Зарабатываем на кризисе. Часть вторая

Пока скептики продолжают спорить относительно того, насколько морально зарабатывать на сложной для государства ситуации, мы продолжаем разговор об инвестировании в заложенную недвижимость. Первую часть материала вы можете найти по ссылке.

В первую очередь, надо понимать, что при продаже с аукциона не принято заранее осматривать дома. Недвижимость продается «как есть», но именно как оно есть, вы узнаете только после покупки. Нередко, после приобретения выясняется, что дом находится в ужасном состоянии, сильно поврежден или, к примеру, что предыдущие владельцы увезли с собой все, вплоть до лампочек и сантехники.

«Я видел дома даже без кухонных плит и раковин — предыдущие владельцы просто вырвали их „с мясом“ из стен», — рассказал Хакер. По его оценкам, порядка трех четвертей такого имущества находится в очень плохом состоянии и подготовка их к продаже требует денег.

Кроме того, для того, чтобы купить недвижимость с аукциона необходимо иметь достаточно свободных денег. У того, кто выиграет аукцион, при себе должен быть невозмещаемый авансовый платеж, который, как правило, составляет от 10 до 20 процентов финальной цены лоты. Завершить оплату лота нужно в течение 30 дней.

Но главная проблема состоит в том, что продажа может и не состояться. Аукционы нередко откладываются, и квартиры отзываются. Примерно 60 процентов недвижимости, на которую было утрачено право выкупа владельцами, перекупается ими незадолго до аукциона. Из остающихся 40 процентов примерно 20 процентов остается у банков, и лишь половина переходит к третьим лицам.

Те дома, которые находятся на балансе банка, тоже могут быть выкуплены. Причем многие инвесторы считают именно такую покупку оптимальной. По их мнению, в такую сделку никакие эмоции не вовлечены — это сделка покупателей только с кредитором. Также такая сделка максимально безопасна, так как покупатель может осмотреть недвижимость и сделать банку адекватное ценовое предложение.

Как говорят эксперты, по сути это обычная покупка недвижимости, но у необычного продавца. Как правило, будучи проданы на других этапах, эти дома не имели бы столь привлекательной цены. Хакер говорит, что большинство банков заинтересовано в том, чтобы продать, находящееся на их балансе имущество. Хотя и не все они готовы к тому, что цена опустится сильно ниже рыночной. Только этот фактор и останавливает рынок от окончательного падения и обесценивания недвижимости.

И в то время как кто-то считает аморальным факт получения прибыли от общеэкономического кризиса и бедственного положения многих владельцев недвижимости, эксперты считают, что на самом деле такие люди оказывают услугу и государству и обанкротившемуся владельцу. Более того, по мнению чиновников, избавление от большого количества неликвидных залогов — единственный путь к исцелению американского рынка. Нередко инвесторы пытаются так же помочь тем, чьи дома они покупают. Так, они помогают им найти новый дом на покупку или в аренду, оплачивают расходы по переезду и так далее. И все-таки пока на рынке сохраняется большее число людей, которые вынуждены расставаться со своим имуществом.

Роберт Ли, руководитель компании, которая специализируется на сборе информации о «кризисных» домах, говорит, что он помогает владельцам остаться в их домах и избежать потери права выкупа в целом. Через частные фонды Роберт Ли покупает имущество непосредственно от кредиторов с большими скидками. Он покупает недвижимость преимущественно в областях, которые максимально затронуло падение цен на недвижимость. Поэтому он начинает процесс с консультации оценщика. Так, он может найти дом, находящийся в залоге, за $ 600 000, но оценщик решает, что этот дом стоит только $ 500 000 в текущей ситуации. Так как актив не ликвидный — он является обузой для банка, и Роберт Ли покупает его, к примеру, за $ 300 000. Тогда он предлагает обанкротившемуся владельцу ещё раз купить у него в кредит этот дом, но уже за меньшую сумму. Так, сума долга сокращается, а его жилец остается в нем. Впрочем, и Роберт Ли получает свою маржу.

Источник — «Нью-Йорк Таймс».

Права на русскоязычный вариант статьи принадлежат порталу Move.su.