлены на удалении 20-50 км от кольцевой автодороги практически на всех направлениях, за исключением Рублево-Успенского шоссе. Участок бизнес-класса без подряда в охраняемом поселке, куда подведены все коммуникации, обойдется в 200-500 тысяч рублей за сотку».

Предложения стоимостью выше 500 тысяч рублей за сотку можно отнести к недвижимости премиального и элитного сегментов. Такие участки, как правило, находятся в поселках, расположенных в «ближнем поясе» - не дальше 30 км от Москвы – чаще всего на юго-западном, западном и северном направлениях.

Что касается бюджета клиентов для покупки, то он у всех разный. Но более 70% сделок на рынке участков без подряда – это продажи участков эконом-класса со средней стоимостью – 60-70 тысяч рублей за сотку. «Минимальный бюджет покупки земельного участка характерен для предложений в дальнем Подмосковье и граничных областях, - комментирует Людмила Архипова. - Приемлемые по цене предложения можно найти не только на непрестижных шоссе, но и на направлениях, пользующихся покупательским спросом, но на значительном удалении от столицы. Например, в 85-90 км от МКАД по Киевскому шоссе (территория Калужской области), можно приобрести участок за 400-500 тысяч рублей. Доступные по цене предложения на территории Московской     области предлагаются за 30 км от МКАД. Цена участка от 1 млн рублей и выше».

А на севере…

Тем временем на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сегменте эконом-класса по-прежнему еще остаются востребованы дешевые земельные участки в садоводствах от 100 до 500 тысяч рублей площадью от 6 до 8 соток, удаленностью до 70 км от северной столицы.  В продажу же на этом удалении от города предлагаются в основном участки от 500 до 900 тысяч рублей и выше, в зависимости от наличия коммуникаций и привлекательности локации в садоводстве.

Реальные сделки по таким участкам проводятся до 450 тысяч рублей, это в большинстве своем максимум, и для продажи таких участков в разумные сроки рекомендовано выставлять в продажу не выше этой стоимости. Цена в 500 тысяч рублей за участок, с примерно схожими характеристиками с предлагаемыми земельными участками в этой же локации, может значительно увеличить срок экспозиции данного объекта. Стоимость на участок может повысить от 10 до 25% привлекательное местоположение земельного участка, его окружение, а также значительное улучшение земельного участка: какой-нибудь небольшой домик, баня и другие строения, обеспечение коммуникациями. При этом срок экспозиции опять же увеличивается.

По данным Станислава Азацкого, директора компании «АДВЕКС. Загородная недвижимость», в целом цены на участки такого формата постепенно, но стабильно, снижаются. «Если сравнивать этот же период 2013 года, то цены предложения снизились в среднем на 15-20%, - утверждает он. - А так как по факту продаж покупатель еще торгуется относительно цены предложения на 10-15%, то можно констатировать, что это устойчивый тренд. И эта ситуация будет выдерживаться и в будущем. И убеждение продавца, что весной участки дорожают, и его желание выставить участок весной и продать его по более высокой цене – заблуждение, тем более с декабрьскими событиями прошлого года».

Напомним, что многие собственники загородных объектов при падении рубля в декабре поснимали свои объекты с продажи. Девелоперы же в большинстве своем оставили цены прежними, по их оценкам количество продаж по сравнению с этим же периодом 2014 года сократилось примерно на 30%. Поэтому есть вероятность, что эта тенденция будет сохраняться и далее.

Где все хотят

Как правило, минимальный размер дачного участка в поселках Московской и Ленинградской областей – это 6 соток. А максимальная площадь приобретаемой земли зависит напрямую от финансовых возможностей покупателя.

Участки покупают по всем направлениям Подмосковья – каждый клиент в этом регионе найдет себе дачу по душе и кошельку. Выбор поселка, помимо направления, зависит от удаленности от МКАД, класса объекта, наличия большой воды и природных красот и т.д. Некоторые покупатели выбирают те поселки, которые расположены недалеко от их дома, или же ориентируются на другие субъективные факторы.

Самые бюджетные участки без подряда на сегодняшний день находятся на северо-восточном (Ярославское и Щелковское шоссе) и восточном (Горьковское, Носовихинское шоссе) направлениях. Объект, расположенный на северо-востоке или востоке Подмосковья, в среднем, будет на 30% дешевле аналогичного предложения на южных направлениях. Это связано с плохой транспортной доступностью и не самой благоприятной экологической ситуацией. В эконом-классе покупателями участков без подряда чаще всего выступают люди, которым не хватает средств, чтобы купить готовый дом или сразу приступить к строительству.

Наиболее престижными направлениями считаются Рублево-Успенское, Новорижское, Калужское, Киевское и Минское шоссе. Это объясняется хорошими природно-видовыми характеристиками этих направлений, а также принадлежностью двух последних шоссе к территории Новой Москвы. Предложение поселков повторяет специфику спроса. Так, в структуре предложения на Новорижское шоссе приходится 19% всего объема поселков, на Киевское и Калужское соответственно по 17%.

«Вкладывайте в землю»

Не секрет, что сегодняшний клиент очень избирательный и сразу же обращает внимание на наличие всех коммуникаций в поселке, на его обустройство, выполнение обещаний девелопера, проверяет бэкграунд продавца и правильность заключения сделок. Поэтому лучший способ для девелопера удержать внимание клиента – это предложить ему качественный, ликвидный продукт и выполнить все обещания по обустройству поселка.

Однако, несмотря на масштабное предложение на рынке в настоящее время, качественных поселков с коммуникациями и оформленными документами не много. По мнению Юрия Бармина, многие девелоперы сейчас предлагают ликвидные участки по акциям, которыми следует воспользоваться, потому что в конце лета цены на участки могут снова подрасти.

И все же каким бы интересным не было предложение, аналитики всем покупателям советуют при выборе поселка изучить информацию о компании-продавце, обратить внимание на ее репутацию, промониторить СМИ. Кроме этого, на осмотр участка лучше ездить весной или осенью, когда могут быть видны все возможные ландшафтные недочеты, а при заключении сделки тщательно проверить документы продавца

Помимо вышеперечисленного, Людмила Архипова рекомендует отдавать предпочтение поселками с уже готовыми коммуникациями. «Очень внимательно надо проверять наличие прав на коммуникации, - советует она. - Нужно проверить действительность данного права и оплату подведения коммуникаций. Если технические условия не будут выполнены, сетевая компания не разрешит подключение. Владельцам сетей всё равно, «кинул» ли продавец покупателя при продаже участка, они будут смотреть только на выполнение и наличие техусловий».

Что касается прогнозов относительно рынка загородной недвижимости, Станислав Азацкий полагает, что рынок этого сегмента еще более встанет. «Кризис загородного р будет более затяжным по сравнению с кризисом 2008 года, - подчеркивает он. - Те продавцы, что все-таки намерены будут продать свои объекты, вынуждены будут продавать с еще большим дисконтом, чем сегодня. Какой-то спрос останется на не очень дорогие земельные участки без строений, либо с небольшими строениями в 50 км от города в садоводствах стоимостью от 100 до 500 тысяч рублей, если такие появятся в продаже».

Подводя итоги, стоит отметить, что всем, кто хочет приобрести себе дачу по доступной цене на сельхозземле, аналитики настоятельно рекомендуют поторопиться, так как через ближайшие несколько лет дачи на землях поселений будут стоить гораздо дороже.  Тем более, а связи с изменениями, внесенными в Земельный кодекс, с этого года строить дачи на землях сельхозназначения запрещено. Иными словами, сельхозземли будут использоваться по своему прямому назначению, а строить дома в новых поселках можно будет только на землях поселений с видом разрешенного использования (ВРИ) под дачное строительство. Это значит, что на рынке сейчас остались последние дешевые проекты, и фактически через 2-3 года, когда эти поселки реализуются, дача станет дорогим удовольствием. Да и если сейчас есть потребность в покупке земли, а также есть возможность достойного выбора, то, как говорил Марк Твен: «Вкладывайте в землю, ведь ее больше не производят».

Автор: Сугра Гаджиева

  • Комментарии: 0
Добавить комментарий
Ваш комментарий

Ваше имя *

E-mail или телефон: *

Войти через

Комментарий: *

Горячие спецпредложения
Вы уже зарегистрированы, нужно авторизоваться: