Как кризис сдвинул планы офисной недвижимости

Из-за кризиса не только цены на аренду офисов изменились, но некоторые компании переместились с центра города на окраины. Помимо этого, еще и сдвинулись сроки вывода бизнес-центров. О том, как переживает кризис бизнес-центры, на какие из них есть большой спрос, о минимальной и максимальной площади аренды помещений под офисы, а также на что идут арендодатели, чтобы удержать клиентов, рассказали эксперты рынка недвижимости.

Прошлый год оказался рекордным по объемам ввода офисных площадей. По данным компании NAI Becar, за год в Москве было введено свыше 1,1 млн кв.м. (GLA). Это на 68% превышает результаты 2013 года, который ранее лидировал по данному показателю. 50% от введенного за год объема пришлось на два округа – ЗАО и ЦАО, где состоялся ввод таких объектов, как, например, «ОКО» (ЦАО, GLA 100 тысяч кв.м.) «Президент плаза» (ЗАО, GLA 75,8 тысяч кв.м.), «Верейская плаза III» (ЗАО, GLA 79,5 тысяч кв.м.) и др. Более чем на 100 тысяч кв.м. предложение также пополнилось в САО, НАО и ЮАО.

Тем временем, Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге, отмечает, что в 2014 году на рынке северной столицы было введено 167 тысяч кв.м. офисных площадей. Вера Бойкова, руководитель отдела по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в свою очередь добавляет, что по итогам 2014 года рынок качественных офисных площадей Санкт-Петербурга вырос на 198 241 кв.м. (+9,8%), достигнув отметки в 2,229 млн кв.м. При этом более половины нового предложения (63%) было введено во второй половине 2014 года.

Изменение сроков

По словам Марии Онучиной, директора департамента управления объектами NAI Becar (Мск), объем ввода в первом квартале 2015 года оказался рекордно низким для данного отчетного периода за последние несколько лет и составил 126 тысяч кв.м. По скорректированным по ситуации на конец первого квартала текущего года прогнозам объемы годового ввода в офисном сегменте в этом году могут составить порядка 700 тысяч кв.м.

В северной столице, по данным компании NAI Becar, в первом квартале 2015 года ввод составил 64 300 кв. м., что согласно прогнозам, составляет 27% от общего объема ввода в текущем году. Объекты, находящиеся на высокой стадии готовности, вероятно, будут достроены и введены в эксплуатацию в 2015-2016 гг., но можно ожидать замораживания проектов, недавно получивших разрешение на строительство или находящихся на ранних стадиях реализации.

Например, в Москве на середину 2016 года перенесен срок ввода в эксплуатацию Башни «Восток» в МФК «Башня Федерация». Были заморожены следующие объекты, находящиеся на разных стадиях реализации: Greendale, «Кутузов», «БЦ Нагорное». По итогам первого квартала порядка 50 проектов строительства офисных центров были перепрофилированы под жилые, торговые и гостиничные объекты.

В Санкт-Петербурге компания «ВТБ Девелопмент» анонсировала решение о заморозке строительства второй очереди делового квартала «Невская ратуша» минимум до 2016 года. Рассматривается вариант изменения проекта, в том числе перепроектирование под апарт-отели.

Сроки завершения ряда объектов, планируемых к вводу в первом квартале 2015 года, были перенесены на вторую половину 2015 года, а также на 2016 год. Есть вероятность, что объекты на высокой стадии готовности, будут достроены и введены в эксплуатацию, если не в 2015 годы, то на год позже. Замораживание может коснуться объектов на ранних стадиях строительства и на стадиях проекта.

Планы

Несмотря на вышеприведенные данные, по словам Александра Шибаева, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, на 2015 год в Москве заявлен ввод в эксплуатацию порядка 1 млн кв.м. офисных площадей, однако реальный пророст нового предложения оценивается на уровне 500-600 тысяч кв.м., за счет заморозки некоторых проектов и переноса сроков ввода ряда объектов.

«В 2014 году в Санкт-Петербурге было введено 214 тысяч кв.м. новых арендопригодных площадей, - рассказывает Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор». - В планах на текущий год было насыщение рынка рекордными 300 тысяч кв.м., но не думаю, что это реально в текущих экономических условиях. Некоторые девелоперы уже замедляют темпы строительства или «замораживают» объекты».

Вера Бойкова говорит, что в 2015 году в Санкт-Петербурге запланирован ввод 13 бизнес-центров совокупной арендопригодной площадью почти 158 тысяч кв.м. и при этом отмечает, что новые бизнес-центры, планируемые к вводу в текущем году, ждут проблемы с заполнением. «Напомним, что в 2014 году новые бизнес-центры также сталкивались с подобными трудностями, - комментирует она. - Учитывая текущую экономическую и политическую ситуацию в стране, в ближайший год не стоит ждать анонсирования новых проектов офисной недвижимости. Все бизнес-центры строятся на заемные средства, а доступ к финансированию для девелоперов в настоящий момент затруднен».

Спрос

По данным компании Blackwood, совокупный прирост нового предложения качественных офисных помещений в 2014 году в Москве составил порядка 1,3 млн кв.м, что на 75% больше, чем в 2013 году, и является рекордным с 2009 года. А наибольший объем нового предложения в 2014 году в Санкт-Петербурге, как отмечает Вера Бойкова, был введен в Петроградском (30,5%), Московском (25,1%) и Адмиралтейском районах города (12%). «Традиционно спросом у арендаторов пользовались бизнес-центры Центрального, Петроградского, Адмиралтейского и Московского районов северной столицы, утверждает она. - В четвертом квартале на них пришлось около 70% заявок».

Наиболее популярными комплексами у арендаторов в первом квартале текущего года в Москве были «Ситидел», Деловой квартал «Симоновский». Наиболее популярным объектом на рынке купли-продажи был БЦ «Лотос», в котором офисы реализуются по схеме лизинга.

В структуре спроса на аренду качественных офисных помещений по метражу наибольшим спросом пользуются офисные блоки площадью 500 - 1 500 кв. м, составляя порядка 41% сделок по аренде офисов в 1 кв. 2015 г. Остальной спрос равномерно распределен между блоками площадью до 500 кв. м и блоками свыше 1 500 кв. м, по 30% соответственно.

В структуре сделок по аренде, по словам Александра Шибаева, доминируют новые сделки (по количеству сделок), однако совокупный объем реализованных офисных помещений (по площади) по продленным или пересмотренным текущим договорам аренды составляет 76%.

Если говорить о спросе в Санкт-Петербурге, то, Наталья Скаландис отмечает, что здесь пользуются офисные помещения в классах В и B+, предлагающие наилучшее соотношение цены и качества. В отчетном периоде сохранилась тенденция к росту уровня вакансии во всех сегментах, в том числе в классе В, где в конце 2014 года отмечалось некоторое снижение. Негативные последствия экономической ситуации в стране продолжает испытывать на себе малый и средний бизнес – увеличивается число организаций, прекративших свою деятельность, некоторые арендаторы сокращают объемы занимаемых площадей. Так по результатам первого квартала уровень вакансии в офисах класса А составил 20,6% (плюс 10% относительно четвертого квартала 2014 года), класса В+ – 9% (плюс 15%), класса В – 9% (плюс 16%), класса С – 8,1% (плюс 29%). Результаты первого свидетельствуют, что качественные объекты с удачной локацией и разумной ценовой политикой пользуются спросом у арендаторов.

Какие ставки

Что касается ставки аренды, то, на фоне общей экономической нестабильности, за последние полгода они снизились во всех сегментах коммерческой недвижимости. Эта тенденция не обошла стороной и офисный рынок. Совокупное снижение средних ставок аренды за первый квартал 2015 года оценивается на уровне 10-15% в зависимости от класса объектов и их расположения, в то время, как по сравнению с прошлым годом оно оценивается на уровне 25-30%.

Итак, по данным NAI Becar (Мск), к началу II квартала в классе А средняя ставка аренды составила 619 долларов за 1 кв.м. в год, в классе В+ - 366 долларов, в классе В – 278 долларов и в классе С – 202 доллара за 1 кв.м. в год. «Лидером» падения ставок стали офисы класса В+ - минус - 14%, что привело к росту разницы в ценах между В+ и А до 41%. В остальных сегментах ставки упали от 3% до 8%. В тоже время сократилась дистанция между В и В+ с 30% вначале года до 24% по итогам его первых трех месяцев. В сегменте высококлассных офисов разница между стоимостью аренды в БЦ, расположенных в Центральном Деловом районе Москвы и бизнес-центрами в границах ТТК, не превышает 8%, в то время как за пределами ТТК ставки ниже более чем на треть. Обратная ситуация отмечается в сегменте В+ – разница в соотношении ЦДР/вне ЦДР более выражена, чем в соотношении ТТК/вне ТТК.

В компании Blackwood отмечают, что на конец первого квартала 2015 года ставки аренды на офисные помещения класса «А» в зависимости от локации варьировались от 270 до 1 200 долларов за кв.м. в год, в классе «В+» - от 100 до 900 долларов за кв.м. в год, для помещения класса «В-» - от 90 до 600 долларов за кв.м. в год (все ставки без учета НДС и эксплуатационных расходов). Средняя ставка аренды в классе «А» составляет 630 долларов за кв.м. в год, в классе «В+» - порядка 430 долларов за кв.м. в год, в классе «В-» - 300 долларов за кв.м. в год.

В северной столице, по данным компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в течение первого квартала текущего года в северной столице арендные ставки в бизнес-центрах класса А и В снизились в среднем на 10%, а к апрелю в БЦ класса А составили 1230 рублей за кв.м., в БЦ класса В – 900 рублей за кв.м.

Однако, по данным NAI Becar, в Санкт-Петербурге ставки аренды в первом квартале 2015 года сохранились примерно на уровне конца 2014 года. «Снижение заметно только в сегменте В, но и оно не носит критического характера, - говорит Наталья Скаландис. - Так средние ставки в классе А составляют 1 540 рублей (выросли на 1,3%), в классе В+ – 1 140 рублей (снизились на 0,9%), в классе В – 970 рублей (снизились на 2,5%), в классе С – 800 рублей за кв.м. месяц (сохранились на уровне конца прошлого года)».

Смена пула

Рынок коммерческой недвижимости пребывает в состоянии стагнации, вызванном, с одной стороны, падающим потреблением и, с другой стороны, трудностями в привлечении заемного финансирования. Как следствие, во всех сегментах рынка на рынке наблюдается оптимизация текущих договоров аренды, переезды, рост уровня вакансии, переход к рублевым арендным ставкам, закрытие нерентабельных и низкорентабельных проектов. Все эти факторы отражаются на бизнесе арендаторов и приводят к снижению арендных ставок в бизнес-центрах. Активными игроками на офисном рынке остаются только государственные и около государственные структуры, в которых начались процессы консолидации и укрупнения, а также IT-компании.

Мария Онучина отмечает, что главными трендами во всех сегментах коммерческой недвижимости стала фиксация валютных договоров в классах А и В, готовность собственника делать проекты fit-out, а также переезд арендаторов в офисы более высокого класса, который отмечается в офисах сегментов С и В. «Арендная политика владельцев бизнес-центров сегодня настолько гибка, что зачастую разница в ставках на офисы классов С и В или В и В+ становится несущественной. Многие арендаторы пользуются этой возможностью, чтобы переехать на более качественные площади, особенно, если договор аренды заключается на несколько лет и не предусматривает последующего увеличения арендной платы», - утверждает она.

Дмитрий Золин обращает внимание на тот факт, что поменялся пул компаний, которые предпочитают размещаться в элитных бизнес-центрах, но заполняемость сопоставима с уровнем прошлых лет. «Качественные офисные площади класса «А» по-прежнему востребованы у арендаторов, - рассказывает он. - Сегмент офисов класса «В» также устойчив. При ротации между двумя этими классами арендаторы ощущают разницу не столь остро, как при переходе в «С» класс, где на них часто ложатся дополнительные задачи – заказ воды, клининг и так далее. Поэтому в них чаще размещают бэк-офисы».

Прогнозы

Основная тенденция на рынке офисной недвижимости, по мнению Алексея Шмонова, генерального директора портала о недвижимости Move.su, – оптимизация площадей. «Сокращение спроса пока не предвидится, - говорит он. - У некоторых арендаторов действительно сейчас непростые времена и они берут паузу в развитии бизнеса. Но у других наоборот все хорошо. К нам постоянно обращаются компании, желающие расшириться. Особенно ярко эта тенденция прослеживается в фармацевтике и IT сегменте».

Помимо вышеперечисленных, также стоит отметить, что на сегодняшний день в сегменте офисной недвижимости наблюдаются те же тенденции, что и в других сегментах рынка коммерческой недвижимости. Речь идет об отказе от эскалации договоров и фиксация арендной ставки в рублях. «В настоящее время совокупный объем реализованных офисных помещений (по площади) по продленным или пересмотренным текущим договорам аренды составляет 76%», - добавляет, в свою очередь, Александр Шибаев.

Что немаловажно, управляющие компании стали более внимательно слушать пожелания арендаторов. К примеру, некоторые компании начали анкетировать всех арендаторов на взятых в управление объектах, чтобы узнать, что нужно изменить или улучшить для удержания существующих и привлечения новых арендаторов. Крупные арендаторы могут получить снижение арендной ставки и/или ремонт, бесплатные парковочное места из расчета определённых арендованных площадей.

Можно сказать, что в связи со сложной ситуацией, собственники практически всем предоставляют арендные каникулы. Или же, если офис под отделку, то помимо каникул, на первый год или несколько лет арендаторы могут надеяться на хорошую, льготную ставку. В случае, если офис готовый, то на сегодняшний день собственники пытаются держать цены, но при личном общении могут и уступить.

Однако заметим, что рассчитывать на снижение ставки или же скидку могут те, кто арендует помещения большой площадью - от 500 кв.м. Можно сказать, что единичны случаи, когда бизнес-центры предлагают даже крупным компаниям такие условия, в рамках которых скидка на аренду достигает 50% и более. Хотя такие предложения все чаще делаются новым арендаторам, когда бизнес-центру нужно сдать в аренду большую площадь. Но интересен тот факт, что при этом собственники стараются не афишировать такого рода сделки, чтобы не спровоцировать еще большее снижение ставок на рынке.

Несмотря на нынешнюю экономическую ситуацию, аналитики уверены, что в 2015 году собственники продолжат проводить гибкую арендную политику. Завышенных арендных ставок и ставок, привязанных к валюте, на рынке не останется. А также уверенно утверждают, что офисный сегмент наименее безболезненно по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости проходит кризисы. Он сейчас очень динамичен, так как можно сказать, что переезжают все и всегда. Компании, у которых дела идут успешно, укрупняются, расширяются, либо как минимум ищут возможность за те же деньги снять офис более высокого уровня. Компании, испытывающие трудности, оптимизируют занимаемые площади, снимают офисы меньшего размера или ниже классом. Все это поддерживает офисный рынок в активном состоянии.

Автор: Сугра Гаджиева

  • Комментарии: 0
Добавить комментарий
Ваш комментарий

Ваше имя *

E-mail: *

Комментарий: *

Горячие спецпредложения
Вы уже зарегистрированы, нужно авторизоваться: